【案例分析】业主不能擅自将住宅出租给他人作营业性用房

某居民小区靠近繁华城区，交通十分便利，附近人气很旺。有一个餐饮集团公司在小区附近开了一家大酒店，酒店开张后生意很好，晚班收工的时间比较晚。由于时候太晚，有不少女服务员下班后不敢一个人回家。于是纷纷向酒店老板提意见，要求酒店在附近提供宿舍。另外，酒店也缺少一个堆放杂物的小型仓库。于是酒店在小区里租用了两套住房作为员工宿舍，同时临时堆放空酒瓶等杂物。酒店的服务员大多是十八九岁的男女青年，他们生性活泼，夜间下班后一二十人结伴回宿舍，上下楼梯的声音很大，而且他们又是说又是笑又是唱，有时还打打闹闹。同楼道住有几个退休老职工，他们平常睡得比较早，这些年轻的服务员搬来住之后，老人们经常被小青年们下班的喧闹声吵醒，而且醒了之后再也睡不着了。另外酒店搬酒瓶时会产生哗啦啦的噪音，也让人无法忍受。时间一长，邻居们向业主委员会和物业公司反映情况，强烈要求解决这一问题。业主委员会和物业公司找到房东和酒店协商，但是房东和酒店一致认为他们之间有租房协议，在协议没有期满的情况下，只能继续履行。后来酒店对员工进行了教育，让他们下班上下楼时保持安静，同时另选它处作为杂物仓库。这样，情况才有所好转，但是邻居们还是有不少牢骚。小区业主把住宅出租给酒店作员工宿舍和仓库合适吗？有关部门对此有无相关的规定？由于住宅小区的业主擅自改变住宅的使用性质，特别是将住宅改为营业、办公用房，往往对其他业主权益造成侵害，所以有关法规对此作出了严格的规定。《安徽省物业管理条例》第四十三条和第五十条第二款规定，物业使用中禁止擅自改变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作或市容环境。对违反规定的，业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。具体操作时可由业主委员会根据业主公约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由物业行政主管部门会同其他有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，物业行政主管部门可处以一定金额的罚款。《合肥市物业管理条例》第五十三条也明确规定，业主、物业使用人应当按照规划部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变其使用性质。小区业主将住宅出租给酒店作员工宿舍和仓库，属于将住宅改变用途为经营性用房的行为，对小区内其他业主的正常生活造成了不利的影响，出租房屋的业主和承租房屋的酒店应当听从业主委员会和物业公司的协调和处理，还小区其他业主以安宁。另外，本律师提醒大家，居民住宅小区内的业主向外出租住宅时应当确认承租人不改变住宅用途，并在合同中予以规定，以避免争议发生。</p>