不交物业费不给钥匙 开发商一审败诉

经过一年多的折腾，鲁先生终于拿到了新房钥匙，其实房屋手续齐全，鲁先生在一年前也可入住，但当听说物业公司让其先交物业费再交付新房钥匙时，鲁先生觉得有些奇怪，“还没验收房屋，没住进新房，为啥让我先交物业费？”鲁先生将开发商起诉至法院，经过一审判决二审调解之后，鲁先生算是维权成功：拿到钥匙，免两年物业费，还获赠一个车位，开发商赔偿总额度达到了10万元。记者调查发现，买房者像鲁先生这样的遭遇不在少数，但因为怕麻烦、急住房等原因，绝大多数买房者没有走法律途径维权。记者王婷

遭遇拿钥匙先缴物业费

鲁先生经营一家个体公司，2011年年底在崂山区看中了一个楼盘，觉得位置、开发商都还不错，于是支付了房屋总价款100多万元。鲁先生同开发商签订的购房合同约定2012年下半年交房，如果出现逾期交房，开发商将向鲁先生每天支付房价款的万分之一违约金，直到顺利交房为止。到了交房日，鲁先生收到了通知到小区领房屋钥匙，并进行验房，准备入住。

办理手续时鲁先生拿到了一份《入住手续流转单》，上面注明交房手续为：入住接待处、物业公司收费处、签约资料收发处、房屋查验处进行验收。可鲁先生刚办完第一个手续，正准备办理物业收费时发现了问题，房屋还没验收入住，为何要先交物业费。据鲁先生说，他发现物业公司的名字与开发商名称中两个字是一样的，经打听物业公司正是开发商下属的。“我当时和他们询问这个问题，工作人员说公司就是这么规定的，不交三个月1000多元的物业费，不能拿钥匙。”鲁先生当即放弃拿钥匙，在与开发商及物业公司多次协商无果后，将开发商起诉至法院，要求开发商立即交房，并支付相应的违约金。

审理一审判开发商败诉

庭审时开发商称，当时已经通知鲁先生去收房，是他自己拒绝接收房屋，甚至怀疑房屋质量有问题，现在无法入住应当由他自己来承担。同时在庭审期间，开发商还提交了几份房屋交付验收表，证明再给其他业户办理入住手续时，并没有按照先缴物业费再给房屋的程序。

一审法院审理认为，鲁先生与开发商签订的房屋预售合同合法有效，具有法律约束力，现在鲁先生已经按照合同约定支付了房款，开发商应当交付房屋。开发商称鲁先生怀疑房屋有问题才拒绝接收，没有相关证据予以作证，法院不予采信，而开发商提交了其他住户没有办理物业费即入住小区的相关材料，与本案无关。法院认为，房屋不能交付是开发商的问题。法院一审判决，开发商应当承担相应责任并支付鲁先生部分违约金1.8万元。

一审宣判后，双方均不服，上诉至市中级人民法院，其中鲁先生认为违约金的数额过低。

调解开发商赔偿10万元

昨天记者联系了鲁先生的代理律师，律师介绍，整个案件持续的时间较长，在一审庭审期间，法官曾试图介入调解。“当时开发商的态度比较强硬，而且出现了一个比较有趣的现象，开发商不认同存在先缴物业费再给钥匙的现状，如果这样的话，当即把钥匙给业主一切就都完结了，可开发商也没有这么做，甚至还向我们说‘你们肯定打不赢’官司，鲁先生也是别着一股劲，想和开发商‘斗斗法’。”

市中院对案件判决之前先对双方进行了调解，让鲁先生和代理律师意外的是，开发商转变了态度，愿意对鲁先生进行赔偿，赔偿总额度达到了10万元。这10万元当中包括鲁先生两年的物业费、家中实际房屋面积大于购买房屋面积的房款以及地下价值7万元的车位一个。案件到此尘埃落定。

