案例分析：物业公司不移交维修资金 业委会向法院起诉

[案件]

2008年10月1日，海明大厦业主委员会与物业公司终止了管理协议，该物业公司撤离大厦时，却没有向业委会移交大厦的相关财务账册。2009年4月1日，业委会与该物业公司之间专就海明大厦进行了有关财务的移交，但房屋公共维修资金（本文简称为“公维金”）的收支明细账册及相应的财务凭证仍然没有进行移交。之后业委会称，经多方多次交涉，物业公司仍拒不移交，业委会遂向法院起诉物业公司。

业委会认为，海明大厦的财务账册属海明大厦业主所有，被告作为物业的受托人在委托关系结束后，理应将属于原告的、包括公维金收支明细账册以及相关财务凭证在内的资料移交给原告。被告拒不移交的行为，违反了相关法律规定以及双方的合同约定，严重侵害了原告的合法权益。

物业公司认为，公维金档案资料的所有权应归属于物业管理公司。理由是，在物业管理公司履行管理义务过程中，按照法律规定，对于公维金应设置档案，以便有关部门进行检查。虽有关法律明确物业管理公司是公维金的代管者，但管理公维金也是物业管理公司的主要业务之一，这些档案资料是由物业管理公司制作而形成，按有关法律规定应属于公司的明细账册及财务凭证之一。另外，物业管理公司已按相关规定定期将有关公维金的收支开销情况公布，业委会及业主已能够实现监督的权利。

法院经过审理查明，在对海明大厦进行管理期间，物业公司对物业管理项目是单独记账的，与其公司的经营行为所发生的账目没有重合；而该物业公司受业委会委托对海明大厦进行物业管理的行为，是一种委托管理行为，物业公司作为受托人，在对大厦进行管理期间所作的针对管理项目的财务记录，仍然属于受托范围。因此，法院判处海明大厦的公维金收支明细账册及相应的财务凭证是归属于海明大厦全体业主的财产，物业公司无权占有。

[思考]

公维金收支档案应当归业主所有

其一，公维金与其收支档案是主物与从物的关系。以物与物之间是否具有从属关系为标准，可以将物区分为主物和从物。凡两种以上的物互相配合、按一定经济目的组合在一起，起主要作用的物为主物；配合主物的使用而起辅助作用的物为从物。本案中，公维金与由其所产生的档案资料均属于独立的物。公维金虽是货币，但由于被特定化而成为特定物；公维金档案资料的产生是缘于公维金的管理与使用，离开了公维金，这些档案资料就丧失了经济目的，所以档案资料是公维金的专属之物。公维金的所有权属于业主，因此，由管理公维金所产生的有关明细账册及财务凭证等档案资料也应属于业主所有。物业管理公司对于公维金只是履行代管代支义务，在法律上只是一种保管行为，对公维金的档案资料只享有使用权，并非享有所有权。所以，公维金与其管理使用所形成的档案资料之间的法律关系，显然符合主物与从物的法律关系特征。

其二，物业公司只是对公维金收支档案进行保管。《物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。这与《物业管理条例》第五十四条关于“专项维修资金属业主所有”的规定是一致的。《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》规定，物业公司应当每半年公布一次公维金和公共设施专用基金的收取和使用情况，业主对公维金的收支账目享有定期的知情权，也享有不定期了解其收支情况的权利。公维金属业主共有，由业主委托物业管理企业进行管理和使用。因此，笔者认为，业主与物业管理企业在这个问题上的关系是委托合同关系，相关的账目和支出凭据等档案资料应当在委托合同关系终止时与公维金的余额一并移交给业主委员会。

其三，物业管理合同终止时，物业管理资料理应移交。本案中，物业公司受业委会委托，对海明大厦进行物业管理，其行为是一种委托管理行为。有关海明大厦的公维金收支明细账目及相应的财务凭证亦是属于物权人海明大厦全体业主的财产，物业公司无权占有。物业公司作为受托人，在对受托管理的物业进行管理期间所作的针对管理项目的财务记录，仍然属于受托范围。在其与海明大厦业主委员会解除委托合同之后，为方便下一任物业管理公司进行管理以及业委会查询相关的账目，理应移交相应的财务记录。

