房屋漏水，物业与过错方按比例承担责任

原告王某诉被告上海A有限公司（以下简称“A公司”）、俞某物业服务合同纠纷、相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2012年10月15日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员崔某独任审判，于2012年11月12日公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人刘某，被告A公司的原委托代理人刘臻儿、被告俞某的委托代理人王某到庭参加诉讼。2013年1月10日，原告向本院提出申请，要求对上海市A区A路A号A室房屋（以下简称“A房屋”）室内因漏水造成的物品损失及装修损失修复费用进行鉴定。应原告的申请，本院依法委托上海众华资产评估有限公司对A房屋内因漏水造成的物品损失进行鉴定，委托上海中世建设咨询有限公司对A房屋内装修损失的修复费用进行鉴定。2013年3月13日，上海众华资产评估有限公司因“家具电器进水造成的物损无法用评估程序、评估方法进行测算，物损无法量化”向本院申请撤销该司法鉴定。2013年5月10日，上海中世建设咨询有限公司向本院出具《关于A路A号A室漏水修复工程造价司法鉴定意见书》一份。因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2013年5月31日公开开庭审理了本案。原告王某及其委托代理人刘某，被告A公司的委托代理人翁某、被告俞某的委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某诉称，2012年6月18日上午，原告发现A房屋的起居室、卧室等处出现漏水现象，造成室内家具、家用电器等物品受损，原告遂向A公司报告。经A公司上门察看，发现漏水原因为：6月17日晚下大雨，上海市C区C路C号C室房屋（以下简称“C室房屋”）南露台排水管内有一饮料瓶堵塞，造成落水管排水不畅，导致雨水倒流入C室室内并渗漏至A房屋内。2012年8月8日下大雨，C室北露台发生严重渗漏水，导致A房屋的北卧室、北客厅、卫生间等多处漏水，并发生断电现象。两次漏水造成原告室内部分装修受损（修复费用为18,300元），DELL品牌手提电脑1台及APPLE品牌手提电脑1台因进水受损（其中维修DELL品牌手提电脑维修费用为4,500元，APPLE品牌手提电脑无法维修，重置价格为16,488元），理想空间品牌茶几及电视柜各1个（购买价格分别为1,680元、3,560元）因浸水受损，卧室床垫一张及床上用品一套（购买价格分别为4,680元，2,000元）因浸水受损，并支出电脑数据转存费2,600元，以上各项经济损失合计53,808元。原告认为，系因被告A公司未尽到对发生漏水的C室南、北露台的管理责任，被告俞某在实际使用C室南、北露台时没有尽到合理职责，导致两次漏水事件的发生，应当由两被告共同向原告承担损失赔偿责任。遂诉至本院，请求判令：1、两被告赔偿原告经济损失人民币53,808元；2、本案诉讼费用由两被告承担。

被告A公司辩称，原告所述的2次漏水事件是因C室南、北楼台因下雨积水造成。由于C室的南、北露台为被告俞某独家使用，A公司作为物业服务企业，无法进入上述露台，也不能进行日常的保洁维护工作。因此，尽管C室南、北露台并未在C室房屋产权范围内，也属于维修基金维修范围，但A公司对上述露台的维修责任仅限于业主有报修的情况，故A公司不应对原告因漏水造成的损失承担赔偿责任。此外，原告提出的赔偿损失请求过高：原告提出的DELL品牌手提电脑维修费用、APPLE品牌手提电脑重置费用，不能确定损失与浸水的因果关系；茶几、电视柜、床垫、床上用品等物品并未造成实质性损害，无需按购买价格赔偿；装修损失应以修复为原则，且A室房屋室内地板无浸水后的拱起、变形、变色等现象，无需更换；装修、物品损失还应当考虑折旧因素。故被告A公司不同意原告的诉讼请求。

被告俞某辩称，C室南、北露台不在C室房屋的产权范围内，属于共有部分，应由物业服务企业承担定期修护责任，在A公司对露台进行维修时，被告俞某均予以配合，故被告俞某不应承担损失赔偿责任。原告在2012年1月发生漏水向物业报修后，并未告知被告俞某，亦未积极要求物业维修，继续在漏水处放置电脑，原告对漏水损失的造成也应承担一定的责任。此外，原告提出的赔偿损失请求过高，且原告并未提供APPLE品牌手提电脑的购买发票，原告提供的茶几、电视柜的购买凭证载明货品有瑕疵，原告的购买价格与其提出的损失数额不符。故被告俞某不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原告系A房屋的产权人，被告俞某系C室房屋的产权人，王某、俞某系上、下邻居，被告A公司系A房屋及C室房屋所在的“某大厦”小区的物业管理公司。

