案例分析：物管在协议中约定的免责条款是否有效

案例分析：物管在协议中约定的免责条款是否有效？

近些年来，随着住宅小区如雨后春笋般纷纷建起，物业管理行业也随之兴起，与广大市民和企业的联系也越来越紧密。然而，物业管理公司与业主之间的纠纷也屡见不鲜，难辨孰是孰非。小明通过下面一则案例与大家一同探讨这揪心的房事。

案情回顾

原告刘某是某小区业主。2009年9月20日，原告自家中外出回家后发现家中某名牌男表被盗，价值3300元。民警到来后查看现场，确认盗贼是从楼顶顺落水管道爬进原告家阳台后进入客厅的。

原告多次找到小区物管公司要求解决未果遂诉至法院，要求被告承担赔偿责任。被告认为其已按照物业管理协议履行职责，且与原告签订的《物业服务协议》中明确约定“乙方对甲方的物业、人身、财产不承担保管及保险责任”，加之原告已拖欠从2009年3月至今的物管费，原告已违约在先，因此被告不应当承担责任，请求法院予以驳回。

因原告对财物被盗损失的发生也存在过错，故法院判决被告对原告的损失承担40%的违约赔偿责任，折旧后手表价值为2014元，被告于判决生效后赔偿原告816元。

小明说法

1、物管在协议中约定的免责条款是否有效？

原告与物管公司签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，协议有效。但协议中约定的“乙方对甲方的物业、人身、财产不承担保管及保险责任”是否为格式条款，是否有效呢？

根据合同法规定，该条款免除了物管公司在任何情况下对业主物业、人身、财产的相应责任，符合格式条款特征，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，且物管公司并无证据证明已采取合理方式提请原告注意该条款，因此该条款无效。

2、业主财物被盗，物管公司是否存在过错？

本案中，原告业主家住顶层，而通往楼顶的消防安全门按规定必须一直打开，因此，原告家楼顶是任何进入到该小区的人都能到达的；加之从楼顶延伸下来的落水管安装于原告客厅阳台旁，故可以认定该处为他人非法进入业主物业提供了便利，存在一定安全隐患。

本案中，因为双方在物业服务协议中约定的“乙方对甲方的物业、人身、财产不承担保管及保险责任”的条款无效，因此视为双方服务协议没有对财务保管作出约定。根据规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。

但是被告物管公司对上述安全隐患并未采取措施予以消除，其每天两次的巡逻也没有对该处安全隐患起到有效制止作用，其未尽到保护业主财产不受非法侵害的义务，对财物的被盗存在过错。因此物管公司应当为原告被盗财产承担赔偿损失的违约责任。但是，原告在明知其客厅阳台外部存在安全隐患的情况下未关闭客厅通往阳台的门窗而离家，对其损失的产生也存在过错。

3、业主拖欠物管费，物管公司能否不履行物业服务义务？

原告未缴纳物管费，违反了物业管理服务协议，是违约的行为，物管公司有权要求业主依照协议约定，及时足额缴纳物管费。但是在本案中，物管公司并未提供证据证明其因为原告的违约行为单方面行使了合同的解除权，因此双方的物业服务协议依然合法有效，物管公司依然要履行物业服务义务。原告未缴纳物管费不能成为物业公司不履行物业服务义务的抗辩理由。如果在本案中，物管公司能够举证证明其已经对业主进行了书面的催缴，并且在合理的期限内业务不予缴纳，那么物管公司可以行使单方解除合同的权利，从而无须再向该业主履行物业服务的义务。

温馨提示

1.物业公司不作为怎么办？

业主如果认为物业公司没有按照约定提供物业服务，单纯的拒交物业费很难获得法律上的支持。业主要充分发挥业主委员会的职能，根据《物业管理条例》的规定，通过业主委员会选聘优质物业，对物业进行管理监督，在必要时甚至可以解聘不合格的物业公司。

2.业主不缴纳物管费怎么办？

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

3.业主大会如何行使权利？

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。对于涉及筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业等其他重大事项的应当经专有部分占建筑物总面积1/2的业主且占总人数1/2的业主同意。