案例分析：业主因房屋漏水拒交物业费败诉

因为房屋漏水、外墙开裂等问题，大亚湾一业主以此拒交物业费，4年欠3万余元。物业公司状告业主讨欠款，业主败诉。律师提醒，房屋存在质量问题，业主可另行起诉开发商进行维权，不可以此为由拒交物业费。

判决书显示，2009年9月，黄某在大亚湾西区购买了一间商品房。除了购房合同外，黄某还与广东某物业服务有限公司（下称物业公司）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由后者进行物业管理。

物业服务协议约定，由物业公司提供房屋共用部分进行维护和管理、环境卫生、保案等6个方面的服务，物业管理费按住宅面积每月每平方米收取2.8元。

同年12月底，黄某验收并收楼，按之前签订的协议约定向物业公司预交了3个月物业费。但从第4个月开始，黄某就再没有交物业费了。

原来，黄某购买的房屋存在屋顶外墙开裂、地基下沉等质量问题。黄某认为，物业公司未履行维修义务，已严重违约。物业服务达不到约定的质量标准，接受服务的一方有权要求减少价款甚至拒绝付款。

去年9月，物业公司起诉黄某讨要拖欠4年的物业费，共计3.7万多元。

争议

房屋有质量问题业主是否可拒交物业费？

此案争议的焦点是：物业公司是否按协议约定为业主黄某提供了相应的物业服务？房屋存在质量问题，业主是否可据此拒交物业费？此案审理期间，业主与物业公司各执一词。

物业公司已对维修进行跟踪

物业公司诉称，业主违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，物业公司有权要求黄某补交，并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。黄某已在上述服务协议上签名确认过。

期间，包括黄某在内的部分业主发函给小区开发商和承建商，反映房屋有严重质量问题，如房屋漏水严重、房屋各楼层墙体无法承重、没有安装避雷设施等。随后，开发商复函提出具体的整改处理方法。在此过程中，该物业公司作为小区的物业服务管理公司，对维修行为进行了跟踪。

物业公司认为，黄某拖欠物业费，经多次催要均遭拒绝，其行为已经违反了双方签订的物业服务协议。

业主物业应承担维修义务

业主黄某说，物业公司是开发商委托、指定的，并非业主自主聘请的，前期物业管理服务企业与业主选聘的物业管理服务企业所应承担的责任是不一样的。根据物业公司与开发商签订的《物业管理委托合同》，物业公司受开发商的委托，对包括楼盖、屋顶等房屋建筑共用部分承担维修、养护和管理。这是物业公司的一项基本义务，也是业主正常使用物业的前提和保障。

黄某称，在其入住过程中，房屋存在屋顶外墙开裂、地基下沉现象，并导致出现屋内严重渗水。上述情况在小区属于普遍现象。黄某与其他业主曾多次要求物业公司承担维修责任，但对方无视业主们的权利，采取拖延、放任的态度。物业公司不履行维修义务，属于严重违约，依法应承担相应的赔偿责任。

黄某认为，物业公司未按照物业服务协议的约定，及时全面地履行物业服务义务，他有权少交或不交物业服务费。

判决

业主应支付4年欠费

大亚湾法院一审认为，物业公司与业主黄某签订的前期物业服务协议书是合法有效的。按照双方签订的物业服务协议书约定，物业公司收取物业费不仅指房屋维修服务一项内容的收费，还包括共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目的服务收费。即使该物业公司没有按合同约定履行维修义务，黄某也仅能就对方违约责任另行起诉，不能以此作为拒付物业费的理由。因房屋质量问题是开发商与业主黄某房屋买卖合同中的纠纷，属于另一层法律关系，黄某以此作为不交物业管理服务费的理由不成立。

法院一审判决黄某应向物业公司支付4年物业费3.7万多元及相应违约金。黄某不服一审判决，上诉至市中级人民法院，二审则维持原判。

律师提醒

收楼应注意验收情况事后收集证据维权

广东力臣律师事务所律师张锦愉认为，首先，业主签订物业管理服务协议时，要认清开发商与物业管理公司是不同主体，各自独立法人，不要混淆两者是同一家公司。房屋质量存在问题，应向开发商主张赔偿。

张锦愉说，就目前而言，房屋质量问题前期预防是由监理单位及参加验收各单位监督，作为个人的业主很难参与其中。业主收楼前，可向住建等部门咨询、了解，楼盘的建设情况，掌握监理单位等信息。一旦房屋出现质量问题，业主可向开发商、监理单位进行索赔。