公用热水管跑水 物业公司被判赔偿损失

【案例】

刘女士、何先生房屋厨房内的公用热水管跑水，造成房屋内家具、地板、墙面等因浸泡受损，刘女士一家不得不在外租房。刘女士、何先生于是将小区物业诉至法院，要求物业赔偿其家具损失6万元、装修损失8万元、租房损失7万元，并按每月租金6000元赔偿其至财产修复之日止的租房支出。日前，法院审结了此案，法院判决小区物业赔偿刘女士、何先生装修损失39244元、家具损失22600元、租金损失61600元。

刘女士、何先生诉称：二人系母子关系，系涉案房屋共同产权人。2015年1月25日晚其回家后突然发现家里全是热水，经查看，系厨房内水平支管短管段发生崩裂（属于公用设施内管道跑水），造成木质家具、木门、木地板、木踢脚等浸泡受损，且热水蒸气浸润室内时间较长，使室内窗、墙面、顶棚扒缝开裂，造成大量财产损失。其当即给小区物业打电话，对方派人查看后认可跑水原因及其损失，但拒不赔偿。因房屋无法居住，二人及其他共居人只得租房居住至今。事后多次找小区物业协商赔偿一事，但对方迟迟不予明确答复，至今未果，故诉至法院，请求公正裁决。

小区物业辩称，不同意对方请求，恳请法院予以驳回，理由如下：一、其对涉案房屋的渗水及渗水造成的财产损失没有过错，不应承担赔偿责任。首先，涉案房屋出现渗水并非其过错造成。漏水原因系对方家中厨房管井中热水管支管漏水，属于共用设施内管道漏水，因漏水管线位于对方屋内封闭的管道井内，属于共用隐蔽设施，其不存在任何过错；其次，其已经依据合同约定向对方履行了维修义务。2015年1月25日其工作人员巡视发现问题后电话联系对方，于当晚10时40分接对方通知后及时上门检查并采取关闭阀门的紧急措施并协助清理渗水，后因为赔偿金额协商不一，对方拒绝配合热水管维修。二、对方主张的涉案房屋财产损失金额与事实不符，并缺乏充足证据。其于事发次日已就该事件报中国人民财产保险股份有限公司，理赔员现场勘察后定损理赔费用约为1.1万元。三、涉案房屋不能居住系对方拒绝维修造成，对方主张的租金损失不能成立。

法院经审理后认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。该案中因小区物业管理的公用热水管管道缺陷漏水造成刘女士、何先生家中被浸泡进而产生相应财产损失，刘女士、何先生要求小区物业赔偿损失合法有据，法院予以支持。小区物业辩称漏水管道位于对方屋内封闭管道井中，且事发后已履行了维修义务，故其不存在过错，但根据物业管理委托合同规定，其对该热水管应尽维修、养护、运行和管理职责，且漏水的管道并未封闭，小区物业仍可进入业主家中进行日常的养护、管理和维护，故法院对其抗辩不予采纳。

【分析】

本案争议焦点在于对赔偿数额的认定。现刘女士、何先生家中财产损失已经鉴定机构评估确认，双方均无异议，故应以此作为赔偿其损失的依据。刘女士、何先生主张涉案房屋浸泡后无法居住，需在外租房，请求合理，此期间的租房损失应当由小区物业承担责任。小区物业辩称涉案房屋不能居住系对方拒绝维修造成，故该租金损失不能成立，但刘女士、何先生拒绝维修系因双方对小区物业是否应承担漏水责任及损失金额意见不一，希望等鉴定机构确定后再维修，因而并无不当，且涉案房屋装修及家具损失亦需通过鉴定机构现场勘验才能确定，故对小区物业的抗辩意见，法院不予采纳。

2015年11月25日鉴定机构现场勘验完毕后，双方应当协商处理房屋修复问题，在双方无法达成一致意见的情况下，刘女士、何先生作为业主应当及时对房屋进行修复并入住，以防止租房损失持续扩大。刘女士、何先生未能采取上述措施防止损失扩大，对于该扩大的损失应自担责任。考虑到涉案房屋进行修复、晾晒、通风等仍需耗费一定时间，法院综合认定刘女士、何先生的合理租房期间为11个月。关于租金标准，刘女士、何先生提交证据证明其2015年2月1日至2016年1月25日的每月租金5600元，法院对此予以采纳。最后，法院作出上述判决。