物业管理外包法律风险与案例分析

2010年9月9日，上海某小区业委会和物业公司共同与某建筑防水工程有限公司签订《施工承包协议》，将小区内部分建筑的外墙粉刷工程发包给某建筑防水工程有限公司。某建筑防水工程有限公司在施工过程中，因为没有做好施工安全防护措施，导致其工作人员侯某在施工过程中不幸跌落，经鉴定为七级伤残。侯某亲属在向某建筑防水工程有限公司索要赔偿款无果的情况下，一纸诉状将某建筑防水工程有限公司、小区业委会和物业公司一同告上法庭，要求其共同赔偿侯某所受损失。

庭审中，物业公司辩称自己非实际发包人，并且在三方签订的《施工承包协议》中约定：“某建筑防水工程有限公司的施工人员必须严格执行高空操作规定，施工过程中发生的一切大小工伤事故，均由某建筑防水工程有限公司负责处理，并承担一切法律后果。”某建筑防水工程有限公司在提交法庭的答辩状中称自己没有外墙粉刷资质，故，依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的规定，发包方小区业委会和物业公司应当承担连带责任。针对某建筑防水工程有限公司的辩称，小区业委会和物业公司均无法拿出证据证明某建筑防水工程有限公司有相应资质，法院通过调查发现某建筑防水工程有限公司也确无相应资质。

最后，法院判令某建筑防水工程有限公司承担对侯某的赔偿责任，小区业委会和物业公司承担连带责任。

在物业管理当中，服务分包管理是一种常见的管理模式，物业服务企业往往会将部分服务管理项目分包给专业企业进行相对独立的运做，例如：配电室设备维护、小区安保工作以及专业的外墙清洗等。

这种管理模式之所以被物业服务企业广为接受，主要是由于以下三种原因，首先，各专业服务项目的分包企业具有特种行业操作资质；其次，各专业的服务分包企业具有专业的技术优势。再次，各专业的服务分包企业对特定项目服务管理已形成规模效应，能以相对较低成本完成服务项目。物业服务企业在物业管理的整个过程中主要扮演着在相应档次的各种类型物业项目中筛选优秀的专业分包企业，同时协调、整合资源的角色。目前，物业服务企业因为种种原因往往不具备如消防、配电等专业操作资质，同时在这些工作的技术、运行成本方面也不具备优势。这就给专业的分包企业带来了很大的市场空间，使其专业有了充分发挥的机会。物业服务企业将部分专业服务项目工作委托专业分包商运行管理之后，能够对物业管理的全局工作投入更多的精力，充分发挥其协调者的作用，更有效的进行资源整合。

然而，这种管理模式的建立使物业管理过程中物业服务企业与各类型专业分包企业出现了信息不对称，使物业服务企业在经营管理中存在着一定的管理风险。如何避免物业管理行业中的这种管理风险，笔者认为关键是能够解决如下几个问题：

（一）加强物业服务企业的专业技能培训

目前，物业管理的技能培训主要集中于物业管理实务以及相关技术工种的实际操作培训。而涉及到其他行业如消防检测、配电管理、电梯保养等专业的技术管理培训往往不被大多物业管理人员重视，认为这些工作可由分包单位进行管理，忽略了企业内部专业人员的培养。从这方面考虑，物业服务企业应鼓励管理人员参加这些行业的技术培训，有条件的可考虑将管理人员送到相关技术部门进行委培。

（二）建议专业技术行业主管部门规范政府指导价

价格的规范是行业规范的基础，对于物业管理中的技术专业收费标准进行规范是非常必要的。政府指导价的实施有利于物业服务企业明确所承担的设备维护费用，有标准可依，科学的将专业设备维护费用计算到物业管理费用当中，做到收入支出透明合理。

细化社会分工是生产关系的发展规律，随着社会现代化程度的提高与经济的高速发展，社会分工专业化水平将不断提高。物业服务企业委托专业企业承担相关业务的管理模式是物业管理的发展趋势。为了能更好的顺应社会生产力与生产关系的发展规律，物业服务企业应该清醒的认识到目前这种管理模式当中存在的问题，即专业服务分包的管理风险仍然存在，物业管理从业者只有科学有效的将这种管理风险降到最低，才能真正将这种社会分工方式的功效最大程度的发挥。