物业费打折收取法律依据与案例分析一则
【裁判要旨】
物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。业主若有充分证据证明物管公司未尽到安全保障义务，可根据《合同法》第一百十一条的规定，要求减少物管费。
【案情回顾】
原告绿邦物管公司系荣昌区东邦城市广场小区的物业服务企业，被告蒋某系该小区业主。2013年5月1日，原告绿邦物管公司（乙方）与被告蒋某（甲方）签订了《物业服务合同》，该合同第二章物业服务事项中的第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第四章对物业服务费用的标准及收费方式进行了约定。第九章对违约责任进行了约定。合同签订后，原告绿邦物业为该小区提供物业服务至今。2016年5月8日晚上0时许，邓某等人到被告处与被告发生纠纷。后荣昌区公安局昌元派出所对双方进行了调解。被告认为系原告未尽到安全保障义务致使邓某能够在深夜进入小区寻衅滋事，对其造成恶劣影响，故从2014年9月1日起至2016年11月30日拒交物管费。经原告多次催收后，被告仍未交纳。现原告起诉至法院要求被告支付欠交物管费2494.48元，并从2016年12月1日起以欠交物管费2494.48元为基数按照中国人民银行贷款利率的1.3倍支付滞纳金。
庭审中，原告提交了2016年5月人员进出登记表。该登记表上载明：5月8日来访人员：邓某，性别：男，被访问人房号：X-X-X;来访事由：走亲戚，来访时间0：15，值班员：周某，备注：4人。原告以此拟证明其已按约履行了安保义务。被告对此不予认可。
【法院裁判】
荣昌区法院经审理后认为：原、被告之间签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行相应的合同义务。根据《合同法》第一百十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，因来访人员来访时间过晚（已是深夜凌晨），非正常来访时间，而原告的安保人员在未对来访人员的身份及来访事项进行认真核实的情况下，只作了登记就径直将来访人员放行，存在一定的安全服务瑕疵，故本院依法酌情确定以被告减少交纳20%的物业服务费的方式来平衡双方的利益。即被告应当向原告支付物管费1995.58元。被告因与原告就物业服务质量是否存在瑕疵产生争议而未交纳物管费，并非恶意拖欠物业服务费，故对原告关于物业服务费滞纳金的请求，本院不予支持。
因此，荣昌区法院判决：被告蒋某在本判决生效后五日内支付原告绿邦物管公司从2014年9月1日至2016年11月30日期间的物业服务费1995.58元。该判决现已生效。
【案例评析】
本案的争议焦点在于判定原告作为物管公司是否尽到了安全保障义务。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。本案中，在深夜非正常来访时间段内，原告的安保人员在未向受访业主核实来访人员身份及来访事项的情况下，就让来访人员邓某等4人进入小区，对被告造成不良影响，原告在防止小区内出现安全问题的服务事项上确实存在服务质量瑕疵问题，因此当原告向被告行使物业费请求权时，被告可以以原告未尽到安保义务，是对合同义务的不完全履行，属于违约行为由进行抗辩。但是未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约，法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费。
然而物业服务企业不是万能的，不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生，我们不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。
