案例:物业公司是否有权对业主停水停电

发布于 2018-06-26 09:39:00

案例:物业公司是否有权对业主停水停电白先生于20**年5月采用分期付款的方式购买了商品房一套。购房时,白先生与开发商约定最后一笔3万元的购房款应于产权证办理完毕15日内支付。2003年2月白先生入住该房.入住后不久白先生便发现该套房子存在较为严重外墙渗水问题。后虽经过多次交涉,但一直得不到解决。于是在产权证办理完毕后,白先生拒绝支付尾款。然而,至今年3月,白先生收到该小区物业管理公司的通知,称如果不在7日内不能结清房款,将对其采取必要措施。而白先生仍以房屋渗水问题没有得到解决的理由予以拒绝。谁知7日后,物业公司便停了该套房屋的水电。白先生当时就找到物业公司及开发商协商,而他们均表示只有结清房款才能恢复水电供应。现在,物业公司的这种行为已经给他的生活带来了极大的不便。事实上,他除了未结清购屋尾款外,一直都按照《物业管理协议》按时缴纳物业管理费、水电费等费用。请问,物业公司及开发商有权对他停水停电吗?许健律师:在物业管理过程中,物业公司与业主的权利义务均来自于双方所签订的物业管理合同。其中,业主承担支付按期按量物业管理费的义务,享有物业管理公司所提供的相关物业管理服务的权利;而物业管理公司则承担提供物业管理服务的义务,享有获取劳务报酬(物业管理费)的权利。在任何—个法律关系中,权利与责任应当是对等且一致的。也就是说,只要全面履行了合同约定的义务就应当享有给予合同产生的相应权利,反之,应按照合同的约定承担相应的责任。在白先生的案例中,存在有两个主要的法律关系:一个是开发商与白先生基于《商品房购销合同》产生的商品房买卖关系,—个是物业管理公司与白先生基于《物业管理协议》产生的物业管理服务关系。从法律上说,这是两个完全不同的法律关系,其主体不同,权利义务内容也不同,因而不能混淆。在物业管理服务关系中,白先生已经按照《物业管理协议》按时缴纳物业管理费,就意味着它在物业管理法律关系中已经严格覆行了自己的义务。那么他就应当得到完善的、全面的物业管理服务,包括水、电、煤气等设施设备的正常使用。同时,物业管理公司应当保证其权利的实现,而其他人(包括开发商)均无权干涉,更不能以其他法律关系内容来限制白先生的权利实现。此外。水,电、煤气等属于特殊供应商品,其供应由专门机构管辖,白先生在使用水电过程中,实质上是与水电部门达成了水电供应契约。基于该契约,白先生只要按时交纳水电费,便依据相关规定享有获得正常水电使用的权利。物业管理公司在此契约中仅仅是代理收费人的身份,其本身无权决定是否对白先生停水停电,否则就构成了对刘先生合法权利的侵害。</p>

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