【案例分析】:拖欠物业费，只要违约就可以收违约金！

“我的房子还没有装修，也没有入住，物业费就没有缴纳，现在物业公司通知说要收取‘滞纳金’(违约金)，这合理吗？”近日，住在琼海市财政供养教育卫生系统住房及公共租赁住房小区(以下简称教卫小区)的吴女士向记者反映此事。据了解，教卫小区拖欠物业费的有400多户。

业主我没入住，物业凭啥收违约金？

住在教卫小区的罗先生称，前两天，他突然接到小区物业发来一个短信账单，显示其2016年5月至2017年4月已欠物业费1500多元，还有滞纳金(违约金)近400元，两项加起来要支付1900多元。

罗先生说，之前并没有通知过，突然冒出滞纳金(违约金)觉得不合理，认为物业是“先斩后奏”。

另一位业主何女士说，物业费是应该缴纳，可自己房子还没有装修也没有入住，别的小区几个月交一次费用都没有收滞纳金(违约金)，这里要收滞纳金，而且比例是不是太高了。

业主刘女士说，自己买的是经济适用房，去年就拿到一把钥匙，要交什么钱都不知道。

物业业主欠费影响公司运营

据物业公司相关负责人介绍，小区物管服务有一年时间了，小区内的廉租房、公租房住户已经入住，经济适用房将近400户也装修好入住并按时缴纳相应的物业服务费用，但目前尚有400多户经济适用房业主没来办理装修并拖欠了这一年的物业管理费用，部分业主认为，没有装修房子就不用缴纳物业管理费用。

由于拖欠费用的业主人数较多时间较长，导致物业管理费不能按时收取，已经影响到了小区物业管理工作的正常运营及小区各项公共设备设施的正常维护、保养。

据了解，该小区物业公司为了响应琼海市委市政府关于“三市一区”创建(巩固)活动及创建教卫文明小区的要求，更好的维护教卫小区的各项公共设备设施，5月3日，物业公司向这些没装修入住并拖欠物业费的业主发出了缴费通知及费用明细的短信。

然而，在接到物业的催缴信息后，部分业主就有意见了，不仅在小区业主微信群里指责物业，甚至还直接打电话到物业前台辱骂客服人员。

据物业公司相关负责人介绍，公司进驻小区一年来，该小区未装修的大部分经济适用房业主拖欠的物业费己达到数十万元，物业公司入不敷出，早就开始垫资运营了。

据悉，教卫小区属于保障性住房小区，物业公司是根据与建设单位签订的小区前期物业管理合同中约定，按中标通知书的中标暂定价1.0元/平方米(含电梯日常维护费)向业主或使用人收取的。

物业公司相关负责人说，小区许多业主认为自己的住房没有装修入住就可以拖欠物业费，甚至可以不用交物业费用。而作为物业管理方面，小区保安、保洁、绿化养护等管理服务人员同样需要那么多的人力、物力，还有公共设备设施的维护、保养都需要资金来维持正常的运转，不能说部分业主没入住就减少投入或减少服务环节，这个道理谁都明白。

关于此次提出收违约金的事，由于部分业主欠费时间己达一年而且欠费较多，公司这几个月就连30名小区管理人员的基本工资都不能按时支付了，更别说进一步改善小区环境及维护好小区的公共设施了。再这样下去，物业公司难以为继，小区物业服务质量难以提高。

记者在物业公司提供的一份材料上看到，物业公司与建设单位签订的前期物业管理合同中明确规定：物业服务费用缴纳时间为当月1日至10日，逾期未缴纳物业服务费按日0.1%支付违约金。

律师只要违约就可以收违约金

那么，物业公司收取违约金是否合理合法？

律师认为，按时足额交纳物业费，是业主接受服务后应当履行的合同义务，接收房屋之日起就应支付物业费。否则，既违反物业服务合同约定，侵犯物业服务企业合法权益，又损害其他大多数业主的利益。

根据《合同法》规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，违约金是指按照当事人的约定或法律规定，一方当事人违约时应向另一方支付的金钱。它是一种承担民事责任的形式，只有对当事人的违约行为才能适用。如果物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同对违约金有约定，业主不按时足额交纳物业费需要支付违约金，业主还是应当支付违约金，但名称不叫滞纳金。

至于违约金标准，法院一般会依据实际情况予以调整。