小区公共区域和共有部位产权归属案例分析

小区公共区域和共有部位产权归属案例分析三则导读：小区配套会所，是归开发商所有，还是属于业主共有？不计入公摊的物业管理用房，是不是属于全体业主？900平方米架空层，开发商“享用”了7年，业主还能讨回吗？

最近，厦门有不少业主为了小区内的公共场所、公共设施状告开发商或物业公司，要从开发商或物业手中夺回业主共有的公共使用空间。

小区之内，究竟有哪些场所、设施属于业主共有？昨天，记者带着这一问题采访了擅长处理小区维权案件的律师，并结合典型案例解读小区“业主共有”的权益。

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师提醒说，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

案例1小区会所，属于业主共有！

近日，思明区一小区业委会成功从开发商手中夺回了小区会所。

这个小区位于思明区槟榔西里，引发官司的小区会所位于小区3#楼的一层及二层，建设规划时讼争房屋为小区配套会所（活动室），建成后讼争房屋在构造上具有独立性，但尚未进行权属登记。另外，在该项目进行产权面积测算时，讼争房屋面积并未计入3#楼的公摊面积中。

业委会起诉认为，讼争房屋依法属于小区全体业主所有，开发商应立即将会所的所有权归还给小区全体业主。因为，讼争房屋作为小区的公共配套会所（活动室），其性质应属于该条规定的建筑区划内的其他公共场所、公共设施，依法应属于业主共有。

业委会还认为，虽然讼争房屋未纳入公摊面积，但这无法改变讼争房屋属于小区公共配套的性质。而且，并没有相关法律法规规定业主共有的房屋必须是纳入公摊面积的，也就是说，是否纳入公摊与房屋权利的归属无必然联系。

对此，被告开发商答辩说，业委会的诉求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。因为，根据《物权法》规定土地建筑应属于建筑者建设所有，有相反证据证明除外。本案当中，讼争会所的面积并未摊入公用建筑面积，不属于公共使用空间，因此不应由业主共有。

经审理，厦门中院作出终审判决，最终支持了业委会的诉求，判决要求开发商立即将小区会所房屋交付给小区全体业主使用。

法官说法

擅自变更用途，开发商应归还

法官认为，从案涉小区的《建设工程规划许可证》记载可知，讼争房屋的建筑功能划分为“配套会所（活动室）、物业管理”。在未经规划变更前，不得擅自变更用途，更不能以讼争房屋的面积未摊入公用建筑面积作为认定其用途的依据。鉴于在《物权法》施行之前，法律和司法解释对于建筑物区分所有权问题未进行明确规定，本案可参照该法及建筑物区分所有权司法解释的规定，即案涉房屋属于《物权法》所规定的“应当属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房”。

因此，业委会要求开发商将讼争房屋交付其使用，法院应予支持。

案例2物业管理用房，也归业主共有！

不计入公摊的物业管理用房，也应归小区共有！此前，思明区嘉禾路一小区业委会也成功从开发商手中拿回了被占用的物业管理用房。

经审理查明，该小区开发商经规划部门批复，获准在小区西北侧主入口处两栋建筑之间增设单层建筑，作为保安室和物业管理用房，建筑面积为58.79平方米。

之后，开发商在小区西北侧大门北半侧增建单层自用房1，建筑面积为19.03平方米，南半侧增建单层自用房2，建筑面积32.18平方米。建成后，自用房1作为小区保安室使用，自用房2由开发商分隔两间店面出租。

业委会起诉称，自用房2批复时是作为物业管理用房的，如今却被开发商强占，甚至还违法分隔成两间店面，出租获利至今。因此，业委会诉请判令被告立即返还所占用的自用房2。

开发商答辩称，讼争房产是由开发商投资建设，产权归属于开发商所有。而且，讼争房产并没有计入小区共有公摊面积。

经审理，法院作出一审判决，认为自用房2的产权依法属于全体业主，因此，判令开发商将自用房2返还给小区业委会。

法官说法

小区哪些场所，全体业主共有？

法院判决认为，根据《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《福建省物业管理条例》第三十一条也规定，物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房……

因此，本案中规划部门批复作为物业管理用房的自用房1、2，产权归于全体业主共有。开发商未经规划部门批准和业主大会同意，无权擅自变更讼争自用房2性质与用途，用于出租营利。

律师说法

公共空间被占，业主如何维权？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：目前我们常见的属于小区业主的共有部分包括小区内道路、绿地、公共通行部分（如通道、楼梯、大堂），以及其他公共场所如活动房、小区会所、公共设施和物业服务用房。

应当注意的是，不纳入公摊的部分，也可能作为业主共有的一部分。目前，并没有法律法规规定业主共有的房屋必须纳入公摊面积。

如果发现公共空间被占，业主可以成立业主委员会，先行与开发商或者公共空间的侵权人进行协调，如果协调不成，业主委员会可以起诉要求返还或停止占有。

案例3架空层被占7年业委会成功讨回

900平方米的架空层，本该属于全体业主所有，但是开发商等单位却“享用”了7年。此前，福建省高级人民法院曾审理过一起这样的案件，最终裁定将长期被占据的架空层归还给业主。

思明区富宇大厦的4层和5层之间约有900平方米的架空层和管道夹层，本应归属全体业主所有。但是，业主们入住后发现，开发商及架空层的实际使用者一直将这900平方米据为己有，而且，多年来一直在免费使用。

本应属于业主的架空层，怎么免费供他人使用？2007年，富宇大厦成立了业委会。业委会成立后，就将开发商及架空层的实际使用者告上法庭。起诉认为，开发商等单位长期占用架空层和管道夹层，侵犯了业主的合法权益，依法应当将这907平方米的建筑返还给业主。

这个案件，前后历经区法院、市中院和省高院多次审理。二审时，中院判决认定，架空层属于全体业主所有。

二审判决之后，被告又向省高院申诉。最终，省高级人民法院还是维护了业主权益，确认架空层属于共有部分，归属全体业主所有，裁定驳回再审申请。

法官说法

架空层归全体业主

二审法官认为，架空层和管道夹层不计入建筑面积，不列入公摊，作为整栋大厦的公共设施，所有权依法应属于全体业主。

省高级人民法院经过调查，最终支持了二审法院的认定。省高院的法官指出，虽然架空层没有进入建筑面积和公摊面积，但它确实是依附于富宇大厦。由于开发商及架空层的实际使用者未能提交证据证明这部分归其所有，因此，认定架空层为整栋大厦的公共设施，所有权属于全体业主。