2012年6月18日，原告发现A室房屋发生渗漏水，遂向被告A公司古北荣西管理处报修。2012年7月4日，古北物业荣西管理处出具《关于某大厦A号A室发生渗漏水的情况》一份，载明：“客厅吊灯处及南卧室顶部渗漏水，经管理处对其户内渗漏水原因进行查勘中发现，在某大厦A号C室露台雨落水管（出墙横管内）有一只塑料饮料瓶在内，时逢17日夜间暴雨，雨量大，导致露台积水漫进C室房屋内，通过楼板渗漏至A室（当时对雨水横管内清理出的塑料饮料瓶，租客均在场”；因A室及C室业主均未及时发现，造成渗漏水事态的扩大。

2012年7月5日，原告王某、被告俞某代理人王某、被告A公司工作人员王某某等、二房办工作人员、荣华居委会工作人员等人共同参加某大厦A室漏水问题协调会，并形成《某大厦A室漏水问题协调会会议记要》一份。《会议记要》载明：“经过各方协调确认，由于C室露台产权为C室业主所有，因此由于C室露台渗漏水造成A室业主的各项损失的赔偿应由C室业主承担。此次渗漏水造成A室业主损失包括：两台电脑（公司电脑DELLE6420、私人电脑APPLEMacbookPro15）、理想空间茶几、理想空间电视柜等。……具体赔偿数额A室业主会在评估之后提供。C室业主代理人提出C室露台上有一根19楼下来的排水管，在下大雨的时候会增加排水量，引起安全隐患，物业表示可以协助C室共同商量解决这个问题的办法。”《会议记要》所附原告王某提供的损失评估除会议记要中载明的以外，还包括电脑数据转存，屋顶天花板补漏、油漆，地板、龙骨等修复，卧室床及床上用品，吊顶。原告王某、被告俞某代理人王某、被告A公司工作人员王某某、王建平等人在《会议记要》上签字。

2012年8月8日，A室房屋再次发生渗漏水。2012年8月17日，古北荣西管理处出具《某大厦A号A室8月8日渗漏水情况报告》一份，载明：“2012年8月8日上午上海受海葵台风侵袭，下午刮起北风下起大暴雨，广场A号A室再次发生了大量渗漏水情况，涉及：1、北卧室顶及电开关，2、浴室顶，并造成A室当天停电，浴室天花板浸泡在雨水中，北卧室雨水渗漏到大衣柜及地板上。古北管理处于当天下午进入C室，凿开了露台近窗户处，刨开了防水保护层，灌注了快速水泥，予以应急补漏。由于雨水量进入12及13楼夹层太多，致使雨水在8日晚渗漏一整晚未停。……”原告王某、被告俞某代理人王某在情况报告上签字，被告A公司古北荣西管理处在情况报告上盖章。

2013年5月10日，上海中世建设咨询有限公司接受本院委托后，对A室房屋因漏水造成的装修损坏及装修损失所需的修复费用出具《工程造价司法鉴定意见书》一份。《工程造价司法鉴定意见书》载明，鉴定意见中工程量是根据现场实测的数据及相关资料进行计算；确定工程总造价为17,213元，其中常规项目工程造价为7,243元，争议部分工程造价为9,970元；关于争议部分的说明，该部分为木地板更换项目，原告方主张更换，木地板表面无明显霉变等现象，地板受到水浸后受损情况无法判断。《意见书》中说明，木地板已经列为争议项目；对于卫生间吊顶，根据各方提交资料及现场情况，该吊顶在水中浸泡过，应做相应处理；对于餐厅、客厅天棚虽漏水是局部的，但根据施工工艺及美观要求，需整体铲除重刷。根据各方经庭审质证，原告认为征询意见稿中将地板更换项目列入造价，原告认可征询意见稿确定的总造价；被告A公司认为鉴定单位对室内装修实际受损面积和受损程度未进行针对性的检测评估，尤其是室内地板，工程造价应局限于受损部位，以修复为主，而不是铲除、重置为主；被告俞某认为，经现场观察，室内地板没有变形、变色、起壳，卫生间吊顶不需要重做，餐厅、客厅漏水面积只有顶部吊顶出0.5㎡左右，不需对天棚全部铲除重刷。司法造价鉴定费为1,000元，已由原告垫付。

