物业费打折具有法律依据吗?

发布于 2021-05-12 16:22:00

物业费打折具有法律依据吗?邻居装修挖断公共通道、小区树木遭人砍伐、业主家中频频失窃,业主有权拒交物业费吗?</p>

物业服务有瑕疵,物业费该不该打折?日前,厦门海沧法院受理了多起业主拒交物业费或要求物业费“打折”的官司。

不少业主认为,物业服务也应“按质论价”,当物业服务质量出现瑕疵时,业主有权拒绝高标准的物业管理费。案例介绍

01公共通道被挖物业费打九折

陈先生是厦门海沧一个别墅小区的业主,因邻户别墅装修导致他的别墅的入户通道被建筑材料所占,而且公共通道被挖断,物业公司未尽管理义务,结果造成房屋无法使用。

一怒之下,陈先生连续拖欠10个月的物业费,因此被物业告上法庭。物业公司主张,陈先生在接受物业管理服务后,应当依法履行缴交物业管理费的义务。

庭审时,陈先生答辩说,每个业主都签的装修协议表明装修保证金每户要交5万元。邻户别墅装修违规,物业公司完全有权处理,但却没有处理,结果导致陈先生遭受损失。

因此,物业公司应该在隔壁别墅的装修保证金范围内扣减以弥补其损失。法院审理后认为,物业公司对于小区装修的管理不等同于保证绝对不会出现违规装修。本案当中,物业公司已经对违规装修进行了处理,但管理存在不足,且反馈不够及时。因此,法院最终判决要求陈先生按90%比例交纳物业费,物业公司承担10%的费用。

0242棵树被砍业主拒绝缴费

吴先生也是别墅小区的业主,他已连续4个月拖欠物业费和房屋公共维修金。

因为物业管理不到位,小区卫生差,更重要的是其花园内正对别墅的一棵龙眼树和41棵红车树被砍伐。

由于物业公司工作失误,没有安装探头监控,未及时发现树木被砍伐情况,导致业主损失数万元。

因此,吴先生认为,物业公司没有管理好小区,就无权收取物业费。

为此,物业公司将吴先生告上法庭。物业公司称,树木被砍伐的事情确实有,但物业已派人处理。

法院审理后认为,树木被砍伐属于大面积的故意破坏,甚至可能涉嫌刑事犯罪。业主可以要求物业公司善尽树木养护义务。

但是,从合同义务履行的角度看,没有证据表明物业公司及时发现并制止树木被砍伐,也没有证据表明其事后进行了积极的处理和协调。因此,法院最终判决吴先生按90%比例交纳所欠的物业费。

专家说法

服务有瑕疵业主有权要求降价

厦门大学法学院教授黄健雄:当物业服务质量与合同约定差别明显时,业主可以要求减少物业服务费用。

也就是说,当物业服务有瑕疵时,业主请求降低物业费用,应予支持。

最高人民法院相关的司法解释规定,物业服务企业提供了服务,但未达到合同约定的标准,法院应根据具体案情酌情减少业主欠交的物业费。

但是,物业服务质量标准的缺失经常导致法官难以认定;而且,物业服务合同对物业服务范围及服务质量的约定较为笼统,无清晰量化标准。

由此带来的后果是法官更倾向于保守适用法律,从而判定业主方败诉。

法官说法

物业放低身段业主降低期待

法官向记者介绍说,在物业官司当中,有90%的案件都是物业公司起诉业主追讨物业费的。

从法院受理的物业官司来看,业主拒缴物业费具有普遍性,拒缴物业费的事由具有随意性。

由于双方认识的错误及争议解决途径的欠缺,业主往往动辄采取拒缴物业费的方式,以表达对物业服务的不满。

为避免物业服务合同纠纷频发,法官提出三大建议。

·首先,要转变观念。物业公司要转变忽视其服务功能的错误定位;业主要转变片面强调业主至上、要求过高的定位。

·其次,要改变监管模式。物业主管部门要逐渐向引导及监督作用转变。引导行业制定量化及细化物业服务标准、物业服务收费标准规范及范本,推行物业公司分级分类管理,收费标准根据物业公司的分类与级别确定。

·最后,要提高服务能力。物业公司要提高小区公共管理方面的履职能力。

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