不在合理时间内寄送表决票， 业委会决议是否应撤销？

不在合理时间内寄送表决票，业委会决议是否应撤销？【案例】

2015年4月2日，广州银丽花园第一届业委会发出《关于广州银丽花园第二次业主大会会议讨论事项的公告》，确定本次业主大会会议的议题：

1、是否同意解聘现物业服务企业，

2、是否同意通过公开招标方式选聘新的物业服务企业并授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。

业主表决方式和意见表达方法为三种方式：

（1）固定投票箱；

（2）流动投票箱；

（3）对于选举期间无法投票的业主，将用信函的形式告知小区业主。

2015年6月6日，第一届业委会发布《第二次业主大会计票结果公布》，内容为：

一、业主总人数：1080；实际投票：579票（包括有效票558票、废票21票）；邮寄票：456票；无效票：45票；

二、对于议题1，赞同票770票、赞同率为71%。对于议题2，赞同票757票、赞同率70%。

据此，业主委员会作出决议如下：

1、同意解聘现物业服务企业，

2、同意通过公开招标方式选聘新的物业服务企业并授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。

《广州市银丽花园业主大会议事规则》第2.14条规定：“鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票、选票已送达：当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的人员签收；按照业主提供的联系地址、通讯方式以邮政特快专递或挂号信的方式发送；投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内；业主确认的其它送达方式。对于表决的事项，与会业主中未参加表决的，其投票权数是可以计入已表决的多数票范围内。”

梁第金、林常志是银丽花园业主，其认为第二次业主大会违反了法定程序，侵害了大部分业主的合法权利。业委会通过挂号信方式寄出表决票的时间是在2015年6月3日、2015年6月4日，大部分是6月4日，而第二次业主大会会议的投票截止时间却是2015年6月5日。由此可见，业主根本不可能在6月5日投票截止日前收到挂号信及挂号信中的表决票，更不可能作为业主去行使第二次业主大会会议议题的投票权。业委会根据《业主大会议事规则》的条款，将该部分邮寄的表决票直接计入多数票内的行为违法，剥夺了业主的投票表决权，依法应予以撤销。2015年11月23日，梁第金、林常志作为原告诉至法院，请求撤销业主委员会2015年6月6日作出的决议：1、同意解聘现物业服务企业；2、同意通过公开招标方式选聘新的物业服务企业并授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。

被告银丽花园第一届业委会辩称，一、原告梁第金、林常志是通过拍卖购买的房屋，尚未办理房地产权证，还不是银丽花园的业主，无权提起业主撤销权诉讼。二、《业主大会议事规则》已通过合法程序进行了备案，根据议事规则规定，对于表决的事项，与会业主中未参加表决的，其投票权数是可以计入已表决的多数票范围内。现实生活中许多业主对所在小区业主大会和业委会的选举及运作漠不关心，从这种实际情况出发，这种将邮寄表决票的业主的投票权数计入已表决的多数票范围内具有合理性。因此，本次业主大会程序合法，不应撤销其作出的决议。

【法院判决】

法院经审理后认为，原告通过拍卖方式取得了房屋的产权，应认定为银丽花园的业主，有权提起业主撤销权诉讼。业主委员会组织召开业主大会，应在业主大会召开期间的合理期限内，将表决票通过挂号信的方式送达无法投票的业主。本案中，被告在投票期限届满的前一两天才以挂号信方式送达相应业主，导致该部分业主无法收到表决票行使表决权，侵害了该部分业主的合法权益，程序违法。判决撤销被告银丽花园业主委员会于2015年6月6日作出的两项决议。一审判决后，被告不服向中级法院提起上诉。二审法院经审理后，驳回上诉，维持原判。

【案件争议焦点】

一、原告的房屋尚未办理房地产权证，能否作为业主提起撤销权诉讼？

二、业主委员会通过挂号信邮寄表决票程序是否合法？业主委员会的决议是否应予以撤销？

【律师评析】

一、原告有权作为业主提起撤销权诉讼。

《物权法》第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。根据上述规定，只有具有业主身份，才能作为适格的原告提起业主撤销权诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，原告通过拍卖方式取得了房屋的所有权，已有拍卖成交确认书及法院裁定书予以证明，房屋产权已经发生转移。原告虽未办理房地产权登记，但也应认定为业主。原告作为银丽花园的业主，认为业主大会或业委会作出的决定侵犯其合法权益，有权向法院提起业主撤销权诉讼。

二、业主委员会未在合理时间内邮寄表决票程序不合法，其作出的决议应予以撤销。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业委会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委会员作出决定之日起一年内行使。”根据上述规定，小区召开业主大会，既要保障小区业主参与业主大会的程序权益，也要防止业主大会决议侵害业主的实体权益。本案中，业主委员会通过挂号信邮寄表决票的形式送达业主，并依照《业主大会议事规则》中的“从众条款”将未投票的业主计入已表决的多数票程序是否合法？

在本次业主大会召开过程中，表决方式和意见表达方法包括固定投票箱、流动投票箱和邮寄表决票三种方式，对于选举期间无法投票的业主，业主委员会于2015年6月3日向118位业主邮寄了挂号信，于2015年6月4日向包括原告在内的338位业主邮寄挂号信，邮寄方式送达的业主总数为456户。第二次业主大会会议的投票截止时间是2015年6月5日。由于邮寄时间过于仓促，无法保障该部分业主在表决截止日前的合理时间内可以收到表决票并可行使表决权。而业主委员会发布的计票结果显示，将邮寄送达的456户业主按小区议事规则视为已送达表决票，相应业主视为与会业主，并按前述计票规则计算表决结果，侵害了该部分业主的表决权并进而侵害其他业主的权利。虽然邮寄表决票部分的相应业主，在收到表决票后可能也不会行使投票权，但被告业主委员会仍应根据日常生活经验，在表决截止日前的合理时间内邮寄表决票，以保障该部分业主在表决截止日前的合理时间内能收到表决票并可行使表决权，以保证业主的投票表决权的充分行使。因此，被告在不合理的时间内寄送表决票，第二次业主大会会议召开程序违法，侵害了包括原告在内的业主的合法权益，其作出的决议应予以撤销。