公维金的管理应合法、合理、有效

目前，厦门市住宅小区公维金来源于两种方式：一为业主每个月与物业管理费一起缴交的房屋公共维修金，即“小金”；二为开发商建房时以投资总额2%比例缴交的公共设施专用资金（又称公共设施维修金），即“大金”。按照相关规定，“小金”主要使用在单体或楼宇之内的公共设施上，例如楼梯的照明、墙体的粉刷等等。“大金”则用于全体业主所享有的配套设施方面，如小区管网维修等。“大金”目前在当地建设管理部门开设专户进行代管，其使用有严格的规定与审核程序。

当前存在问题就出在“小金”身上。按照现有的物业管理有关规定，公维金的所有权属于全体业主，可以由业委会管理，也可以由业委会委托物业公司管理。业委会既然把小区委托给物业公司管理，就应该在与物业公司签订的协议中对公维金的支出范围详加注明，没有注明的部分可以由双方协商解决。物业公司也应依照相关法律规定，至少每半年对其使用状况进行一次公示，以便于业主监督。

无论由谁管理公维金，重要的是规范、及时使用，才能让业主满意。公维金放在物业管理企业，这是当前一种较为普遍的做法。但是，把业主的钱放在服务自己的企业那里，即使有再严格的监督也总是不放心，一夜之间物业管理企业销声匿迹的事情并不是没有发生过，不少业委会对此表示担心。因此，建议通过制定明确的规则，使公维金的使用合法化、合理化，同时物业公司也能得到业主的理解、支持和信任，取信于民。

建议“大金”、“小金”并为“一金”共同使用

由于各个小区内的设施多样，情况复杂，对于公维金到底适用于哪一方面的维修、维护，没有明文规定；而现行的公维金管理规定，对于用途方面的界定往往也很模糊，所以可操作性并不强。因此，小区里的设备出了问题，不好硬性规定是从公维金中支出还是从物业管理费中支出，业主与物业公司经常会就小区内一些设施维修的花销该从何处支出产生分歧，最后只能由物业公司和业委会双方协商解决；投诉管理部门时，也只有一事一例来解决。

据了解，厦门市当前对公维金的惯例操作模式是，分梯建账，按户分摊。根据业委会与物业企业签订的合同，由业委会制订公维金管理办法，如规定动用大额公维金要由全体业主投票，超过半数同意才能使用等。

公维金使用的另一个问题是“小金”不够用，“大金”用不了。一个不争的事实是，业主每月缴纳的公维金每平方米只有两三角钱，就算是日积月累，一遇到重大的维修项目，也是“杯水车薪”。因此，可以考虑在条件成熟时，“大金”、“小金”两金并为“一金”使用；业主买房，除了房款外，还要按房款总额提前交存一定比例的维修金，体现“谁使用，谁付钱”的原则。同时，建议有关部门设立“大金”、“小金”网上实时查询系统，收集并公布相关信息。可以配套发行一种专用查询卡，这张卡有个人的账号和密码。今后业主只要在此查询系统中输入卡号和密码，就可查询小区及自己户头的“大金”、“小金”的使用情况。

解决此类纠纷可采取其他诉讼途径

针对类似本案涉及公维金管理的诉讼策略进行分析，在发生纠纷时，业委会诉请物业管理企业交付房屋公共维修金账目档案资料，笔者认为是一个下策，达不到维护业主合法权益的最终目的。因为这种诉讼，即使业委会胜诉，物业管理企业移交的账目和支出凭据也可能存在种种瑕疵，不能反映真实的支出情况。在接收账目及相关资料后还要进行审计，如发现虚报支出，则要另行起诉物业管理企业返还侵占的公维金。因此，笔者认为比较有效的诉讼方法应当是，直接诉请物业管理企业全额返还其当初接收移交和后来逐年收取的公维金余额，这就迫使物业管理企业在诉讼中逐一举证证明公维金合理使用的数额；如果不能证明合理使用的，则应当予以返还。这就可以通过一起诉讼，整体解决公布公维金账目、剔除虚报支出、据实返还余额三大目的，是在目前法律框架下维护业主权益的较好方法。

此外，物业管理企业若将保管的公维金据为己有、拒不退还，或采用虚假方法达到占为己有的目的，将构成侵占罪，业委会可以对物业管理企业的相关行为人提起刑事自诉。