案例分析：屋顶漏水物业公司被判承担赔偿责任

楼顶漏水导致业主家被泡，物业却以大修基金被开发商占有迟迟不愿维修。近日，西安市未央区人民法院未央宫法庭审理了一起因屋面漏水引起的物业服务合同纠纷案，因未及时采取有效应急措施，物业公司被判赔2万元维修费用。

那么，开发商在此案中扮演了什么角色？为什么无需担责？业主如果遇到类似问题，到底该找谁维权？针对上述法律问题，昨天记者走访了相关律师，予以释疑解惑。

案情简介：入住9年后屋顶漏水

原告张某从某开发商处购买某小区顶层房屋，缴纳大修基金后，于2008年7月9日入住，并与被告某物业公司签订前期物业服务协议。2017年10月，因楼顶屋面漏水，原告张某家中屋顶及部分墙体被水浸泡，遂向被告某物业公司多次反映情况并进行维修。

但漏水发生时，涉案房屋已过保修期，原告张某与被告某物业公司就房屋内修缮所需费用如何承担产生分歧，遂以物业服务合同为由诉至未央法院，请求被告某物业公司承担维修费用。

被告某物业公司则认为，物业服务合同中约定的物业服务费用，不包括房屋共用部位、共用设施中的大中修、更新或改造的费用。涉案房屋于2008年交付使用，到2014年各楼屋面陆续出现渗水，需重新做防水层，但这不属于物业日常服务范围。

原告张某将房屋维修基金交给了开发商，并由开发商代管，其已多次催促开发商要求修理，但开发商均以资金短缺为由延迟维修。经多次协调沟通，开发商已在2018年6月对屋面重新做了防水层，作为物业公司，其并不存在违约行为，也不应当承担相关费用。

法院判决：物业公司应承担赔偿责任

未央法院经审理认为，楼顶屋面属于共用部位，根据物业服务协议约定，被告某物业公司对此负有维修、养护和管理的义务。2014年，发现该幢楼其他单元屋面防水层破裂、漏水后，作为具有专业资质的物业管理企业，理应对其他共用部位的防水情况进行检查，及时发现隐患并采取相应防范措施，避免类似损害再次发生。

直至2017年，被告某物业公司得知原告张某的房屋出现漏水情况后，仍未按照相关规定采取有效的应急措施以降低损害，而是以住宅专项维修资金被开发商占有、缺少维修费用为由，长期不作为，致使涉案房屋在较长时间内处于漏水状态，屋内顶面、墙体受到损害等。由于其未尽到管理义务，在漏水后又未采取有效应急措施，违反了物业服务协议约定，故应当对原告损失承担赔偿责任。未央法院最终结合市场价格，判决被告赔偿原告2万元维修费用。宣判后，双方上诉至西安中院，近日，二审法院维持原判。

律师说法：房屋保修期内产生质量问题开发商需担责

就这一判决结果，记者昨天采访了陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善。赵律师称，业主与开发商建立的是房屋买卖合同关系，而业主与物业公司建立的是委托服务合同关系。开发商将房屋交付给业主后，房屋风险随之转移给业主，只有在房屋保修期内产生质量问题时，开发商才承担责任。如非质量问题或已过保修期的质量问题，开发商不需承担责任。此时，物业公司则需承担维修责任，并且不因专项维修基金被开发商占有而免责。

本案中，涉案屋顶漏水，属于共用部位漏水，因已过保修期，故开发商不需担责。但是，物业公司在与业主委托服务合同期内，负有维修责任。

赵律师提醒，因房屋漏水出现的纠纷，一般情况下涉及物业公司、相邻关系等，业主应当在发现漏水情况时，及时通知物业公司报修，并保留证据；如果物业公司怠于维修的，应当保全证据，并采取一定措施避免损失扩大。在各方不配合时，应该及时诉诸法律途径。

而且房子不能长时间空置，如果不常住，也应当定期检查，避免因业主自身原因导致损失扩大。