小区建筑外立面管理的几起典型物管案例

案例一业主有权涂改自家外墙颜色吗？案例介绍王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色。楼宇土黄色外墙打了个红色补丁，今年5月12日，南京高淳法院开庭审理了此案。物业公司的代理人范律师一副头疼的模样，他竖起四根手指，苦笑着对记者说：“这是我第四次在法庭上跟他(指王先生)见面，外墙的案子开了两次庭，之前他告开发商，我是开发商代理人，也开了两次庭。”范律师称，小区物业是开发商的前期物业，王先生之所以跟物业为难，是因为之前的事情，对开发商心怀不满。据介绍，王先生于2010年7月与江苏越商置业发展有限公司签订合同，购买了该公司开发的201室商品房。但是签约后不久，因对房屋构造不满，王先生将开发商告到了高淳县法院。诉讼期间，他干了一件令全小区业主目瞪口呆的事：将屋前屋后的外墙涂成红色，并将屋前小花园统一安装的起装饰作用的铁栅栏拆除。屡次交涉无果，物业告到了法院。案例分析物业观点：物业公司递交了2010年12月上旬拍摄的照片作为证据，照片显示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先生既然在合约上签了字，就应当遵守，因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。业主观点买下房子就有改变外墙颜色的权利201室业主王先生却有自己的一套理论，他认为，自己既然买下了房子，就有权按照喜好改变外墙的颜色。“况且我只涂刷了凹进来的那部分墙面，也就是阳台的墙面，阳台是我花钱买的面积，我把它涂成红色怎么了？”庭审中，王先生情绪颇激动。律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。第三方观点：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权，也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先生无权截短。据此，判决王先生限期将墙面和栅栏恢复原状。根据物业管理条例第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且，根据第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。记者说，王先生与开发商的诉讼仍在审理中。除了对开发商不满，王先生对物业公司也有诸多意见，包括服务、收费等等。但由于小区尚未成立业委会，目前没有办法更换物业公司。如已成立业委会，经业主大会同意，是可以解聘老物业公司，重新选聘新的物业公司的。法官就此案提醒广大业主，与开发商和物业有矛盾，应采取理性方法沟通解决，不理智的举动既不能解决问题，还会扩大矛盾。二业主不统一装玻璃怎么办？</p>

案情介绍

刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。

刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后管理处多次协调、回访，本着"着重调解"的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》、《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。

点评

1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。

2、《民法通则》规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。

3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。

案例三物业公司禁装防盗网致祸业主状告物业获赔2.7万元案情提要一名4岁的男孩在自家没装防盗网的阳台上玩耍时，因攀爬阳台护栏不慎坠楼身亡。事件发生后，孩子的父母认为物业管理公司禁装阳台防盗网，使家中阳台存在安全隐患才导致孩子的死亡，遂将对方告上法庭，索赔约30万元。近日，深圳市中级法院对此案作出判决：物业管理公司赔偿孩子家长2.7万余元。

事件没装防盗网小童坠楼亡2002年7月，许先生、武女士夫妇购买了宝安区西乡某小区一住房，该小区物业管理公司规定：除一楼外，其它所有阳台、窗户禁止安装外置防盗网。2002年8月，物业管理公司又发布补充规定称：业主可自愿在阳台上安装管理处指定图样的内置安装推拉折叠式防盗门，但阳台外沿不得再以任何形式封闭，房间和窗户可按管理处的规定安装防盗网。2002年10月，许先生夫妇入住该住房，因管理处的上述规定，他们在主阳台上没有安装防盗网。去年2月15日上午11时，武女士带4岁多的儿子学钢琴回家后，她让儿子进房间换衣服，自己在厨房里洗碗。哪知道一不留神，孩子就攀爬上阳台护栏，并从阳台坠落，经抢救无效次日死亡。一审禁装防盗网是祸因痛失爱子的许先生夫妇认为，因为物业管理公司禁止安装阳台防盗网的规定，使家中阳台处于不安全的状态，最终导致他们的儿子从阳台上摔下去死亡。他们遂将物业管理公司告上法庭，要求对方赔偿其医疗费、精神损失费、丧葬费、精神抚慰金等约30万元。罗湖区法院审理后认为，物业管理公司禁止业主安装防盗网，但没有采取其它安全措施，致使许先生家的阳台在客观上存在着潜在的危险，尤其是对一个4岁的小孩来说危险性更大，因此其禁止安装防盗网的行为与孩子的死亡有相当的因果关系。许先生夫妇作为监护人，当儿子在阳台上玩耍时未在身边看管，也有一定过错。法院一审判决物业管理公司赔偿许先生夫妇医疗费、丧葬费、精神抚慰金等共计8万余元。宣判后，物业管理公司不服判决，向深圳市中级法院提出上诉。终审家长负主要责任

