物业交通秩序和停车管理案例分析一则

物业交通秩序和停车管理案例分析一则文章，广西梧州市某小区商铺业主李元海、贺玲玲认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，拒绝交纳物业管理费，被物业公司起诉至法院。不久前，梧州市长洲区人民法院对这起物业服务合同纠纷作出了判决。

铺面前停车无序，业主拒交物业费

2011年8月22日，李元海、贺玲玲与梧州市一家置业发展有限公司签订商品房买卖合同，约定李元海、贺玲玲购买梧州市新兴二路某小区商业用房一套，房屋建筑面积为139.99平方米。

2013年6月21日，李元海、贺玲玲按规定接收使用上述商铺。同时，贺玲玲与梧州市某物业服务公司（以下简称“物业公司”）签订《前期物业管理服务协议》，约定在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的该物业服务公司对小区实施物业管理。物业公司的物业管理服务内容包括物业管理区域内的公共场所、公共设施及房屋公共部位保洁，垃圾的收集和清运，指挥车辆遵章行使、有序停放，保持道路畅通；物业管理服务费用的收取标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，非住宅夹层按建筑面积每月每平方米2元，非住宅地层按建筑面积每月每平方米4元。每次交纳费用时间为每季度首月5日前，如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每天按应交额的千分之三向物业公司支付滞纳金，长期不交纳物业管理费的业主，物业公司有权按有关规定向业主追究法律责任。

涉案小区毗邻一家批发市场，人流量、车流量较大。对小区商铺业主来说，这原本是件好事。但是，因小区保安疏于监管，导致商铺门前车满为患、停车无序，严重影响商铺的日常运营。业主们多次与物业公司沟通均无果。

“以前我们来买商铺的时候，一进门前广场就有保安来引导停车。现在别人把车停到过道上，你们怎么也不管管？”李元海气愤地质问保安。

保安说：“物业公司只安排我负责车库门口车辆的出入，不负责车库外车辆停放的引导。”

李元海向物业公司反映情况。物业公司承诺限期整改，但始终没有付诸行动。一气之下，李元海找到相邻几家商铺的业主，商议一起拒交物业管理费，直到物业公司提供让人满意的服务为止。

物业公司起诉业主，追讨物业费及滞纳金

自2015年6月1日起，李元海、贺玲玲未交纳物业管理费。2017年10月，物业公司将李元海、贺玲玲诉至长洲区法院，要求二人交纳2015年6月1日起至2017年10月31日止的物业管理费1.6万余元并支付滞纳金1178元。

李元海辩称，物业公司没有向他催收过物业管理费。《前期物业管理服务协议》中关于夹层、地层收费标准的内容没有盖章。该协议是物业公司强迫贺玲玲签的，没有他的签名，他有权不履行该协议的约定。且《前期物业管理服务协议》约定的滞纳金过高，协议中约定的以每平方米4元的价格计收物业管理费未经物价局审批。

贺玲玲辩称，物业公司管理服务不到位，业主们多次反映仍未改进，未加强商铺门前的交通管理。物业费收取也不合理。她没有违约，不同意支付滞纳金。

法院判决：物业公司承担10%的责任

经审理，长洲区法院认为，根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业公司系接受小区建设单位的委托，对本案所涉物业提供物业管理服务。根据国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定，开发建设单位在业主委员会成立之前，或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理。现开发建设单位委托物业公司进行物业管理，并未违反法律规定。因此，《前期物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，其对业主及物业公司均有约束力，小区全体业主都应依约履行。物业公司接受委托后，依约对物业进行物业管理。李元海、贺玲玲作为涉案小区商业用房的业主，有义务按《前期物业管理服务协议》约定按时交纳物业服务费用，长期拖欠不妥。在进行物业管理服务的过程中，物业公司未能按协议约定“指挥车辆遵章行驶、有序停放”，其行为存在违约，应承担10%的违约责任。故李元海、贺玲玲应向物业公司支付《前期物业管理服务协议》中所约定的90%的物业管理费。

法院指出，对于物业公司怠于履行物业管理职责，业主可以按合同约定通过要求物业公司限期整改、召开业主大会另行选聘物业管理企业、向相关房屋行政管理部门反映等合法途径解决问题，不应以拒绝交纳物业管理费的方式进行对抗。物业公司虽存在未积极作为导致商铺门前车辆随意停放妨碍交通等服务瑕疵，但物业公司并未存在违法或重大违约行为，在其已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务的情况下，上述服务瑕疵不能构成业主拒付物业管理费的实质性理由。李元海、贺玲玲未按时支付物业服务费，构成违约，依法应承担相应的违约责任，支付逾期付款的滞纳金。物业公司要求滞纳金从2015年6月起按未交金额每日千分之三计付，标准过高。根据本案实际及物业服务存在瑕疵等情形，法院将滞纳金的计算标准调整为从2015年6月1日起至2017年10月31日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，共计935.05元。物业公司应虚心听取业主们的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。

长洲区法院一审判决李元海、贺玲玲支付物业公司物业服务费1.4万余元，支付违约金935.05元。

宣判后，李元海、贺玲玲及物业公司均未上诉，该判决已发生法律效力