电梯装饰砖坠落砸坏玉镯 物业应承担赔偿责任

家住新闸路某小区的戴女士在等电梯时，被突然坠落的电梯门套装饰面砖砸伤，价值昂贵的玉镯也被砸裂。戴女士将物业公司告上法院。近日，静安区法院判决由物业公司赔偿戴女士各项损失50602元，涉案玉镯所有权归物业公司所有。法庭上物业公司辩称，公司才刚刚入驻该小区不久，尚未对所有公共设施及公共区域的装饰物作检验。现电梯门套装饰面砖脱落造成戴女士人身损害，同意给予相应的民事赔偿，但对面砖脱落砸坏戴女士的玉镯，公司认为无事实依据不同意赔偿。2014年2月下旬，上海经贸商事调解中心受法院委托对受损玉镯进行评估，结论为:该手镯为天然翡翠手镯，除断裂处外无明显瑕疵，该玉镯完好时市场销售价约为5万元，修复后最高市场售价为3万元，至少损失2万元。法院认为，物业公司对所管辖范围内，因建筑物、构建物或其他设施脱落造成他人损害的，若不能证明自己无过错的，应承担侵权责任。企业自成立之日起，所有的经营活动都离不开法律规范的调整，企业实施任何行为都直接或间接地与法律法规产生联系。法律风险存在于企业生产经营的各个环节和各项业务活动之中，存在于企业从设立到终止的全过程。企业的许多重大损失源于简单的低级失误，如果能够及早发现，完全可以用最简单、最有效、最经济的方法予以避免。物业公司作为小区的房屋及其配套的设施设备的管理者，应当履行法定或约定的义务，切实有效地尽到自己的管理职责，防止因自己的管理疏忽给他人造成损害的风险。防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。主要表现在：1、提高公司所有服务人员的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对公共区域内哪些环境、条件、行为会造成物业公司违规、违约、侵权，应当提前识别、排查；2、增强服务人员的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期；3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行；4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。具体到本案之中，风险防控应意识到：1、根据《物业管理条例》规定，物业管理企业应当承担的义务主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等。2、小区墙体、电梯设施松动、脱落如果不及时加固、维修，很可能会给小区业主的人身和财产安全带来危害，如果未尽到房屋的维修保养义务，将面临以下风险：1）物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可能会起诉到法院要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。2）电梯装饰砖坠落后致他人损害的属于物件脱落致损的这一侵权类型，根据《侵权责任法》的规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。物业公司有责任对松动的电梯装饰砖进行加固，未尽到这一管理责任，造成他人损害的，受损一方有权要求物业公司予以赔偿。3）物业公司未及时对管辖区域内的公共设施进行维修，还可能会被业主投诉，可能会受到主管部门的处罚。3、房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。日常管理中应做到：1）明确住宅房屋共用部位的维修养护责任。住宅房屋共用部位平时的维护、小修小补，由物业管理企业负责，费用从物业服务公共性服务费支出；房屋共用部位出现问题需要中修、大修的，由物业管理企业按维修资金使用规定组织实施，从维修资金中列支，没有维修资金的，费用由相关业主按比例分摊；住宅房屋的室内维修和非住宅房屋的维修由业主负责。2）房屋使用管理上，要树立安全意识，加强维修保养。一方面要通过物业使用说明书、业主公约、安全教育及其他宣传沟通工作，使员工、业主和物业使用人树立安全意识正确使用房屋。另一方面，按管理房屋的实际情况拟定房屋维护、巡查等管理制度和方案，定期、不定期对房屋进行检查，随时接受业主和物业使用人的报修，以掌握房屋质量状况和分布，确保及时发现并排除隐患。根据气候特征，如雨季、台汛、暴风雨、强降雪等，还需加强巡查。3）定期对小区内的房屋及其他设施检查和维修，发现存在安全隐患的地方要设立警示标志，如“危墙，请勿靠近！”等等标识，及时采取维修加固等方式排除安全隐患，确保人民群众生命和财产安全。4）加强档案资料的管理。房屋的建筑档案是房屋管理的重要依据，物业管理企业应加强房屋建筑、维修保养档案的收集、管理工作，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。</p>