业主阳台起火物业公司应否承担赔偿责任？

[案情]2014年2月14日21时15分许，即墨市华山一路从某房屋发生火灾，火灾导致装修及房内的服装等物品受损。即墨市公安消防大队于2014年3月11日出具即公消火认字(2014)第0002号火灾事故认定书，对起火原因认定为：排除电气线路故障引发火灾因素，不排除外来火源引燃露天平台上的可燃物所致。起火部位位于该房屋露天平台处。即墨市公安消防大队委托即墨市价格认定中心于2014年4月8日出具青即墨价鉴字(2014)176号山东省涉案物品价格鉴定(认证)结论书，对房屋过火的损失于鉴定基准日的价值为：298507元，其中房屋损坏价值为23707元。另查明，从某所居住房屋的消防设施用电与居民用电系同一线路系统，火灾发生后，因小区物业人员怕线路起火就把总电源断开，断开电源后消防栓便不能出水了。从某在其房屋中及阳台上存放大量衣物及编织袋等易燃物品。从某将案涉小区物业公司诉至法院，请求法院依法判令物业公司赔偿经济损失298507元，并由物业公司承担本案的诉讼费用。

[法庭辩论]从某认为，物业公司未对小区居民元宵节燃放烟火行为进行管理，且在火灾扑救过程中，因物业公司所管理的消防联动系统发生故障，涉案房屋所在楼栋消防栓无法供水，消防人员无法就近接水灭火，以致火情扩大。物业公司对案涉小区燃放烟花行为未尽管理职责，致使其露天平台上引燃可燃物，烧毁该房室内装修及物品。物业公司违反了《物业管理条例》、《物业管理委托合同》及《消防法》关于住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理的相关规定，物业公司应对此承担全部责任。

物业公司辩称：第一、引发火灾的实际原因尚不明确，从某没有证据证明火灾系燃放烟花爆竹所致，消防大队火灾事故认定仅仅是不排除外来火源引燃露天平台上易燃物所致。第二、即便火灾是因为燃放烟花爆竹所致，物业公司并非本案的烟花燃放人，非责任主体，从某应向烟花燃放人主张赔偿责任或按公共危险行为向行为人主张权利。第三、从某主张的损失数额无合理依据，没有提供相应的发票，物品来源及物品折旧损失，对于该损失不应当予以认可。第四、从某自身过错事导致本次事故的主要原因，从某在露天平台堆放可燃物，存在安全隐患，自身应承担相应责任。第五、物业公司已经依法、依约履行管理责任。首先，物业公司依法履行了相关物业管理规定中的安全防范义务。元宵节燃放烟花爆竹符合法律规定的燃放时间，且燃放地点符合法律规定，物业公司已经在此之前对各个业主进行公示，制定烟花燃放地点告知注意事项，定时巡逻确保安全，尽到管理义务。另，火灾发生后，物业公司采取合理措施防止损失的进一步扩大，不存在未尽义务的法定事由。其次，物业公司已尽消防设施维护义务。根据《物业服务合同》物业公司负责的物业公共设施中的消防类设施为消防栓、消防箱，该部分公共设施完好。

[法院审理]法院认为，物业公司作为该小区的物业服务企业，其应根据《物业管理条例》的有关规定做好小区的安全防范工作，并应按照《中国人民共和国消防法》的规定，保持小区内消防供水等消防设施的完好有效。因其未尽到其应尽义务，造成原告损失扩大，理应对原告予以适当赔偿。综合本案实际情况，法院合理确定被告赔偿原告损失80000元为宜。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国消防法》第二十九条、《物业管理条例》第三十六条之规定，判决：一、物业公司于判决生效后十日内赔偿从某财产损失80000元;二、驳回从某的其他诉讼请求。

[律师提醒]本案争议的焦点是：在起火原因不明的情况下导致的火灾财产损失物业公司应否承担赔偿责任。

《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国消防法》第十八条规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。第二十九条规定，负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。

从上述法律规定可知，物业公司对其所管理的小区负有消防安全的保障义务，如果物业公司违反此义务应当承担相应的赔偿责任。就本案而言，在火灾事故发生后，消防栓内没有水是直接导致消防人员无法及时灭火，火灾进一步扩大的重要原因。对此，物业公司存在明显的过错，依法应当承担相应的赔偿责任。但本案原告没有证据证明起火是因物业公司管理不善所致，因此，物业公司不应对原告的损害承担全部赔偿责任。法院依据物业公司的过错程度判决其对原告的损失承担约30%的赔偿责任符合相关法律规定。本律师提醒，物业公司对小区消防安全的保障义务不仅是合同义务，更是法定义务。因此，物业公司必须全面履行小区消防安全管理职责，否则必将承担相应的赔偿责任。

刘长森律师，北京市京都(深圳)律师事务所高级合伙人，深圳市物业管理协会常年法律顾问,资深房地产及物业管理法律专家。2014年代理深圳城建集团再审案被评为当年全国十大最有影响力案件。出版专著有《物业管理纠纷典型案例分析》、《物业纠纷新型案例教程》。现为深圳市住房和建设局法律顾问专家团成员、深圳市物业管理行业协会法律顾问团成员。