小区公共收益，账怎么算？归谁所有？怎么分？怎么用？

在物业服务企业对住宅小区的管理中，我们通常会发现一个奇怪的现象，那就是无论其管理水平高低，对公共收益的“管理”总是从不缺位。停车费、广告费、公用设施出租费等一系列公共收益都是业主、物业服务企业、业委会必争之点。一公共收益范围有哪些？常见的小区公共收益主要有：1、公共场所、公用设施和物业用房的租赁费用、摊位费、入场费等收益；2、占用共有道路或者场地的停车收益；3、公共区域的广告收益。以上仅是一般小区的主要公共收益范围，在实践中各小区根据实际情况公共收益的范围不尽相同，此文中不进行详尽列举。二公共收益归谁所有？这个看起来不是问题的问题却是争议之核心。业主对于小区公共收益的权利来源主要是《物权法》第七十二条、《物业管理条例》第五十四条等的规定，相关法律法规都明确业主对于小区内利用共有部位、共有设施产生的收益享有权利。根据上述法律法规，公共收益毫无疑问是属于业主共有的。三公共收益怎么分？在过去的一段时间，业委会和物业没有很严格的实行法律法规关于公共收益的有关规定，经常会造成擅自收取公共收益、公共收益的分配比例不合理、公共收益的支出不受监管等一系列乱象，严重侵害业主利益，同时也造成小区管理混乱等情况。根据现行的法律规定，收取公共收益的决定以及收益分配是需要经过相关业主或者业主大会同意才可以进行的，也就是说有的小区通过业委会或者物业的一纸通知就收取公共收益是显然不符合法律规定的。同时，即便收取公共收益是按法定程序操作的，后续公共收益又在分配过程中主要回流到物业也是不符合法律规定的。只有在经过法定的程序后，并对公共收益的分配做出合法合理安排的情况下，物业才能从公共收益中取得应有的一部分。四公共收益怎么用？《物业管理条例》第五十四条规定“应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”《上海市住宅物业管理规定》规定公共收益“主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。”从而达到降低小区管理成本，提升小区管理品质的效果。五公共收益如何开立账户？根据上海市《关于加强住宅物业专项维修基金管理工作的通知》规定，利用住宅共用部分分得的收入，应纳入业主大会专项维修资金账户，在每季度末予以结算（对结算时间合同另有约定的从约定），并于次月5日前纳入专项维修资金账户。物业服务企业应将小区公共收益存入业主大会账户中“小区公共收益”科目，独立核算，一般分为两种：业主大会收益户：用于核算属于“全体业主所有”的公共收益，如公共区域的停车费、广告费等。门牌幢收益户：用于核算属于“部分业主所有”的公共收益，如电梯、楼道广告费等。随着相关法律法规的不断完善以及业主法律意识的提高，对小区公共收益的管理将逐步做到管理细、账目清。既维护了全体业主的利益，也促进了小区的和谐、安宁，最终实现小区多方共治的美好居住环境。