【案例分析】物业不让欠费业主坐电梯 16楼住户每天跑楼梯

家住16楼，一早要赶去上班却用不了电梯，南女士只得“噔噔噔噔”跑楼梯。连续两天了，南女士上下楼都是爬楼，这倒不是因为电梯故障，而是有保安把门，只要见到她就挡在电梯门口，不给她用。用不了电梯，南女士也有理亏的地方，2019年过去快3个月了，她的物业费还拖欠着没有缴。禁用电梯，这是最近物业为催缴物业费放出的“大招”，有的欠费业主妥协了，有的还在撑着。

电梯口保安把门欠费业主走楼梯

昨天，南女士打开家门，又看到保安了。“这次来了两个，一人把守一部电梯，严防死守，就是不让我用。”一想到与保安理论只能是空耗时间，她只好去走楼梯，从16楼走到底楼。

南女士已经两天没用上电梯了。她说，24日上午，电梯门口就有3个保安“防守”，看到她要进电梯就挡在门口。“电梯好好的，别人能用，就不让我用。”南女士不能接受，她强行走进电梯轿厢，按了下行按钮，但保安伸脚挡在了电梯门口，电梯还是走不了。南女士没办法，只能改走楼梯。

家住高层却用不了电梯，长时间下去怎么行？南女士在微信群里倒苦水，发现有相同遭遇的业主还不止她一家。他们都是拖欠了物业费的业主。

南女士说，她不缴物业费是有原因的。她是2015年买的龙惠花苑的二手房，那时的物业费是每个月0.3元/平方米，一年下来也就数百元，她家是按时缴纳的。到了2018年，她去物业缴物业费，却被告知物业费变成每个月1.7元/平方米了。她认为涨得太多，且事先也没接到通知，觉得不合理，但后来经不住物业多次催缴，还是缴了。到2019年，她就拖着一直没缴。她说，不缴物业费，除了“涨价”因素外，还有对小区环境不满，比如她家楼下常有人搭建“木园堂”，影响到她家的生活了。

物业也诉苦：实属无奈之举

今年3月开始，龙惠花苑就有保安到电梯口严防死守，阻止欠费业主用电梯了。“电梯保养、用电都是要花钱的，他们不肯缴钱，当然就不能用了。”小区物业工作人员说。

小区物业经理肖先生也正为此事而烦恼。他说，龙惠花苑是拆迁安置小区，大部分业主是本地户籍的拆迁安置户，此外有近80户是后来的购房者。原本该小区的物业费就是每个月1.7元/平方米，其中1.4元由政府补贴，业主承担0.3元。不过从2018年开始，对于后来的购房者的补贴就停止了，这部分业主需要缴纳的物业费也恢复到了每个月1.7元/平方米。对此，他们与这部分业主沟通过，其中大部分业主接受并缴纳了，但仍有十多户拖欠着，还有人以“木园堂”影响环境等理由拒缴物业费。

肖先生说，物业费的收缴是有相关依据的，至于“木园堂”，因是当地风俗，居民也有需求，他们也不能不让用。不过居民使用“木园堂”是要经过社区审批的，在使用过程中，物业也会派人加强管理，严加规范。为了催缴物业费，物业不止一次电话通知、上门催收，甚至还发了律师函，但还是有业主不愿缴纳。

“让保安去盯着电梯，实在是没有办法的办法了。”近一个月来，有几户欠费业主到物业补缴了物业费，肖先生认为这个办法是有点作用的。

律师：多些契约精神，才能减少麻烦和损失

律师说，业主和物业公司采取的这些应对方法都不利于解决问题，还有可能激化矛盾。在发生物业服务纠纷时，双方均应通过正当程序，通过协商或法律手段解决问题。

律师认为，根据《物业管理条例》规定，只要物业公司提供了基本的物业服务，业主就要履行“按时缴纳物业服务费用”的合同义务。需要注意的是，业主对物业的服务有质疑，要求中止合同更换物业公司，需要有大多数业主达成共识，需要有“正当理由”并相关证据支持，例如物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等。

从物业公司的角度来说，当业主拖欠或拒缴物业费时，若采取停水停电或阻止其使用小区设施的措施，则物业公司的行为可能会构成侵权。物业公司收取水、电费仅仅是代理收费，没有权力给居民停水、停电，乘电梯是居民基本的出行权利，物业更无权干涉。若遇到业主拒交物业费的情况，最有效的解决方法还是起诉至法院，否则，反而可能需要向权利受到侵害的业主进行赔偿。

律师说，小区的物业管理水平对居民的生活质量有着至关重要的影响。提供物业服务是物业公司的根本职责，按时足额缴纳物业费是业主应履行的合同义务。业主、物业公司双方应多些契约精神、遵守双方共同制定的规则，加强对彼此权利与义务的认识，避免纠纷、减少双方不必要的麻烦和损失。