《民法典》之物业案例分析一则

一、案情简介

2020年某月，某小区成立业主大会首次会议筹备组，筹备组成员共7人，其中街道办事处代表1人、居民委员会代表1人、业主代表5人。之后，该小区业主委员会成立，并取得了当地区住建局的业主委员会备案证明；紧接着还在小区架起彩虹拱门庆祝业委会成立，A公司是该小区的建设单位，同时还是该小区的业主，但此时才得知小区业委会已经“悄悄”成立……

据后续了解，该业主大会首次会议筹备组成员中5位业主代表系业主“推荐或自荐”产生，整个成立过程也没有看到相关公示信息，该小区业主委员会从筹备到成立，一次也没有通知过A公司。A公司认为其合法权益受到侵害，拟寻求救济。

二、争议焦点

A公司作为该小区的建设单位及业主，是否有救济权？有哪些救济权？若涉及诉讼，是否具有原告主体资格？

三、分析

以下仅为笔者个人意见：

【针对该小区业委会成立过程存在的各个违法之处，这里暂不逐一分析】结合全案，首先，A公司作为该小区的建设单位，同时还具有小区的业主身份，其不管是基于建设单位还是业主，相关合法权益必然已受到侵害，依法应当享有救济权利。相关救济途径如下：

1方案一：向该区住建局、街道办及居委会等相关物业主管部门申请履行法定职责，请求撤销备案证明并责令限期改正。

首先，根据《物业管理条例》第十九条的规定，业主若认为业主大会或业委会的决定违反法律、法规的，可以向该物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府请求责令限期改正或撤销其决定。

另，根据《福建省物业管理条例》第十条第一款中关于“业主大会首次会议筹备组由业主和建设单位、乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会等单位代表五人以上的单数组成。筹备组召集人由乡（镇）人民政府或者街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表由筹备组召集人确定”的规定，该小区业主大会首次会议筹备组成员中业主代表是所谓的“业主推荐或自荐”，明显违反了法律规定。此为违法一。同样根据该规定，建设单位应为筹备组成员之一，除出现第十条第二款规定的“建设单位已不存在或者经乡（镇）人民政府、街道办事处书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组”的情形外，建设单位可以不作为筹备组成员，而本案中，不管筹备组成立合法与否，作为筹备组召集人，即乡（镇）人民政府或街道办事处在召集过程中未曾书面通知过建设单位。此为违法二。再根据《福建省物业管理条例》第十条第三款关于公示的规定，该业委会没有履行公示义务。此为违法三。

该小区业主大会首次会议筹备组成员身份不符合规定，筹备组组成违法，由其组织召开的业主大会同样违法，由此产生的小区业委会亦违法。该区住建局、街道办及居委会没有审查筹备组成员身份及成立，没有履行审查义务及通知义务，区住建局最终对该小区业委会作出的《业主委员会备案证明》错误，依法应当予以纠正、撤销；区住建局、街道办及居委会应当责令改正，依法监督、指导小区依法重新成立业委会。

2方案二：向人民法院提起撤销业主委员会备案证明的行政诉讼。

业主大会首次会议筹备组成员与业主大会首次会议选举产生业委会的行为具有法律上的利害关系，故与该选举产生业主委员会的备案登记行为亦具有法律上的利害关系。根据《行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

且根据《民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，具体到本案，A公司作为该小区的建设单位，只有A公司不存在或者经乡（镇）人民政府、街道办事处书面通知后未在通知期限内委托代表参加，A公司才可以不作为筹备组成员，否则A公司应当是该小区业主大会首次会议筹备组的法定成员。A小区成立业主大会首次会议筹备组未及时通知A公司，且筹备组自成立之日起从未将成员名单以书面形式在物业管理区域内醒目位置公示过，或是通过移动通信等电子信息方式告知过全体业主，这些行为明显侵害了A公司作为建设单位，同时作为该小区业主应当享有的合法权益。因此，A公司与备案登记行为存在法律上的利害关系，具有提起撤销权行政诉讼的原告主体资格。另根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十八条关于“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼”的规定，故，若以业主名义起诉的，要特别注意“过半”的要求，否则极可能因未过半而面临败诉。

四、法律依据

1《中华人民共和国民法典》

第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

2《行政诉讼法》

第二十五条第一款行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

3最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释

第十八条业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。

4《物业管理条例》

第十九条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

5《福建省物业管理条例》

第十条业主大会首次会议筹备组由业主和建设单位、乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会等单位代表五人以上的单数组成。筹备组召集人由乡（镇）人民政府或者街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表由筹备组召集人确定，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。

建设单位已不存在或者经乡（镇）人民政府、街道办事处书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，建设单位可以不作为筹备组成员。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单以书面形式在物业管理区域内醒目位置公示，公示日期应当不少于七日，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的，由乡（镇）人民政府或者街道办事处协调解决。

第十一条第三款前款规定内容应当在业主大会首次会议召开十五日前在物业管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。