小区物业纠纷裁判法律依据与相关案例
小区业主人身、财产损害赔偿纠纷属侵权责任纠纷范畴，适用侵权责任法的一般规则，自不待言。但因业主的特殊身份及纠纷发生的特定地域，使得此类纠纷的处理呈现出一定的特殊性，而相应的裁判依据并不饱满，以致司法实务效果难言理想。本文以现行物权法及物业管理法规为依据，系统整理了相关裁判规则，旨在为您提供实务便利。
法律依据
1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
2.《物业管理条例》（2016年2月6日修订国务院令第379号）
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月15日法释〔2009〕8号）
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
相关案例
1.物业服务企业未履行小区共用部分的保养维护义务，应对因此造成的业主财产损害承担赔偿责任，但因第三人侵权导致小区共用部分对业主财产造成损害的除外。
物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以免责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的，因此物业服务企业对因此导致的业主财产损害不负赔偿责任。
案例索引：江苏省南京市中级人民法院2012年6月19日民事判决“陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案”，载《最高人民法院公报》2013年第5期（总第199期）。
2.业主因小区共用部分的安全隐患造成损害的，房地产开发企业原则上不承担赔偿责任。
对于房地产开发企业而言，其作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，故对小区共用部分的安全隐患导致业主的损害不承担赔偿责任。
案例索引：江苏省南京市中级人民法院2012年6月19日民事判决“陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案”，载《最高人民法院公报》2013年第5期（总第199期）。
3.业主财产被窃，物业服务企业、开发商未履行善良管理人的防范义务的，应承担相应的赔偿责任。
业主财产被窃，若物业服务企业未能尽到善良管理人的防范义务，其应负赔偿责任；若开发商未能履行其对小区安全装备的承诺，其亦应承担相应责任。窃贼系直接侵害人，对业主财产被盗所致的损失承担赔偿责任，物业服务企业、开发商承担的责任应当与其过错程度相适应。
案例索引：辽宁省沈阳市中级人民法院〔2004〕沈中民三权终字第36号“郑培伟诉辽宁省沈阳市铁西区城建开发有限责任公司、沈阳市建发物业有限责任公司物业服务合同纠纷案”，见陈林、宫文义：《物业公司和开发商应否对被盗业主负赔偿责任》，载最高人民法院《人民司法·案例》2007年第18期。
4.业主之间因行使建筑物区分所有权发生冲突的，应结合业主权利发生冲突的具体情形，认定物业服务企业对此所负的管理义务。
因物业服务企业对业主专有部分的自用部位、自用设施一般不负有合同项下的物业服务义务，故在业主间因对上述部位或设施行使专有权而发生权利冲突的，除法律规定或物业服务合同有约定外，物业服务企业原则上不对该权利冲突所涉及的行为进行管理，而应由业主依据相邻关系自行协调处理冲突。对于业主针对共有部分行使共有权而发生权利冲突的，因物业服务企业对于共有部分负有管理义务，且如果物业服务企业能够以一定措施和行为协调该项冲突、排除妨害的，物业服务企业应以妨害排除为限履行相应的管理义务，对业主使用共有部分的行为进行约束，以此消解业主间的权利冲突，保障各业主权利的正常行使。
案例索引：上海市第一中级人民法院〔2010〕沪一中民二〔民〕终字第822号“陈明秋与上海云间房地产开发有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司排除妨害纠纷案”，见张丹：《业主权利冲突下的物业服务企业管理义务》，载最高人民法院《人民司法•案例》2010年第22期。
5.物业服务合同未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，物业服务企业亦无过错的，对业主室内财产丢失不承担赔偿责任。
根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业与业主之间未订立书面物业服务合同，但存在事实上的物业管理服务关系，如果双方未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，且物业服务企业亦无过错的，则物业服务企业不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。
案例索引：山东省高级人民法院（2007）济民一终字第708号“胡勇燕、吴澍与山东永大物业管理公司物业服务合同纠纷案”，见范勇：《物业公司对业主室内财产被盗的责任认定》，载最高人民法院《人民司法•案例》2010年第20期。
6.物业服务企业应当根据法律规定和物业服务合同约定，对业主的人身和财产承担安全保障义务，未尽到该义务的，应承担相应的赔偿责任。
物业服务合同双方可以在合同中约定物业服务企业为业主提供的物业服务义务中包含安全保障方面的内容，业主为此支付相应报酬，据此，安全保障义务可以约定为合同义务。法律关于物业服务企业安全保障义务的规定主要体现在两个方面：一是物业管理的特别法即《物业管理条例》第四十五条和第四十六条，二是《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条和《侵权责任法》第三十七条的规定。判断物业服务企业是否违反了安全保障义务，主要看安全保障义务的内容有哪些，又要看物业服务合同的约定和有关法律的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，如果物业服务企业的服务承诺、服务细则中有关于安保的具体规定，则应当作为考察其是否履行安全保障义务的基础。但保安不等于保镖，物业服务企业提供的保安服务主要是公共区域内的安全保障义务，不可能对业主的人身、财产安全承担绝对的安全保障义务。因此，对于物业服务企业是否违反安全保障义务，应结合业主缴纳的物业费水平、物业服务企业的安保能力以及有关行为的性质、发生意外后物业服务企业所采取的一系列措施等因素加以综合考量和认定。物业服务企业的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了法定和约定义务，即使业主有人身和财产损害，物业服务企业也不应承担赔偿责任。只有当物业服务企业未尽到管理人的注意义务和谨慎勤勉义务，其有过错时才承担相应的赔偿责任。
