案例分析看业主违建管理法律依据

案例一：业主占用绿地扩大阳台面积损害居住环境

某小区业主入住小区之始与物业服务企业签订相关协议，约定不得将花园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改，不得增加悬挂物，改变其外观(封阳台)、原设计功能和使用功能等。该业主收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施以扩大阳台面积。物业服务企业与其协商未果，遂起诉至法院，要求法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原状。法院经审理后支持了物业服务企业诉讼请求。

案例二：业主擅自将内置门改外置门影响他人通行

某小区袁某在装修自家房屋时，将房屋原有的内置门结构(门向内开)改成了外置门结构(门向外开)。住在同一小区同一楼层邻居罗某反映，袁某将房门改造之后，门向外打开时距离对面墙面仅有20厘米，且门对面是该楼层的一个消防栓，袁某的行为影响了自己通行及居住安全。要求其整改，但袁某一直未整改。无奈之下，罗某夫妇将袁某起诉至法院，要求排除妨害。法庭判决袁某擅自改变入户门的结构应予以撤除。

案例一是典型的业主侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的现象。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，物业公司有权代表全体业主提起诉讼，要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除。

案例二是业主擅自更改门厅影响他人使用和通行的典型情况。根据《民法通则》不动产的相邻各方应当按照方便生活、公平合理的精神正确处理相邻关系。袁某在方便自己的同时也应考虑相邻一方的通行问题。

业主违反物业管理区域秩序的主要表现有哪些？

常见的业主违反物业管理区域秩序的行为主要包括：

(1)侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境;

(2)违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患;

(3)安装设备设施，侵犯相关业主正当权益;

(4)违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活;

(5)经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害;

(6)使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患;

(7)占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行;

(8)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益;

(9)其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为。

追究违规业主违约的法律依据有哪些?

《物业管理条例》规定：

业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;业主应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

《合同法》规定：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：

业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

《物权法》规定：

1.业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

2.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经济性用。业主将住宅改变为经济性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

3.不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全;不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。

《民法通则》规定：

1.不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

2.损害国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状态或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。

《住宅室内装饰装修管理办法》规定：

1.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损害等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

2.装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

3.装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。