关于消防法和物业管理的一个案例得讨论

【案情简介】

今年2月28日凌晨3时53分，市119指挥中心接到了国际一花园某大楼3102室打出的火灾报警电话。消防队员到达小区时，发现小区通道内停放着业主私家车，消防车通行受到影响。4时13分，消防队员进入火灾现场时，首先对室内人员情况进行检查，发现起火公寓大门略开，居住人范某、吴某已死亡。消防队员打开大楼内设置的消火栓准备灭火，发现管道内没水。后来消防队员用了20多分钟从楼下铺设水带供水才灭了火。经事后检查，起火公寓内卧室等处受烟熏，厨房部分过火，客厅全部烧毁。消防部门出具了火灾原因认定书，认为不排除是客厅内生活用火引发了火灾。

死者家属认为物业管理公司及开发商在建造房屋时，消防措施未做足。由于高层民用建筑内应当有火灾自动报警系统而该房屋中没有，且存在消防管道内没有水；小区内的过道拥堵导致消防车难以通行等原因，导致救火延误，致使范某、吴某最终得不到救助被烧死。因此两名死者的家属都将物业管理公司及开发商告上法庭。

在庭审中，被告物业公司认为自己无需承担法律责任。物业管理公司代理人称，事发当时是由业主自己报警，虽然走廊内装有火灾自动报警系统，但只有当室内火灾严重，烟雾传到走廊后，烟感器才会向监控室报警，再由人工报警，其中有一段时间。根据验尸报告，两人均是窒息死亡，其中吴某是在打开大门逃出火场后，由于缺乏逃生知识，没有用湿毛巾捂住口鼻而最终窒息，这是其自救措施不当造成的。

经调查，第一国际取得消防验收合格，但死者门口的烟感器报警系统当天正常运行证据未能提供，消防大队已对第一国际进行了行政处罚。法院认为，造成两名当事人死亡的直接原因系火灾导致的自然破坏力量，而两人在火灾发生后的行为表明其欠缺火场逃生知识，吴某甚至撤离火场后又返回火场，此亦属于造成其死亡的重要原因，物业管理公司消防管理缺失与死者死亡无直接因果关系，但其消防管理上确实存在缺陷。最后法院认定物业管理公司承担两人各10%的人身损害赔偿责任，30%的财产损害赔偿责任。

不过，不久前笔者前往第一国际3102室，经试验门口的烟感器依旧未有报警反映，小区消控中心也未有显示报警。而消防泵房的启动系统按规定因定格在自动档位，但该小区依旧定在手动档位。即如果一旦发生火灾，居民报警，系统将不能自动启动供水系统。物业管理人员坚持如此做法是因为有不少火警误报，影响居民正常生活。

有几个问题想请教下Z教授：

1、物业管理称，报警系统不正常是因为居民装修的灰尘导致烟感器失灵，而按规定常闭的防火门也是业主自己为贪图方便而打开，消防泵房的启动系统定在手动档是因为误报警太多等等这些说法，是否是因为现行的物业管理条例中缺乏物业公司在消防设施及系统中的强制性规范或约束性条款？物管条例应该作出哪些补充？

2、尽管第一国际在建造时已经取得了消防验收合格，但从此次事件中依旧暴露出，因水箱闸门未开而导致消防栓无水，报警系统报警不正常等问题，消防队虽已采取行政处罚，但目前这些弊端依旧存在。且在一些未发生此类事件的小区，这些问题也同样存在，如果不发生火灾，这类问题就不易暴露，消防队也难查证。那么对于现行的消防法方面，是否也存在一些不完善的地方？

3、两名死者家属提出，在楼道内按照烟感器对室内火灾并无报警作用，应该装在室内，是否是目前现行的高层建筑设计防火规范中还有不完善的地方？

4、当消防队赶到现场，值班的物管人员竟不知消防供水系统的闸门在哪里，也不会开启。据了解，目前物业管理公司中虽然配备专门的消控人员，但人数很少。而在实际生活中，许多夜间值班人员也在履行着夜间消防安全的责任，但他们通常对消防知识很缺乏，处理事件不专业，有关行政法规是否应该在这类人员资格再上做一些强制性规定？

还有一些我们未想到的，Z教授您觉得应该注意的问题也请不吝赐教。

谢谢！

开发区法院小S

简答如下：

1.物业管理称报警系统失灵是因为居民装修的灰尘导致烟感器失灵的说法站不住脚，因为报警系统安装在走廊，装修的灰尘主要在室内。而按规定常闭的防火门也是业主自己为贪图方便而打开，消防泵房的启动系统定在手动档是因为误报警太多等等，说明物业管理在消防方面存在严重的漏洞。我国消防法尽管规定了物业管理的资格条件、物业管理服务做出规定，但是没有对消防问题做出规定，这是一个明显的疏漏，将来在修改《物业管理条例》或者上升为《物业管理法》的时候应该对此作出补充，将物业管理公司的消防责任、物业管理公司配备足够的具备消防知识和技术的人员、物业管理中的消防规则、业主的消防责任等等做出明确的规定。

2.尽管第一国际在建造时已经取得了消防验收合格，但从此次事件中依旧暴露出，因水箱闸门未开而导致消防栓无水，报警系统报警不正常等问题，消防队虽已采取行政处罚，但目前这些弊端依旧存在。且在一些未发生此类事件的小区，这些问题也同样存在。另外，还存在消防通道不畅通的问题。这些问题不是立法不健全的问题，因为《消防法》已经对此已经明确，其中第60条规定：单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：

（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；

（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；

……

（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；

（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；……

（七）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。

个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。有本条第一款第三项、第四项、第五项、第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。

执法机构虽然进行了罚款，但是没有督促检查改正情况，罚了不“打”，未能全面认真执法，没有实现消防法的目的。罚款只是一种手段，不是目的，只有严格执行消防法，消除火灾隐患以及妨碍救灾情形，保障公民生命财产安全才是消防法的最终目的。

3.两名死者家属提出，在楼道内按照烟感器对室内火灾并无报警作用，应该装在室内，说明目前现行的高层建筑设计防火规范中还有不完善的地方。烟感器等报警设施应当以最灵敏的方式、最短的时间内报警。

第四个问题前面已经回答。