业主投诉业主大会会议表决票造假
一、业主投诉业主委员会
（一）业主投诉业主大会会议表决票造假
月光小区的前期物业服务公司为甲公司，2010年4月8日，月光小区成立业主大会并选举产生了首届业主委员会。4月12日，甲公司与开发商的前期临时物业服务合同到期。7月份，该小区业主委员会召集业主大会，会议决议授权业主委员会通过公开招标方式选聘新的物业服务企业。该小区某业主频繁到市、区物业管理行政主管部门上访，反映该次业主大会会议表决票存在造假情况。甲公司及小区部分业主联名亦多次向市主管部门反映业主大会会议表决情况不真实。
【基本情况】
月光小区2003年11月份入伙，小区业主595户，现在管理费为3.6元/平方米/月。2003年11月至2009年初，一直由开发商委托乙公司对小区进行前期物业管理。由于业主对乙公司管理工作不满意，在开发商的协调下，乙公司愿意退出，但由于没有业主委员会、开发商便委托甲公司对小区实行临时管理，管理期限从2009年4月至2010年4月，临时服务合同约定甲公司是否能在2010年4月以后继续管理小区，由小区成立业主委员会后召开业主大会会议决定。
2010年4月份首届业主委员会备案后，业主委员会便推动召开业主大会，会议授权业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。2010年7月8日至7月29日，业主大会会议决议通过了业主委员会所提交的两个议题，一是通过公开招标选聘物业服务公司；二是委托业主委员会代表业主公开招标选聘物业服务企业，并对议题进行投票表决，7月30日开箱验票，投票表决结果显示两个议题全部通过。7月31日，业主委员会将《业主大会表决结果》向小区业主公告，该情况遭到乙公司的强烈不满。从2010年7月开始，小区某业主开始频繁到市、区物业管理行政主管部门上访，反映该次业主大会会议表决票存在造假情况。9月，乙公司及小区部分业主联名多次向市主管部门反映业主大会会议表决情况不真实，乙公司称联名业主人数超过20%。乙公司同时去函街道办事处，表示已经有业主就此次业主大会会议程序及结果真实性问题起诉了业主委员会，请求法院撤销业主大会授权业主委员会公开招标选聘物业公司的决议。区法院拟定于2011年1月13日第一次开庭。在该诉讼未结案前乙公司坚决不会退出小区。
【纠纷调处】
1.个别业主投诉业主委员会的调处
8月19日，区住宅局、街道办事处、社区工作站召集业主委员会在社区工作站约谈投诉人，决定现场开箱重新查验表决票的真伪。会议开始后两个小时，投诉人迟迟未到会，区住宅局及街道办工作人员分别给投诉人打电话，通知其尽快赶到现场，但该投诉人表示其放弃投诉，认可表决结果。会议现场，区住宅局、东门街道办事处及社区工作站均派员见证了开箱验票过程，认为该次业主大会会议派发回收表决票过程真实可信，7月8日至7月29日派发回收表决票期间，票箱一直保管在社区工作站，社区工作站安排专门人员每天跟踪落实票箱使用情况。鉴于此，认定此次表决真实可信。
2.业主联名投诉调处
2010年10月26日，区住宅局在市主管部门指导下，会同街道办事处、社区工作站工作人员，召集小区业主委员会主任到社区工作站开协调会。会议决定，首先调查联名投诉人员的签名真实性，在真实性被证实的基础上即开箱验票，调查表决票的真实性。会议安排工作人员从120名投诉业主中，随机抽取20%业主，进行电话核实，核实情况为：“你在2010年9月11日是否在部分业主组织的签名表上就‘月光小区业主委员会违规召开业主大会应彻底调查并撤销’及‘提议重新召集业主大会由全体业主审议与乙公司续签合同事宜’两个事项进行过签名？”
核实结果是：此次共核实36户，其中有5户表示知道两个事项内容并作确认签名；有2户表示签了名但不知道具体内容；有6户表示本人没有签过名；有8户的电话表示不是签名业主本人，不知道此事；有5户提供的电话号码是空号或无人接听；有2户提供的是异地手机；有6户提供的号码错误。
根据以上核查结果，与会各方人员认为，此次业主联名提议的业主签名不能反映20%业主的意愿，依照《深圳经济特区物业管理条例》第十一条规定，该提议联名人数达不到召集临时业主大会的法定比例。
【点评】
根据物业管理法律法规规定，物业管理区域内的重大事项需要有业主大会会议表决决定。但是在业主大会会议召开的过程中，经常会有业主以业主大会会议程序不合法或表决票存在造假行为而要求撤销业主大会的决议。
业主投诉业主委员会，有多种解决方法。一是在市、区物业主管部门、市物业管理协会指导下，由街道办事处司法所、维稳办引导业主委员会与乙公司走诉讼途径解决交接纠纷。二是鉴于业主已就业主大会会议相关问题起诉业主委员会，法院还未宣判，建议由街道司法、维稳部门牵头，组织业主委员会、乙公司达成书面调解协议，约定待诉讼结束后，视情况解决纠纷，若业主胜诉则该次业主大会会议决议无效，业主委员会招投标工作无效；若业主委员会胜诉，则乙公司与新物管单位交接退出小区。三是各部门联合协调乙公司先行退出小区，新物管单位进驻小区，待诉讼结束后，若业主委员会胜诉，则纠纷消除；若业主胜诉，则新物管单位退出，乙公司再进驻小区管理，业主委员会及新物管单位补偿乙公司退出阶段的经济损失。
