物业不动产管理责任案例分析一则

物业不动产管理责任案例分析一则

案情简介：2001年，投资公司将其厂房租赁给电气公司作为物流仓库，约定“产权人投资公司对仓库、外围区域和有关设备设施和公用事业设施承担修理义务”、“业主应对管理公司的作为和不作为承担连带责任”。2008年，投资公司与实业公司签订《消防设施维护保养技术服务合同》，电气公司与物业公司、保险公司分别签订《物业管理服务合同》、保险合同。同年年底，仓库发生火灾。结合消防部门认定，一审法院确定物业公司、电气公司之间责任比例为7:3。保险公司向电气公司赔付损失3.8亿余元后向投资公司、物业公司追偿。关于投资公司应否承担责任，成为二审法院主要争议焦点。

法院认为：①投资公司作为仓库所有权人，其依约向电气公司交付厂房包括附属电气、消防设施等以便作为电气公司仓库使用，尽管投资公司亦提供了该仓库产权证及仓库分别按期完工时所办的消防设施验收合格证，承租人电气公司使用该仓库时亦未提出异议，但该仓库附属电气、消防设施在火灾之前不断发生故障以及被有关部门责令整改却是不争事实。同时，投资公司委托有资质的第三方实业公司对仓库电气、消防设施进行日常维护正是履行租赁合同义务的体现。②投资公司将仓库交给电气公司使用后，尽管电气公司专门委托物业公司进行管理，业主和物业公司对仓库均负有管理责任，但作为业主对物业所有设施负有安全、维护、保养、维修、管理责任，应当是全面的。投资公司对电气公司擅自改变仓库照明电路安装自制灯具防空气开关动作锁闭装置并长期使用所带来的安全隐患，未能及时检查到或放任，也是存在过错的。投资公司作为业主对本案火灾起因主要系公司电工对仓库高压电控系统进行保养时操作不当所致亦应负有责任，属于业主投资公司未完全履行合同约定义务。此行为后果既可构成违约，亦可构成侵权，系两行为竞合。同时，根据租赁合同约定，“业主应对管理公司的作为和不作为承担连带责任”，故保险公司向物业公司和投资公司追偿有法律依据。保险公司关于投资公司为诉争仓库电气、消防设施设备维修保养的法定义务人，其对物业公司未尽注意、提醒和督促等管理、监督义务，对火灾发生负有直接责任和领导责任，及按租赁合同约定，投资公司应对物业公司的作为和不作为承担连带责任的诉请和理由成立，法院予以支持。判决投资公司与物业公司连带赔偿保险公司已付保险金额70%即2.9亿余元。

实务要点：不动产附属电气、消防设施设备维修保养的法定义务人，其对物业公司未尽注意、提醒和督促等管理、监督义务，对火灾发生负有直接责任和领导责任，同时业主对承租人委托的物业管理公司行为承担合同约定和法定责任。