深圳市中级法院审理后认为，作为物业管理公司，根据相关部门的规定，为使小区整体美观及达到消防要求，对各业主装修工程防盗网部分作出相应的规定，并无不当之处。但物业管理公司作出的具体规定忽略了安全隐患因素，因此该公司应该对许先生夫妇之子死亡的后果承担次要责任。法院同时认为，武女士作为其儿子的监护人，已经将儿子接回家中，但在自己家里没有对幼子尽到高度注意的监护和保护义务，导致孩子攀爬家中阳台护栏坠落身亡的严重后果，应承担主要责任。法院认为，按责任比例，物业管理公司应承担医疗费、丧葬费、精神抚慰金的30%。遂作出终审判决：物业管理公司赔偿许先生夫妇医疗费、丧葬费、精神抚慰金共计2.7万余元。说法物业管理安全第一此案发生后，该物业管理公司已经下达文件允许业主在阳台安装统一规格的隐形或内置式防盗网。相关律师认为，目前深圳一些小区为了美观或管理方便而禁止业主安装防盗网，但法律并未明确规定住宅不能安装防盗网，物业管理公司应在保障业主安全的前提下对小区进行管理，不能为了管理上的方便而留下安全隐患，以避免此类悲剧再发生。庭审焦点防盗网没装是祸因？禁止安装防盗网和孩子坠楼有没有因果关系？这成为二审时双方争论的焦点。许先生夫妇认为：无论是国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》、《深圳市家庭居室装修管理规定》等法律法规，均无禁止住宅区居民在阳台上安装防盗网的规定。如果安装了防盗网，那么孩子无论如何也不会从阳台上摔下去。物业管理公司认为，许先生夫妇在装修的时候，并没有向物业管理公司申请在阳台安装防盗网，因此没有防盗网不是管理处的责任，孩子坠楼和物业管理公司的规定没有因果关系。此外市住宅局的会议纪要中，也明确规定前阳台不得进行封闭。许先生夫妇在家里没有对年幼的孩子尽到监护和保护义务，应自行承担责任。

案例四顶楼能否安装太阳能热水器去年夏天，张先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。没多久，小区的物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。然而，张先生并没有进行整改。一周后，物业公司向张先生发出书面通知，要求他在3日内拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。分析在审理中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张安装太阳能热水器，侵犯了其他业主的权利。物业公司还拿出《上海市居住物业管理条例》加以说明。该《条例》规定，禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。另外，他们小区在“住宅装修须知”中也有“禁止安装卫星天线接收器和太阳能热水器”的规定。张先生辩称，太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的“建筑物和构筑物”，而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上，并没有妨碍其他业主，也不会对屋顶造成损害。张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，他们都对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，而且这种行为对屋面有可能造成损害，应该将热水器进行拆除。日前，法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶的原状。案例五业主擅自封闭阳台物业状告业主获胜上海一名业主买了商品房后进行装修，擅自改动阳台结构，物业公司向法院起诉，要求该业主恢复房屋结构原状。王某是位于上海市中山北路“秋月枫舍”小区某户的业主，在购买商品房及办理该房屋买卖过程中与上海沙田物业管理有限公司签署了《前期物业管理使用公约》和《装修管理规定》。这两个约定都规定业主有义务维护住宅区的整体美观，不得擅自对房屋的阳台、外墙等乱拆、乱凿，不得改变房屋结构。2001年10月，王某在装修房屋时将北阳台门拆除，另外安装了一扇门，并在阳台安装了可移动玻璃窗。此后，沙田物业公司多次向王某发出整改通知，并要求其将房屋结构恢复原状，但因王某拒绝而未果。分析一审判决：沙田物业公司遂向法院起诉要求业主遵守公约，恢复阳台外墙形状，一审判决获法院支持。终审裁定：判决后，王某不服，向市二中院提起上诉，称其封闭阳台及拆除通往阳台门的行为并不违反《上海市居住物业管理条例》的禁止性规定，要求二审法院驳回物业公司的诉请。上海市二中院日前经审理后认为，《上海市居住物业管理条例》虽然未对本案涉及的业主将阳台封闭、拆除通往阳台门等行为作禁止性规定，但业主王某与沙田物业公司的物业管理约定合法有效，该约定对业主具有约束力，业主理应遵守。虽然业主是对其享有产权的房屋进行装修，但这种装修影响了建筑物的整体美观和协调，因此判决驳回业主上诉，维持原判。案例六18楼外墙瓷砖脱落13岁男孩被砸身亡现场水泥块散落一地大的面积超过手掌昨日下午，在长安区绿园十字东南角，升平大厦楼下拉起了警戒线。在警戒线内的地面上，散落着大大小小的水泥块，有的上面还粘贴着瓷砖碎片。这些水泥块厚度约3厘米，小的如瓶盖大小，大的面积超过手掌，其中还混杂着数根长约一米的水泥条。记者随手捡起一块掌心大小的水泥块，重量约250克。在散落的水泥块中，两片血迹显得格外刺眼。从此处路过的人们心有余悸，不时抬头向上张望，有的将随身挎包顶在头上快速通过。“大概中午12时30分左右，升平大厦的外墙瓷砖出现了脱落，伴有水泥块往下掉。一名学生样子的男孩路过时不幸被砸中，流了很多血。”附近的商户称，“还有一名路人被砸到胳膊，并无大碍。”元凶三米长的外墙带从近60米高空坠落外墙脱落的位置位于升平大厦18楼的阳台上方。华商报记者来到了18楼这户人家，租住于此的住户还不知情。记者看到他的阳台窗户外沿上有一些水泥块残渣。在阳台的上方，一条3米长，半米宽，厚度约3厘米的外墙带彻底脱落，和旁边完好的外墙形成了鲜明的对比。正是这条瓷砖带及其粘贴的水泥，从近60米高空坠落地面。据华商报记者了解，升平大厦于2003年施工建设，2005年竣工。“我在这做了两年保洁，之前未出现过外墙脱落的情况。”楼下保洁员说。该大厦一名住户称，升平大厦竣工这10年来，从未发现大厦物业对外墙进行过维护保养。记者注意到，该大厦总高18层，底部3层为商户，上方则为住宅。外墙全部贴着白色瓷砖。抢救孩子倒地后药店人员试图为他止血“被砸的孩子流了很多血，止都止不住。”孩子被砸倒地的位置在一家药店的门前，药店工作人员赶紧把孩子抬到屋檐下，从药店拿了纱布给他止血，可根本止不住。最终孩子被120急救车送往了西安市长安区医院。“孩子头部伤得特别严重，我们医院简单处理了一下就赶紧把孩子转至交大第一附属医院。”长安区医院的医护人员告诉记者。昨日下午，在交大一附院的急诊科抢救室内，医护人员正在对这名男孩实施全力抢救。可最终的结果却让人很痛心。“孩子送来的时候，颅脑损伤特别严重，我们也无力回天。”一名医护人员说。