律师告诉记者，据他了解，开发商在青岛有众多楼盘，而且根据现在青岛的相关规定，没有交房之前让业主缴物业费，本身就是违规行为。“开发商担心二审也赢不了，到时这一情况向社会公开之后，会引起大量的诉讼及维权，因此这才同意私下和解。”

这个案例有典型意义

根据《青岛市物业管理条例》规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。”山东齐海律师事务所律师牛红岩介绍，不少买房人有和鲁先生同样的遭遇，但是真正维权的并不多。“有的买房者等着赶紧入住，还有的怕麻烦，不愿为了一纸判决等几个月甚至半年多时间，而且诉讼成本较高，即使胜诉也只是可以先拿钥匙，物业费还是要缴。”

牛红岩说，商品房预售合同和物业管理合同，是两个完全不同的法律关系，只要买房者履行了商品房预售合同约定的义务，开发商就应当按时向原告交付房屋，这和物业管理合同没有任何关系。“市民在购买房屋时，要明确两份合同上的内容。业主一旦发现问题，可以向主管部门举报投诉。”

市民：很多人有这种遭遇

准备入住新房时，被物业公司告知想拿到钥匙就要先缴三个月或者半年的物业费，对于不少买房者来说，都遇到过类似的霸王条款，记者调查发现，这种情况多是来自信誉或者口碑不错的大开发商。

宋女士在开发区购买了一套房子，今年3月办理入住手续，办手续时也拿到了一份同鲁先生一样的顺序单，单据上也是让她先缴物业费，再给她钥匙。“当时我缴了三个月的物业费，大约是400元左右，钱很少，也没有在意。”除了交物业费之外，宋女士按照物业公司给的程序单，在没见到房子的时候签订了房屋验收单。可当宋女士拿到钥匙进入新家一看，吓了一跳，整个屋顶漏水严重，但是却找不到漏水点。宋女士与开发商与物业协商，他们答应帮忙处理。过了一个月后，房屋整修完毕，宋女士找物业公司协商，要把修房的一个月物业费免掉。“都不符合入住条件，我也没进去住，还要跟我收费，我觉得不太合理。”现在又过了一个月，对于宋女士的提议，物业公司迟迟没有回复，但却通知她，让她准备3个月之后的物业费。

李先生在收房的时候，同样被霸王条款“绊倒了”。李先生在市北区购买了一套房子，除了户型之外，李先生也是奔着开发商的信誉去的。签订购房合同时，开发商答应免收他一年的物业费。今年9月份李先生准备入住，办理入住手续时虽然没有预缴物业费，但却被要求先签房屋验收单。签订验收单后进入新房时，发现房子也出现了漏水的情况，“我问了问其他邻居，也都有这样的情况，后来我们了解发现，开发商可能没做放水试验。”李先生多次和邻居找开发商协商，但一直没有得到明确答复。

开发商：和物业费难收有关

刘女士在一家房地产公司从事销售策划类工作，她告诉记者，在新盘项目中，先收取物业费再把钥匙交给业主，这一情况十分普遍，究其原因，和物业费难收有关。“我们曾经做过调查，新房物业费收取比率大约在60%-70%左右，随着房屋时限越来越长，物业费收取也很有难度。”对于为何业主不愿缴物业费，刘女士说可能有两个原因。“首先的确是小区物业服务不好，没有达到业主的要求，业主自然不愿缴物业费；还有种情况，业主不认为小区环境好管理好和物业公司有关，甚至认为物业公司就应当提供服务，如果业主委员会没有发挥好相关的作用，可能使得小区居民与物业的矛盾一直存在下去。”

刘女士说，由于物业费难收，导致越来越多的物业公司在赔钱干活。“现在一些成熟的开发商都有自己的物业公司，虽然也都在赔钱，但这些开发商往往把物业公司作为推销房屋的一种手段，比如物业公司推出五星级居家服务，甚至还有配套食堂、超市等，虽然也在赔钱，但却变相给开发商打了广告，让更多的人通过好的物业服务选择所属的开发商，同样开发商也能从多元的物业服务中，寻找更多的赢利点。”