业主擅自将住宅改为经济性用房需承担什么责任？

案情介绍张先生于2015年9月2日取得南港小区1301号房的房地产权证，该房屋规划用途为住宅。吴先生于2015年12月18日取得南港小区1401号房的产权证，该房屋规划用途为住宅。张先生与吴先生系同一单元上下楼层邻居关系。吴先生在取得1401号房所有权后，未经有关部门审批及相邻业主同意，将该房屋改造为五间独立套房，并以旅馆公寓形式进行对外经营。物业公司及张先生自得悉吴先生的改造经营行为后，多次要求吴先生停止房屋改造经营行为、恢复原房屋住宅用途，未果。张先生遂将吴先生和物业公司一起诉至法院，请求法院判决：1、吴先生立即拆除其1401号房违建的卫生间及套间墙体，恢复房屋原平面设计图的结构构造，立即停止将该房屋做经营性使用，停止发布广告，恢复房屋住宅用途；2、判决吴先生及物业公司各赔偿上诉人的损失10000元。法院判决法院审理认为，本案系业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权以及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷，故应确定为建筑物区分所有权纠纷。本案争执的焦点：一、吴先生是否有将1401号房作经营性用房（旅馆公寓）使用。二、吴先生是否应停止旅社经营，恢复住宅用途。三、吴先生是否应拆除增设的卫生间和排水管道等设施。四、吴先生、物业公司是否有过错，是否应赔偿张先生经济损失。一、吴先生是否有将1401号房作经营性用房（旅馆公寓）使用。根据张先生提供的证据显示，吴先生确将其所有的1401号房改造成五间独立套房，并以旅馆公寓形式在有关订房网站上发布订房信息（包括房间套型、价格）。故可认定吴先生的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。二、吴先生是否应停止经营性行为，恢复住宅用途。业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1、遵守法律、法规以及管理规约；2、应当经有利害关系的业主同意。本案中，吴先生将住宅作经营性用房，未经有关部门审批，也无经有利害关系的业主同意，故其行为不具备合法性。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，故对张先生要求吴先生立即停止1401号房作经营性用房使用，恢复房屋住宅用途的请求，本院予以支持。三、吴先生是否应拆除增设的卫生间和排水管道等设施。吴先生将房屋改造成五间独立套房，并设立五间卫生间，这些装修改造，是具备基本居住功能的，在不对外营业情况下可用于居民日常居住。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条第一款“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款：（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的罚款，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款”的规定，本案张先生对吴先生增设卫生间和排水管道行为有异议，可向当地房地产行政主管部门反映处理。四、吴先生和物业公司是否有过错，是否应赔偿张先生经济损失。吴是将住宅改变为经营性用房，侵犯了张先生的合法权益，确存在过错，依法应当赔偿损失，张先生要求吴先生赔偿其精神损失10000元，但未能提供证据对损害结果或损害数额予以佐证，故本院不予采纳。至于物业公司的过错问题，张先生及吴先生均确认物业公司在签订交房管理公约时有告知吴先生装修须遵守有关管理规定，服从物业公司管理，不得私自改建、违建，且物业公司对吴先生的改造、经营行为确有发放整改通知进行制止。物业公司已履行其法定告知、制止义务，至于对违规行为的处置，应由当地房地产行政主管部门进行处理。故张先生有关物业公司应赔偿其经济损失10000元的请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。案例分析《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。本案中，吴先生在没有经张先生及其他利害关系业主的同意下，擅自将住宅改为经营性用房，违反了法律规定，侵犯了张先生的权益，张先生可要求吴先生停止侵权。</p>

《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本条是关于住改商的原则规定，从本条规定可以得出以下几个结论：原则上，业主不可以将住宅用房改为商业用房。如果相关法律、法规或小区业主管理规约明确规定，业主不能将住宅改为商业用房的，则业主绝不可以改变房屋用途。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。住改商不是绝对的，在遵守法律、法规及业主管理规约的前提下，并经有利害关系的业主同意，可以住改商。住改商不得违反法律、法规及管理规约的禁止性规定。如不得从事法律、法规禁止的经营行为，《娱乐场所管理条例》第七条规定：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围”；《互联网上网服务营业场所管理条例》第九条规定：“居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”业主在住改商过程中进行的装修行为也不得违反法律、法规的规定，《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。”

住改商必须经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第八条规定：“因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”因此，“有利害关系的业主”是指正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主。这里，有利害关系的业主并不是一个固定的范围，不同的经营行为涉及到的业主的范围是不同的，如一楼开便利店只影响到左邻右舍及其正对楼上业主的权益，而开饭店由于会产生油烟则影响的业主就会比较多，因此，只要该业主的正常居住和生活环境受到影响，其就是有利害关系的业主。《物权法》赋予有利害关系的业主以事前否决权，即如果有利害关系的业主其中之一不同意住改商的，业主则不可以住改商。业主将住宅用房改变为商业用房的，应当告知物业服务企业。物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，其对物业的结构、功能、使用等情况的全面了解是完成这一义务的前提，因此，业主应将其房屋使用情况告知物业服务企业。