小区地下车位属全体业主“共有”？业委会诉至法院被驳回

随着人们生活水平的日益提高和城市化快速推进，私家车保有量大幅增加，小区车位越来越“奇货可居”，由此引发的矛盾纠纷也呈高发态势。近日，苏州市虎丘区人民法院对一起车位纠纷案依法判决，驳回原告业委会要求判令被告开发商停止对小区地下车位销售、出租处分行为的诉讼请求。业委会具有诉讼主体资格“幸福小区的地下车位属于配套设施和配套工程，属于小区共用设施设备，属于小区全体业主共有。”该小区业主委员会陈述，开发商销售、出租车位的行为侵害了全体业主的权利，于是诉至法院。被告开发商辩称，首先，原告不具备诉讼主体资格；其次，车位的归属应由当事人通过出售、附赠和出租的方式约定，并不当然为业主共有。经查，涉案小区地下停车位的面积未计入房屋公摊面积中，相关建造成本也未计入房屋销售价格中。庭审中，原、被告一致确认：730个地下车位中，468个系非人防车位。“我们在前期销售时，没有进行过诸如买房包含车位，或者买房送车位类似的宣传，而是明确告知业主车位将来是要销售的。”据被告在庭审中陈述，目前涉案讼争的车位仅剩70个，其余的都出售或出租给业主了，剩余车位是为未购买或租赁车位的业主预留的。再查明，原告幸福小区业委会系经选举产生，于2018年7月在主管部门进行了备案。本届业委会系第一届，任期三年。针对本案争议焦点之一，即原告是否具有提起本案诉讼的主体资格，法院认为，原告系经过选举产生的业主委员会，且在主管部门进行了备案，在无相反证据证明原告系经由违法程序所产生的情况下，理应认定原告的合法地位。根据相关规定，为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格，原告系为维护全体业主的利益而提起本案诉讼，所以法院依法支持原告具有相应的诉讼主体资格。公用设施不必然归属于业主关于本案争议焦点二，即签订商品房买卖合同后，车位是否由被告赠与给了业主。承办法官指出，原告认定涉案非人防地下车位归属于全体业主的基本逻辑是：被告和业主以签订协议的方式将非人防地下车位约定为共用设施，而根据《物权法》第七十三条的规定，共用设施均应属于业主共有，所以讼争的车位属于全体业主。对此，法院认为：首先，商品房买卖合同中虽将讼争车位约定在“共用设施与设备”项下，但无法就此简单推定车位必然归属于业主。根据《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；而该法第七十四条同时规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据上述两条规定可知，《物权法》虽然概括性地将建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，规定属于业主共有，但同时在第七十四条中就车位、车库的归属规定了可以通过出售、附赠等方式进行约定，这就明确表明了第七十四条规定的车位、车库并不属于第七十三条中规定的当然归属于业主的公用设施范围，所以依照《物权法》规定，公用设施也不必然归属于业主，更何合同中也只是将讼争车位规定在“共用设施与设备”项下，而“共用设施”和《物权法》规定的“公用设施”亦非完全一致，所以依照商品房买卖合同中的上述约定无法推导出讼争车位属于全体业主的结论。其次，双方商品房买卖合同补充条款约定：“建筑区划内，未计入买受人商品房共用部位分摊建筑面积，且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）、配套设施及具有独立使用功能的空间或区域，其归出卖人所有”，根据庭审查明的事实可知，没有证据证明案涉地下车位计入了买受人商品房共用部位分摊建筑面积，也不属于法定必须移交给业主的配套设施，所以根据该条约定，非人防地下车位应归属于被告。再次，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，从生活经验来看，“买房送车位”必定会成为开发商销售房屋的一大卖点，被告如有此意，在销售房屋时大肆宣传方为合理，但原告未能提交任何证据证明被告有此方面的宣传，断难认定是被告的真实意思表示。综上，法院对原告所称的讼争车位已由被告赠与给业主的事实碍难认定。讼争车位初始登记在被告名下，被告作为所有权人有权依法进行处分，原告要求被告停止处分行为的诉讼请求于法无据，法院不予支持，于是判决驳回。法官连线实践中，业主在出售房屋时将自己在小区中购买的停车位单独保留的事例屡见不鲜，但因停车位的紧缺，矛盾纠纷就会由此而生。这种状况如何从法律上进行规制，现行法律并无明确、具体的规定。目前来看，《物权法》第七十四条规定基本上是对业主单独处分车位的唯一法律依据，虽然在宏观上具有较强的指导意义，但缺乏具体的操作模式。如果业主在将房屋出售之后单独保留了车位，而小区车位又处于不能满足业主需要的情况下，单独保留车位的业主因房屋已经出售而丧失了业主资格，实践中就会导致出现纠纷。承办法官提出：第一，法律上必须明确车位一般应不属于房屋的附属设施，不宜简单认定为从物，如此才有讨论的必要，否则应根据从物附属于主物的规则加以解决。房屋和车位的使用价值是独立的，各自有着不同的功能，充分发挥房屋的使用价值并不必然需要借助于车位，如果两者在物理上是可分割的且车位的存在与否并不影响房屋功能的发挥，则应当赋予业主对车位的单独处分权。当前车位的市场价格已水涨船高，强制一并转让必然会对房屋的流转效率造成负面影响而造成资源的浪费，赋予业主对车位的单独处分权必要且合理。第二，业主在将房屋出售而单独保留车位时，应从法律上加以规制，这应区分两种情况分别处理。首先，根据《物权法》第七十四条的规定，车位应优先满足业主的需要，如果小区车位能够满足业主的需要，则单独保留车位的业主可持续拥有该车位而无需强制转移权利。其次，如果车位不能满足小区居民的使用，则应对单独处分车位业主的处分期限做一限制，在限制期内可向小区业主自由处分，超出限制期限而不处理或者未处理成功的，则赋予小区业主委员会或者全体业主强制收回的权利，当然必须向对方支付相应的对价。</p>