物业污水管道地漏堵塞漏水案例分析

物业污水管道地漏堵塞漏水案例分析因地漏堵住公共排污管致下水不畅，家中污水回流致使装潢严重受损，张先生将房地产开发公司和物业管理公司一起告上了法庭，请求两被告赔偿装潢损失5万余元。近日，镇江中院对这起财物损害赔偿纠纷案作出终审判决，被告镇江某物业公司未尽管理义务承担40%赔偿责任赔偿原告21540元；驳回原告对房产开发商的诉讼请求。</p>

2007年3月10日，张先生向镇江某开发商购得一套位于二楼的住宅。2008年9月1日，开发商交付房屋后，张先生与某物业公司签订物业管理服务协议，该协议第二条规定物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施设备是指共用的上下水管道等。

2009年年底，张先生将新房装潢后入住。2014年7月1日，外出多日的张先生打开家门后，发现装修才1年多的房屋内污垢遍地，臭气熏人。物业公司排查后，确认系地漏堵住一楼排污管，致使污水回流到张先生家中。经鉴定，该房屋装修受水浸泡后的损失价值为42312元。

多次索赔无果后，张先生一纸诉状将房产开发商和物业公司一起告上了鼓楼区法院。

法院判决

鼓楼区法院审理认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。被告房产开发商所交付的房屋共用设施中存在隐蔽瑕疵造成他人受损，应当承担侵权责任。被告物业公司作为物业管理服务提供方，其未能维护、管理好涉案下水管道，对本案损失的造成亦应承担责任。综合考虑本案还可能存在业主不当使用、原告家中长期无人等损害发生、扩大的因素，确定两被告各承担40%的赔偿责任，各赔偿原告张先生21540元。

两被告均不服，向二审法院提起上诉

二审审理中，房地产开发商向法庭提交了通球试验记录等相关证据，以证明2009年8月2日该公司在涉案房屋交付前进行过通球试验，16根管道均顺利通球，检验结果为合格，辩称污水管堵塞与其无关。

镇江中院审理认为，本案中房产开发商在交付涉案房屋前，对排污管道进行了通球试验并顺利通过验收，且涉案房屋自交付后至事发时已正常使用多时，这表明房屋交付时排污管道内遗留有地漏的可能性很小，故原审法院认定污水外溢系房屋隐蔽瑕疵所致缺乏依据，应予以纠正。张先生未能提供其他证据证明房产开发商具有过错，故其不承担赔偿责任。一审法院酌定物业公司在本案中承担40%的赔偿责任并无不当，张先生可就其余损失向实际侵权人另行主张。

法官点评

履约服务履约服务

该案二审承办法官季建波介绍说，按照物业管理服务协议的约定，污水管道系业主共用的设施，属于物业公司物业管理范围，物业公司未能及时对此予以维护管理，具有过错，在本案中应承担赔偿责任。同时，物业管理公司与业主签订的物业管理服务协议约定，物业管理公司应督促业主遵守《服务装饰装修管理协议》。按照物业公司的分析，地漏很可能系因楼上住户不当装修而落入污水管道，如物业公司分析属实，其也应就其管理失责承担相应责任。

季建波提醒说，物业管理企业应按照物业服务合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务，定期对物业设施设备进行保养。同时，对业主装修要切实履行监督管理职责，对于业主不当装修行为应及时制止，否则将有可能面临被判赔偿的可能。

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事件起因

长期出差在外的周先生接到物业管理处的电话，称其房屋房屋可能漏水，周先生立即委托亲戚钟先生代为处理。钟先生在现场发现房间污秽不堪。经调查发现，510房的租户在使用510房主卧室卫生间时发现地漏管堵塞，没有通知物业管理处，而是自己用硬物捅穿地漏管，造成了排水直接进入410室，甚至再从410渗透到楼下310房。之后，510房屋的业主向周先生支付了2000元“人道主义费用”后就拒绝再支付其他赔偿，周先生在多次调解无效的情况下，只好委托律师起诉510业主。

调查取证

律师在接受周先生的委托之后，立即展开调查取证。主办律师认为，由于510室的使用人错误的处理排水管道堵塞问题，导致410房屋进水，理应承担停止侵害，排除妨碍，赔偿损失等责任，并确定赔偿金。起诉后，一审法院在开庭审理后采纳了律师的观点。依照《民法通则》第八十三条的规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、正确处理截水等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失，因此判决510业主赔偿410业主周先生房屋受损费及房屋租金4万余元。判决书送达后，双方均表示服判，没有提出上诉。