法院查封房产是否应交纳物管费

[案例]

广州市隆西花园8号楼701室房屋为刘德新所有，建筑面积为100平方米。自2009年1月1日至2011年12月31日共计36个月，刘德新拖欠物管费，按照建筑面积每月每平方米2元计算为7,200元。为隆西花园提供物业服务的是广州隆西物业服务有限公司（以下简称“隆西公司”）。在欠费期间，隆西公司多次催要，但刘德新拒绝交纳。2010年10月12日，隆西公司委托律师向刘德新发出《关于追缴8号701房物管费的律师函》，要求刘德新支付拖欠的物业服务费。经多次追缴未果后，隆西公司向法院起诉，要求法院判令刘德新支付2009年1月1日至2011年12月31日共计36个月的物业服务费7,200元，并支付逾期付款的滞纳金。

被告刘德新辩称，我未交纳物管费的原因是8号楼701室房屋至今没有办理房地产权证，我不是业主，无须承担业主交费义务，况且购买的701室房屋于2008年11月3日被法院查封，至今尚未解除查封，在法院查封期间不应交纳物业服务费。《关于追缴8号701房物管费的律师函》我并没有收到，因此2009年12月31日之前的物管费已经超过两年的诉讼时效，原告无权主张。

[案件争议焦点]

一、法院查封房产是否应交纳物业服务费？

二、原告主张被告交纳2009年12月31日之前的物管费是否超过两年的诉讼时效？

[法院判决]

法院经审理后认为，2009年1月1日至2011年12月31日期间，被告接受了原告的服务，应当交纳物业服务费用。被告提出房屋因被查封未办理房地产权证的理由，因被告办理了房屋入住手续，法院查封被告房产并未影响房屋的正常使用，故在查封期间的物业服务费被告应当交付。2010年10月12日，被告委托律师发出律师函催缴物管费，原告已经提供了寄送特快专递的邮件详情单，应视为原告已经主张过物业服务费，诉讼时效应从2010年10月12日起发生中断的法律效果。据此法院作出判决：被告刘德新支付自2009年1月1日至2011年12月31日共计36个月的物业服务费7,200元，并支付逾期付款的滞纳金。

[律师观点]

法院查封房产不影响物业服务费的交纳

隆西花园的开发建设单位为广州市兴隆房产发展有限公司。因开发商拖欠银行贷款，2008年11月3日，广州市白云区人民法院依法查封了其名下的12套房屋，其中包括刘德新购买的8号楼701室房屋。刘德新与开发商在2008年5月1日签订《商品房买卖合同》，并已经全部支付了购房款，于2008年10月1日收楼入住。那么，法院查封刘德新购买的701房的行为是否会影响到被告物业服务费的交纳呢？

《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。对于业主承担交纳物业服务费义务的起始时间问题，司法实践中一般认为，业主自开发商将房屋交付时开始承担交纳物业服务费的义务。《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”根据上述规定，业主交纳物业服务费的时间应为开发建设单位交房之日开始，实践中一般表现为《收楼交接书》或《入伙通知书》签署之日，从业主收到房屋钥匙之日开始计算。

被告刘德新辩称其购买的房屋没有办理房地产权证，自己不是业主，因此不应交纳物业服务费，其理由是否成立？根据《广东省物业管理条例》第十条规定，房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。一般来说，以法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效力。实践中，一般是以是否取得《房地产权证》作为认定业主身份的依据。本案中，虽然被告刘德新尚未取得涉案房屋的《房地产权证》，但被告基于商品房买卖合同合法占有房屋，在物业管理活动中应依法享有业主的权利，并承担相应的义务。法院查封了被告房屋的登记档案，对被告房屋的物权变动加以限制。在查封期间，被告无法通过登记将房屋的产权从开发商过户到自己名下，确实影响了被告对房屋的处分权利，但被告对房屋的占有、使用权利未受到影响。隆西公司依照《前期物业服务合同》的约定为包括被告在内的全体隆西花园业主提供了物业服务，被告也实际享受了隆西公司提供的服务，依法应承担支付物业服务费的义务。

原告主张被告交纳2009年12月31日之前的物管费没有超过两年的诉讼时效

原告隆西公司委托律师向被告发出特快专递催缴物业服务费的行为导致诉讼时效中断。诉讼时效的中断是指在诉讼时效期间进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据上述规定，中断诉讼时效的事由包括提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务。从诉讼时效中断时起，诉讼时效期间重新起算。本案中，原告曾于2010年10月12日向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的物业服务费，但原告并没有提交特快专递签收的证明。诉讼时效是否应中断重新起算？原告已经按照被告居住的房屋地址寄送了特快专递，原告提交的《国内特快专递邮件详情单》可以证明；被告是否实际签收该函件，非原告所能控制的范围，不能收到或不签收该函件的风险应由被告自行承担。原告已经举证向被告居住的房屋寄送过特快专递催收物业服务费，应视为原告已经主张过物业服务费。诉讼时效应从2010年10月12日起发生中断的法律效果，2009年1月1日到2009年12月31日期间的物管费没有超过两年的诉讼时效，应获得法院支持。

[案件引发的思考]

刘德新购买的房屋被法院查封，其实也有司法救济途径。刘德新可以向法院提出执行异议，要求法院解除对其购买房屋的查封。购房者可以向法院提交商品房买卖合同、购房款发票、税费单、房屋接收手续等材料。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号文）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，如果购房者已经支付了全部购房款并实际占有房屋，购房者对未办理过户登记手续没有过错的，法院可以裁定解除对涉案房产的查封。

物业服务公司委托律师发出律师函追缴物业服务费时，应保留特快专递的《国内特快专递邮件详情单》，并在详情单封面注明追缴物业服务费的具体房号和追缴期间。邮件发出后，邮寄人可以要求特快专递公司出具《妥投条》，载明邮件的投递情况，这样可以更为有力地举证邮件已经送达欠费业主。