痛惜他才13岁是独子父母濒临崩溃孩子父母的一些同事闻讯赶到医院，得知噩耗后无不痛惜。“他才13岁，才上初一”，有知情者说，“孩子的父母已经濒临崩溃，独子说没就没了，让这一家人怎么承受得了。”“18楼，就是掉下一个鸡蛋都能把人命要了，更何况是带着水泥的瓷砖。”人们有些愤怒，“外墙瓷砖脱落的事情发生很多次了，可每次发生都没人重视。这哪里是天灾，分明就是人祸！”昨日，记者试图联系升平大厦物业，可在大厦值班的工作人员称，物业负责人前往医院善后了。然而当记者抵达医院时，只有孩子的家属和所属学校的人在。“我们就没见到大厦的物业方。”孩子的家属说。

法律专家外墙产权所有者应负起责任

但对于在2011年9月1日之前铺设的高层外墙瓷砖，该如何定期检测，是否该予以拆除等问题，却没有强硬规定。在华商报记者的一次采访中，西安市房管局鉴定中心的技术人员曾表示，许多建筑物都使用了外墙饰面砖，随着时间推移，由于黏结强度下降以及施工质量存在瑕疵等原因，已发生多起坠落伤人及毁损财物事件，建议政府各级职能部门及产权单位和使用单位定期对沿街建筑外墙饰面砖进行检测，并逐步扩大范围以消除隐患。中国法学会会员张允光称：“首先要看建筑物外墙的产权归谁，是业主还是开发商还是物业，谁的产权，那么就应当由谁承担赔偿责任。其次要看是谁负责对外墙的日常维护管理，也负有一定责任。”技术分析外墙水泥贴瓷砖脱落是必然从事建筑行业30多年、现任一家建筑公司项目经理的张先生表示，外墙瓷片脱落主要是由两个原因造成的。一是楼体震动导致瓷片与墙体分离。二是贴瓷片时密封不严，导致瓷片与墙体黏合处进水，进而脱落。西安建筑科技大学建筑学院副院长李昊说：“建筑物外墙钢筋混凝土、粘贴用的水泥、贴上去的瓷片，实际上是三种材质。这三种不同材质的热胀冷缩系数不同，在夏季高温冬季严寒影响下，三种材质会发生不同程度的变形。无论施工工艺再好，也无法避免最终瓷砖脱落的事实。外墙使用黏贴瓷砖的方式装饰，脱落是必然的。”李昊表示，近年来全国各地时有发生外立面瓷砖脱落的情况，相关部门也强调对于新建高层禁止使用瓷砖装饰外墙，然而对于之前的老旧建筑物该怎么办却没有提及。而外墙贴有瓷砖的建筑物往往已经“服役”5到10年，已经到了脱落的危险期。