原告为证明其因渗漏水造成的物品损失，向本院提交以下证据:1、上海具强贸易有限公司于2012年8月7日出具的发票一张，项目为“DELL笔记本维修”，金额为4,500元；2、上海市虹口区凯胜电子产品商行于2012年11月9日出具的发票一张，项目为“电脑硬盘数据恢复”，金额为2,500元；3、“理想空间”商品订购单4张，茶几单价为1,680元、地柜单价为3,560元、床垫单价为4,680元，其中包含茶几的商品订购单“备注”载明“样品有瑕疵，同意五折特价”，包含地柜、床垫及餐台（单价为3,720元）的商品订购单载明，合计价格为11,960元，折后价为7,232元。经庭审质证，被告A公司认为出具发票的“上海具强贸易有限公司”营业范围不包括电脑维修，对维修的真实性及修复价格有质疑；电脑数据恢复费用与本案无关联性；茶几、电视柜应扣除折旧；床垫未确认损失与漏水的因果关系。被告俞某认为电脑维修与数据修复在内容上有重复，且电脑数据恢复的发票开具时间为2012年11月9日，不能证明与本案的关联性；茶几、电视柜、床垫均不影响使用，不需要重置，且原告提供的商品订购单显示其购买上述物品的价格低于单价，但原告以单价主张损失数额。原告另提供自行打印的国美网上商城APPLE品牌（型号为MacbookProMC975CH/A）笔记本电脑报价页面一份，显示价格为16,488元，并以此价格主张其经济损失，经庭审质证，两被告不予认可。

审理中，本院进行了现场勘察，A室房屋客厅吊灯上部天棚、南卧室上部天棚、北卧室原吊灯上部天棚局部进行涂层重刷，与其他部位有色差；北卧室南面墙体与其他墙体涂层有色差；室内木地板无明显色差、变形、拱起现象，北卧室入户门右侧有一块木地板出现变色；电视柜、茶几有小范围表层贴面脱落。C室南、北露台与C室通过外开式玻璃门连通，南、北露台四周外立面为C室外墙及围墙，无天棚；南露台一侧为低于露台地坪面的排水沟，排水沟底端有上、下两个排水孔，上孔为漏水事件发生后新设，南露台处有19楼至13楼的雨水落水管，雨水落水管的排水经过排水沟、通过排水孔排出C室；北露台外侧设有排水孔，露台积水通过排水孔排出。原告确认，在本院进行现场勘察前，已经对客厅、南卧室、北卧室天棚进行局部涂层重刷；对卫生间吊顶开启检修口检修后，修补检修口并对吊顶全部重新涂刷涂料。原告陈述，A室室内地板为复合材质木地板，于2005年安装，无需安装龙骨直接铺装；南卧室浸水的床垫、床上用品已丢弃；损坏的两台电脑，DELL品牌手提电脑维修后已经在使用，APPLE品牌手提电脑已经拆除。

双方当事人在庭审中一致确认，C室房屋南、北露台不在该房屋产权范围内。

上述事实，有《上海市房地产权证》、上海市房地产登记簿、《关于某大厦A号A室发生渗漏水的情况》、《某大厦A室漏水问题协调会会议记录》、《某大厦A号A室8月8日渗漏水情况报告》、发票2张、“理想空间”商品订购单4张、宗地图、原告及被告俞某提供的照片等证据以及《工程造价司法鉴定意见书》和双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。

由于各方当事人各执己见，本案调解不成。

本院认为，本案的争议焦点为：1、对于原告因涉讼房屋漏水遭受的损失，被告A公司、俞某是否应当承担赔偿责任；2、原告因此次漏水事件造成的损失金额，即赔偿责任范围如何认定。

