不满物业服务 单个业主能否解聘物业?

《物权法》明确规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。那么,在不满物业服务前提下,单户业主是否能做到解聘物业公司呢?【案情回放】近日,延平区法院受理一起业主与物业纠纷的案件。市民宁女士向法院提交诉状,称其不满物业公司服务,已延缓缴纳了物业费,现想要单方面终止与物业公司签订的《物业管理合同》。那么,宁女士的想法能否得到法律支持呢?据法院调查了解,宁女士现所在小区的物业公司,系开发商指定的前期物业管理企业(即尚未由业主或业主大会选聘物业管理企业的情况下,受建设单位委托的物业公司。物业公司负责小区物业的前期服务和管理,是住宅小区的合法管理人。)。2002年入住时,宁女士与物业公司签订了《物业管理合同》,约定物业公司负责居民楼的管理服务,而她则向物业公司支付物业管理服务费、代垫水费及公摊水电费。合同同时约定,业主如延期缴纳物业费的,物业公司有权按每日加收千分之三的滞纳金。而后,双方又在2007年签订新的《物业管理合同》,合同内容除物业费有所降低外,其余内容基本相同。续订合同有效期为2007年元月1日至2008年12月31日止。前几年,宁女士每月均按约定额缴付物业费和水电公摊费。但从2007年9月开始,因不满物业公司的某些管理,她开始暂缓缴付物业费,而后提出希望能够解除和物业公司续订的管理合同。【法院审判】对于宁女士提出的要求,受理法官认为,宁女士与物业公司先后于2002年、2007年签订《物业管理合同》,双方已实际大部分按该合同履行,因此两份合同是业主与物业公司真实意思的表示,且均已实际履行,属合法有效合同。宁女士在获得物业公司提供的服务后,应依约支付相应的服务费用。她未能及时支付物业管理费的行为已构成违约,她应承担相应的违约责任。虽然两份合同只约定了逾期缴纳物业管理费应支付的滞纳金,而没有明确约定违约金,但从双方当事人订立合同的本意中,可以认定该滞纳金即为违约金。因此,宁女士必须支付一定的违约金。【专家评析】“《合同法》第114条写明,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据这条法律,宁女士可以提请法院就违约金额予以调整。”法官表示,若物业公司未能提供所造成实际损失的依据,该违约金可酌情按中国人民银行同期贷款利率按月手段计付。“对于宁女士提出单户业主和物业公司终止《物业合同》的想法,很难得到法律支持。”法官解释道,根据《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”因此,物业管理区域内进行的物业管理是一种委托关系,受委托的一方是物业管理企业,委托的一方是物业管理区域内的全体业主。全体业主作为委托合同的主体,对物业管理区域内享有所有权。虽然每一个业主都可以委托一个物业管理企业进行管理,但由于各个业主的所有权并不是独立存在的,而是不可分割的,存在着共同的所有权。即如果在公共建筑和公用设备的共同范围内,由两家以上的物业管理企业进行物业管理,会造成管理上的交叉,使得管理和服务责任难以分清,不利于物业管理。《物权法》明确规定,业主不满物业管理,有权更换。但要更换‘管家’,该小区必须成立或已有业委会。通过召开业委会,获得半数以上业主赞成,且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。</p>