物业管理案例分析：结构转换层算不算一层？

2007年5月，赖先生等28位安宝大厦的业主向法院提起诉讼，将厦门安宝房地产开发有限公司（以下简称“安宝公司”）告上了法庭，请求法院判令被告安宝公司赔偿经济损失。原来，“楼层少了一层”，业主们提出要求开发商对“少”了这一层应按每平方米100元（按各自业主合同面积）计算差价进行补偿（如100平方米赔偿1万元几年前，购房者赖先生向安宝公司购买了安宝大厦的住宅一套，然而等到2007年赖先生拿到土地房屋权证时却发现，房产证登记的房子的层数比《商品房买卖合同》中约定的层数低了一层，也就是说，《商品房买卖合同》中约定的层数是7层，而房产证上登记的却是6层。与赖先生同样遭遇的还有安宝大厦的其他300多名购房者。2000年前后，他们先后购买了安宝大厦的房子，然而当2007年他们拿到土地房屋权证（注：厦门市在全国率先实行土地、房屋权证“两证合一”）时无一例外地发现，自己被登记在权证上的房子楼层比售房合同约定的楼层少了一层，例如买的是16楼，结果一看才15楼；买的是23层，拿到权证时才知道是22层等等。由此，安宝大厦的很多业主觉得自己受到了欺骗，他们找过开发商交涉，然而并没有解决问题。业主们经过一番调查，并且结合被告提供的证据核查，发现确实是少了一层。原因出在哪里呢？原来，安宝大厦第4层是结构转换层，开发商在售房合同中将这个转换层算成了一层。于是，有28位业主向法院提起诉讼，请求法院判令被告安宝公司赔偿经济损失。业主提出，按照国家标准，结构转换层如果层高是2.2米以上的话，可以单独构成一层，比如说安宝大厦3层是商场，4层是结构转换层，5层以上是住宅。但是，安宝大厦的开发商在开发过程中，设计的结构转换层的层高低于2.2米，与国家标准不符。因此，业主们认为这个结构转换层不能单独构成一层，也不能单独计入面积，那么，既然原来售房合同所默认的所谓的“第4层”不存在了，导致了结构转换层楼上的住宅全都是层层递减一层。这一认定，有厦门市国土资源与房产管理局（以下简称土房局）颁发的土地房屋权证上少登记一层为证。法庭争论第一个焦点：实际层数有无变少及如何看待结构转换层？原告认为：他们与被告在购房合同中约定了购买房子的层数，不存在歧义，被告应严格按照合同履行；权证上所记载的内容，具有最终的法律效力，商品房权证记载的层数与合同约定的不符，证明被告违约；商品房的楼层是确定其价值的重要依据，权证登记的层数比合同约定的低一层，则房子的价值比合同约定的房子的价值低，被告违反合同约定给原告造成了损失，应当赔偿经济损失。原告指出，高层住宅当中，楼层越高价钱越贵，在产权登记楼层时减少了一层，这对于商品房的价值是有很大影响的。因为房屋不仅仅是个人居住，还可以投资，但由于权证登记的楼层比合同约定少一层，例如买的是15楼，现在变成14楼，将来也只能按14楼的价钱来卖。业主们提出要求开发商按差一层一平方米100元（按各自业主合同面积）计算的差价进行补偿。被告辩称，他们是按实际层数售房，向原告交付的房屋符合双方的合同约定，并且已经经过原告确认，他们并没有违约。业主买来的房子和开发商交给他的房子，在双方当事人的意识中间是一模一样的。根据《合同法》的规定双方当事人都有一个诚信的问题。这个标的物是固定的不动产，买的房子和实际交付的房子是同一间，是双方签收房子以后都已经确认的事实。安宝大厦住宅部分实际楼层始终是5到32层，权证记载楼层是4到31层，登记楼层比实际楼层少一层的根本原因在于实际建筑层数中的结构转换层没有作为单独一层计算。从设计的时候，就有两种表述方法，算上第4层设备层，它就算32层；不算设备层的话，它就是31层。两种标准都是这个事实，这房子就实际存在着。被告认为，原告提出的《房产测量规范》对认定本案的事实没有意义。原告的权证记载与合同约定及实际交付的商品房并不存在任何实质上的不同，权证上层数差异并没有导致原告的利益受损。在报给土房局的预售资料里记载着，算上第4层是32层，在卖房子给业主的时候就是按32层算的；而且，明确第4层是一个设备层，设备层之下还有一个转换层，这两个层高加在一起有3至4米，已经超过2.2米。第二个焦点：起诉是否超过诉讼时效？被告还认为，原告的起诉已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。赖先生是2003年7月就交房了，当事人在大厦里头居住，一直没有就楼层的问题提出过任何异议，所以，从这个道理上来讲，当事人如果认为楼层有问题，他应该从交付的时候就理当发现了，那么根据法律规定，有效的诉讼时限从应当知道的时候起算两年。原告反驳说，应该从产权登记办出之日起来计算诉讼时效。因为只有产权证办出来的时候，业主才知道实际登记的楼层，才知道比原来低了一层；而且根据双方提供的证据，无论是产权登记申请表、土地房屋权证签发日期等，都在两年之内。判决法院经过审理认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人都要严格履行。安宝大厦是按实编层数32层申请预售，因此，原、被告签订的商品房买卖合同所确定的楼层与被告所交付的房屋楼层是相符的，并没有构成违约，原告要求被告赔偿因违约造成的经济损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。2007年底，法院对这28起案件作出了判决，驳回了赖先生等28名原告的诉讼请求。思考该案判决的观点，认为是同一楼层叫法不同，并没有实际低一层，因此开发商没有违约，不必赔钱。安宝大厦原规划为地上32层，1到4层为商场，4层以上是住宅。后来规划变更为1到3层为商场，4层为结构、设备转换层，5到32层为住宅。由于第4层是结构、设备转换层，没有被计入总楼层，因此安宝大厦的登记楼层变为31层，安宝大厦是按实编层数32层申请预售。原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告依照合同约定，将实编楼层的商品房交付给了原告。后来，这些房产经过厦门市国土资源与房产管理局确权发证。也就是说，开发商是按实编32层来申请预售，实际层数并未少，开发商不用赔。那么，在现实生活中，业主如何防止房屋实际“缩层”呢？目前，房屋买卖的示范合同只是明确了房屋交易中的基本条款，购房者完全可以与开发商对一些细节问题作出补充约定，购房者可以事先在合同中提出根据“缩水”程度约定相应的违约金数额。新房到手，面积没缩水，墙面没开裂，业主也先别急着放心，收楼还要注意一个平时很容易被忽视的重要环节——楼层是否合规。房屋层数是反映房屋立面竖向空间利用位置的重要参数，也是房产测量和权属登记中所应进行调查或记载的重要的房产要素之一。现在，房屋出现了假层、夹层、插层、暗楼、装饰性塔楼等新类型户型，给楼层编号带来新的问题。同时，商住两用楼由于不同于传统的纯住宅楼，为了明确区分商用与住宅的界限，房地产开发商对底层商业及上层住宅予以分别排层、编号，已成为一种新的趋势，随之而来也出现了一些新的问题和概念，即传统的以地面正负零作为住宅楼层起算点的概念将被打破。这就提醒消费者在购买房屋时一定要注意区分所购买房屋的类型，如属于上述类型住房，则一定要实地勘察或核实一下底层商用部分的层数。当然，对于房地产开发商来说，在沿用纯住宅楼格式购房合同书时，最好在合同条款中详细注明商用部分的具体层数及该楼的楼层排列规则，以避免不必要的法律纠纷。</p>