物业服务混乱拒交物业费案例

因物业服务混乱拒交物业费案例

案情回放

原告太原神威物业有限公司与被告蒋丽物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月9日受理后，适用简易程序，依法由本院审判员杨宁独任审判，于2014年3月25日公开开庭进行审理，原告太原神威物业有限公司的委托代理人隋明祥，被告蒋丽的委托代理人方庆中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告太原神威物业有限公司诉称，被告蒋丽于2005年4月16日入住了太原市解放区方青北路15-1号132（假日兰庭19号楼132），产权面积为134.84平方米，原告太原神威物业有限公司负责该小区物业。被告至今2013年1月至2014年12月的物业费共计人民币3236元。以上所拖欠物业费经原告每年多次催要，被告至今未向原告支付。故原告起诉至人民法院请求判令被告给付从2013年1月至2014年12月的物业费共计3236元及逾期付款的滞纳金人民币1588元，并由被告承担本案诉讼费用。

被告蒋丽辩称，房屋是被告所有，面积、欠费期间属实，但是没有交纳物业费是有原因的，我是2005年入住的，在园区内居住到现在10年，在这10年间，园区的业主对原告的物业服务很不满意，原告的物业管理混乱，2006年召开业主大会，当时我作为业主代表，对园区问题提出了意见，当时物业公司的吴经理也承诺改正，但是后来根本就没有解决任何问题，2008年又召开业主大会，我们业主居住在园区，是要享受园区的居住环境，物业公司的物业服务根本就是混乱，经过两次业主大会，原告都承诺改进，但是园区物业服务质量根本没有发生任何变化。2013年我家房屋卫生间墙角的管道封闭墙内漏水，导致给楼下漏，我找到物业公司，物业公司说是因为我家自行将管道封闭，肯定是封闭内的管子漏了，这样我自己花钱将所有封闭水管都改成明管走，等将该墙角的管道封闭墙砸开后，发现是原告负责的主管道的检查冒损坏导致的，与我家的水管没有任何关系，我没有任何责任，而是物业方的责任，这些损失应当由原告赔偿我。物业公司这些年的物业服务我非常不满意，所以我方认为原告方就无权向我主张物业费。园区内24小时随意停放车辆，园区内由于随意进出车辆，导致路面被压坏，园区内草坪随意践踏，植被大面积死亡，园区内路灯大部分是损坏不亮的，园区内一楼的业主所有家均私自扩建用于种菜等，楼道内随意停放自行车、电动车等，园区内的自行车棚现在也都变成的垃圾站了，园区内24小时监控已经丧失了任何作用，现在的监控是公安部门的，园区门岗门禁根本形同虚设，外来人员随意进入，原告对园区内收费项目账目从来没有公开过，这些均应当是我们全体业主的，我家门上经常出现被贴的小广告，物业公司的账目是否应当经常向业主公开，但是原告没有做到，园区卫生清扫根本就不及时，物业公司的保洁人员的休息室门前都堆着其拣的垃圾，男保洁人员随意在园区内方便，原告方的三个门卫，整个工作期间始终都是在睡觉，将门岗敞开，随意进入。外来人员规定的登记出入，形同虚设，保安人员根本就不查验。园区内到处都是张贴的小广告，这些均是外来人员随意进入贴的。入住的时候物业承诺12小时立岗，现在就是几个老头，形同虚设。我参加过的业主大会，提出的园区出现的问题，没有得到任何解决。园区内杂草丛生。园区内设置的路障损坏的很多，很多已经丢失。个别业主在园区内堆放杂物、装修材料等。空调台北窗口堆放杂物，影响园区环境，原告方经常出现人员不在岗。园区内公共设施损坏，根本就没有人管理，有些设施损坏还是对儿童有危险，原告方根本就不予维修。

经审理查明，被告系太原市解放区方青北路15-1号（假日兰庭19号楼）（建筑面积134.84平方米）132室房屋业主。原告与被告于2004年4月16日签订了《物业服务合同》并入住后对实行物业服务。物业服务费标准为：1.0元／平方米。因被告拖欠2013年1月至2014年12月物业服务费未付，原告起诉来院。

上述事实，有当事人陈述，业主入住文件、立案告知书、业主公约等证据，本院予以确认，在卷佐证。

法院判决

本院认为，原告太原神威物业有限公司与被告蒋丽签订《物业服务合同》，被告作为业主之一其所有的房屋所在物业小区由原告提供物业服务，被告也实际上接受了原告的物业服务且未提出异议，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，应予支持。

关于被告抗辩房屋主管道漏水给其造成损失的问题。房屋主管道属房屋公共设施部分，属物业公司维修范围，但被告作为业主不应将公共设施封闭，故其不应以此为由拒绝缴纳全部的物业费。关于被告陈述的原告物业服务中存在的其他种种问题，确属原告履行物业服务义务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务水平相适应原则，以90%为宜，被告应当向原告缴纳物业费人民币2，912.4元。被告迟延给付物业服务费系因对物业服务内容及质量与原告存有争议，并非恶意，故本院对原告要求给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。

需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：

一、被告蒋丽于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告太原神威物业有限公司2013年1月至2014年12月物业服务费人民币2，912.4元；

二、驳回原告太原神威物业有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋丽负担。