关于被告A公司、俞某是否应当承担赔偿损失责任。根据C室房屋房地产权证所附“宗地图”、双方当事人的陈述以及现场勘察情况，C室房屋南、北露台不属于建筑物的专有部分，应为建筑物共有部分，但基于南、北露台仅能通过C室房屋出入的特殊情况，两露台仅能由C室房屋业主或使用人独自使用；位于南露台的19楼至13楼的雨水落水管系建筑物的附属设施，该落水管的排水需通过C室南露台上的排水沟、排水孔排出。根据古北荣西管理处出具的A室两次发生渗漏水的情况报告，两次漏水事件的发生分别系由于南露台排水孔内管道堵塞导致积水以及北露台积水。本院认为，C室南、北露台属于建筑物共有部分，应当属于物业服务企业的管理范围内，且C室南露台处的雨水落水管系建筑物附属设施，保证该雨水落水管的排水线路、排水管道通畅亦应属于物业服务企业的管理范围，被告A公司对C室南、北露台等建筑物共有部分、建筑物附属设施设备等应进行日常的维护、管理。因被告A公司在日常工作中未能及时、妥善地履行上述义务，南、北露台积水导致原告受损，被告A公司应当承担相应的损失赔偿责任。同时，C室南、北露台虽为建筑物共有部分，但仅能为C室房屋业主或使用人独自使用，C室房屋业主在日常使用南、北露台过程中，亦应尽到合理使用、清洁维护的义务。由于2013年6月17日漏水事件发生系因塑料饮料瓶堵塞排水孔处的排水管道所致，与被告俞某在使用C室房屋南、北露台时未完全尽到清洁维护义务亦有一定关系，故被告俞某亦应承担相应的损失赔偿责任。综合考虑两次漏水的原因、造成的损失及本案案情，本院酌情确定由被告A公司对原告因涉讼房屋漏水遭受的损失承担80%的赔偿责任，被告俞某承担20%的赔偿责任。

关于原告因此次漏水事件造成的损失金额的认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告起诉要求两被告承担损失赔偿责任，应当对损失的范围、损失与被告行为之间的因果关系承担举证责任。第一、上海中世建设咨询有限公司出具的《工程造价司法鉴定意见书》确认，修复A室房屋室内装修受损部位的工程造价为7,243元，至于争议部分即室内木地板修复，根据《工程造价司法鉴定意见书》的记载及现场勘察情况，除北卧室一块木地板外，室内木地板并无明显变形、拱起、变色现象，在原告未能提交证据证明木地板因浸水需全部更换的情况下，本院难以支持其要求两被告赔偿更换室内木地板的经济损失的诉讼请求，参考《工程造价司法鉴定意见书》的鉴定结论，本院确认因漏水导致原告的装修损坏修复费用为7,243元。第二、根据《某大厦A室漏水问题协调会会议记录》的记载，双方当事人确认在2012年6月17日发生的漏水事件中，导致原告两台电脑（公司电脑DELLE6420、私人电脑APPLEMacbookPro15）受损，原告提供了“DELL笔记本维修”发票、“电脑硬盘数据恢复”发票，对于因维修电脑支出的4,500元及恢复硬盘数据支出的2,500元，两被告应当承担赔偿责任；然而，原告主张两被告应当赔偿其重置APPLE品牌手提电脑的损失16,488元，其仅提供自行打印的网上报价，两被告不予认可，原告陈述其已将该电脑拆除，亦未提供证据证明电脑完全无法使用与漏水事件有因果关系，其相应诉讼请求，本院难以支持；鉴于两被告在会议记录中确认原告物品损失中包含APPLE品牌手提电脑一台，本院酌情确定两被告应当赔偿原告该电脑维修费用4,000元。第三、从现场勘察情况来看，A室房屋内的茶几、电视柜并未因漏水事件导致其使用功能丧失；原告陈述其已将受损的床垫及床上用品丢弃，从日常经验判断，浸水并不会导致床垫及床上用品的使用功能完全丧失；原告提供的商品订购单显示，原告购买茶几、电视柜、床垫的价格低于其主张的损失金额，且原告并未提供能够确定受损的床上用品价格的证据；考虑到两次漏水事件会导致A室房屋内茶几、电视柜、床垫、床上用品等家具、家居用品一定程度的污损，本院酌情确定两被告赔偿原告清理、清洗上述家具、家具用品的费用1,000元。综上，两被告应当赔偿原告因漏水造成的装修损坏修复费用7,243元、电脑维修及数据恢复费用11,000元、家具及家居用品清理、清洗费用1,000元，共计19,243元。被告A公司应当向原告承担80%的赔偿责任，故应当向原告赔偿损失15,394.40元;被告俞某应当向原告承担20%的赔偿责任，故应当向原告赔偿损失3,848.60元。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告上海A有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王某赔偿损失人民币15,394.40元；

二、被告俞某应于本判决生效之日起十日内向原告王某赔偿损失人民币3,848.60元；

三、驳回原告王某其余的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,602.70元，由原告王某负担人民币1,029.50元，由被告上海A有限公司负担人民币458.60元，由被告俞某负担人民币114.60元。

司法造价鉴定费人民币1,000元，由原告王某负担人民币600元，由被告上海A有限公司负担人民币320元，由被告俞某负担人民币80元。

如不服本判决，原告王某、被告俞某可在判决书送达之日起三十日内，被告上海A有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。