物业管理案例分析：拍卖房产何时交纳物业费？

[案例]

广州市飞跃物业管理有限公司（以下简称飞跃物业公司）具有物业管理三级资质，为飞腾商业大厦提供物业服务。2007年2月1日，飞跃物业公司与飞腾商业大厦的开发建设单位广州市飞腾房地产有限公司（以下简称飞腾公司）签订《飞腾商业大厦物业管理合同》，约定飞腾商业大厦的管理费收费标准为：1、写字楼2.00元/（月·平方米）；2、商场3.00元/（月·平方米）。合同期限为2007年2月1日到飞腾商业大厦业主大会成立之日止，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之一的标准交纳滞纳金。

由于飞腾公司与广州市奇柏贸易有限公司（以下简称奇柏公司）因土地使用权转让纠纷诉至法院，该案经广东省高级人民法院作出终审判决。因飞腾公司未能履行该判决确定的义务，奇柏公司向广州市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，广州市中级人民法院作出民事裁定书，裁定将飞腾公司拥有产权的位于飞腾商业大厦内的部分房产（总面积为5,900平方米）以人民币1,920万元的价格转给奇柏公司所有，以清偿相应债务。

2009年10月14日，飞跃物业公司向奇柏公司发出《收楼通知书》，通知奇柏公司在接到通知后30日内办理收楼手续，奇柏公司在收到通知后未按通知的要求办理收楼手续。

2009年11月27日，飞腾公司与奇柏公司签下《物业移交清单》，明确飞腾公司将广州市中级人民法院作出的《民事裁定书》确定由飞腾公司用以抵债的有关物业全部移交给奇柏公司，并约定从移交之日起有关物业发生的一切费用及责任均与飞腾公司无关。其后，奇柏公司将部分物业出租盈利（用于经营火锅店、沐足中心），但其余的物业未进行使用。2009年12月10日，房屋管理部门向奇柏公司核发了飞腾公司抵债的部分房屋（飞腾商业大厦156号、158号商铺）的产权证。

飞跃物业公司与奇柏公司就物业服务费的交纳问题协商未果，飞跃物业公司向法院提起诉讼，要求被告奇柏公司交纳自2009年11月27日到2010年11月27日的物业服务费共计192,000元，并按照每日千分之一的标准交纳滞纳金。

被告奇柏公司辩称，本案应追加飞腾公司作为本案第三人，由于飞腾公司移交的相关物业没有水电等基本可供使用的条件，不具有使用功能，不符合交付条件，不能视为已经交付。被告仅取得了飞腾商业大厦156号、158号商铺的产权证，其余商铺尚未办理产权证，根据业主交纳物业服务费的规定，除156号、158号商铺之外的物业无需交纳物业服务费。

另外，《飞腾商业大厦物业管理合同》对被告没有法律约束力。被告经法院裁定获得飞腾商业大厦的大部分物业的产权，属于大厦的大业主，飞腾公司在未经其他业主授权的情况下，没有资格代表全体业主与被告签订该合同。应由被告与原告重新签订物业服务合同，对被告享有产权的物业管理费重新约定。

[案件争议焦点]

1、未取得产权证的物业是否应交纳物业服务费？被告能否以拍卖获得的物业未通水电为由拒绝交纳物业服务费？

2、《飞腾商业大厦物业管理合同》对被告是否具有法律约束力？

[法院判决]

法院经审理后认为，物业管理是指业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务企业与业主之间是服务关系。而在物业权属交接过程中，对物业是否具备交付条件的验收应是接收方（即被告）的责任，不应推卸给物业服务公司。被告认为飞腾公司交付的物业不具备使用条件侵犯其合法权益属另一法律关系，被告可另循途径解决，本案不作处理。飞腾商业大厦尚未成立业主大会，《飞腾商业大厦物业管理合同》由建设单位飞腾公司与原告签订符合法律规定，合法有效，被告作为大厦的业主理应受此合同的约束。原告为被告提供了物业服务，被告应按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费。判决被告交纳自2009年11月27日到2010年11月27日的物业服务费共计192,000元，并按照每日千分之一的标准向原告交纳滞纳金。

[律师观点]

一、被告已通过以物抵债裁定获得所有权，不得以房产未通水电为由拒绝交纳物业服务费。

被告通过法院裁定以以物抵债的方式获得了飞腾商业大厦写字楼和商铺总面积为5,900平方米的产权，但仅有156号、158号商铺办理了产权证，其他物业是否应交纳物业服务费？《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时转移。”本案中，广州市中级人民法院作出民事裁定书，裁定将飞腾公司拥有产权的位于飞腾商业大厦内的部分房产以人民币1,920万元抵偿其所欠奇柏公司的债务，抵债裁定书送达奇柏公司时，抵债房产的所有权即发生转移。至于何时办理产权证，应由被告提交相关资料至房产管理部门办理，但并不影响被告对抵债房产的所有权。因此，被告以抵债房产尚未办理产权证为由拒交物业服务费缺乏法律依据。

被告能否以拍卖获得的物业未通水电为由拒绝交纳物业服务费？笔者认为，被告混淆了房屋买卖和物业服务两个不同的法律关系。被告奇柏公司通过以物抵债的方式，获得了飞腾公司所有的房产，抵债价值为1,920万元。奇柏公司与飞腾公司之间形成房屋买卖法律关系，飞腾公司作为出卖人应对其出卖的房屋承担物的瑕疵担保责任，即保证其所出卖的房产能达到房屋的正常使用功能。奇柏公司通过抵债所获得的房产未通水电，不能正常使用，应由房屋买卖合同的相对人飞腾公司承担物的瑕疵担保责任，奇柏公司可以据此追究飞腾公司的违约责任。奇柏公司收楼后，其与飞跃物业公司形成物业服务法律关系，飞跃物业公司提供了包括被告享有产权的物业在内的整个飞腾商业大厦的物业服务，奇柏公司享受了原告提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。物业服务费的交纳一般是从被告收楼实际交付使用之日开始。本案中，被告已与飞腾公司就抵债物业的交接问题签订《物业移交清单》，约定了移交内容及后果，被告已经实际将部分物业出租盈利。因此，被告已实际支配了抵债物业，对物业行使了占有、使用、收益及处分的权利。被告如果认为拍卖获得的物业未通水电，导致其无法实际使用，可以追究飞腾公司的违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。

二、《飞腾商业大厦物业管理合同》对被告具有法律约束力。

《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

本案中，飞腾商业大厦尚未成立业主大会，尚处于前期物业服务阶段，应由飞腾大厦的建设单位飞腾公司与原告签订物业服务合同。《飞腾商业大厦物业管理合同》由飞腾公司与原告依法签订，合法有效，其对于飞腾商业大厦的全体业主均具有约束力。被告奇柏公司通过法院裁定以以物抵债的方式获得了飞腾商业大厦面积达5,900平方米的写字楼和商铺的产权，属于大业主，但也应受到前期物业服务合同的约束。被告如果认为原告提供的物业服务不能满足其需求，可以提议召开飞腾商业大厦业主大会会议，与大厦内的其他业主选举产生业主委员会，授权业主委员会重新选聘物业服务公司，并签订物业服务合同。因此，被告以其是飞腾商业大厦的大业主为由，认为前期物业服务合同无效的抗辩理由缺乏法律依据。