物业服务合同法律关系实务解析

一、事实物业服务合同关系的认定和处理

如果物业服务企业确实提供了相应的物业服务，则其与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，业主不能以没有书面的合同为由拒绝缴纳物业费，物业公司也不能以没有书面合同为由不履行相应的服务义务。至于合同的具体内容，虽然没有明确书面的约定，但可以参照同档次小区的物业收费标准及服务项目确定双方的权利义务关系。

二、物业服务企业违约责任和侵权责任的竞合

在物业服务合同纠纷中，存在违约责任和侵权责任的竞合问题，如何认定物业服务企业的责任，一直是审判实务中的难题。竞合责任是当事人的某一行为具有违约行为和侵权行为的双重特征，从而在法律上导致了违约责任和侵权责任的共同存在的现象，但侵权责任和违约责任是不同的，

其主要区别有:第一，归责原则不同，违约责任是以严格责任为原则而过错责任为例外，侵权责任以过错责任为原则而以无过错责任为例外;

第二，免责事由不同，违约责任中，除法定的免责事项外，当事人可以约定免责事由，而侵权责任中，免责事由是法定的，当事人不能事先约定;

第三，责任形式不同，违约责任主要采用违约金，侵权责任主要采取损害赔偿等;第四，责任范围不同，违约的赔偿主要是对财产损失的赔偿，并采取“可预见性”标准来赔偿，而侵权的赔偿包括财产损失及人身伤害和精神赔偿。

由于违约责任与侵害人身或财产的侵权责任具有本质的不同，在此类案件中，当事人既可以主张违约责任也可以主张侵权责任赔偿损害，但是，受害人不能得到双倍赔偿，侵害人也不能承担两个责任。

因此，在处理物业服务合同责任竞合问题上，应当依照《合同法》第122条的规定，即赋予受损害的当事人享有选择权，可以请求侵害人承担违约责任或侵权责任，分别按照两种责任的承担方式，确定侵害人应承担的责任。

三、物业服务合同的解除和溯及力

业主对物业服务合同享有任意解除权的正当性

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第1款规定:业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。该条司法解释赋予了业主一方对物业服务合同的任意解除权。

具体到物业服务合同，双方当事人的义务绝非一次给付即可完成，业主和物业服务企业相互信任和配合对于物业服务合同顺利履行和合同目的的顺畅实现居于举足轻重的地位。当因各种主客观事由导致业主和物业服务企业丧失互相信任的基础时，应允许其解除物业服务合同。

物业服务企业可否单方解除物业服务合同

业主委员会一方根本违约或者约定的解除事由出现的，物业服务企业可以解除物业服务合同，这并无争议。但是，对于物业服务企业可否单方面解除物业服务合同，法律尚未明文规定。

虽然物业服务企业主张解除物业服务合同的比较少见，但也不能完全排除其发生的可能性。如前文所述，支持业主合同解除权正当性的依据在于物业服务合同的履行需要双方当事人的互相信任和互相配合，物业服务企业决定解除物业服务合同的，说明物业服务企业与业主的互相信任已经丧失、互相配合履行合同的可能性也基本丧失，因此，对物业服务企业要求解除物业服务合同的请求，同样应该支持。

但物业服务合同解除后，物业服务企业不能突然撤离小区，而应根据《合同法》第92条的规定和《物业管理条例》第39条的规定，返还相关资料和由其代管的专项维修资金，并做好交接工作。

物业服务合同解除的溯及力

我国《合同法》第97条规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

具体到物业服务合同中，物业服务企业订立合同、提供物业服务的目的是取得业主缴纳的物业费。在物业服务合同解除后，业主缴纳物业费的合同义务被解除，物业服务企业的提供物业服务的目的消灭，因此作为其相对人的业主接受物业服务企业提供的服务欠缺法律上原因;并且物业服务合同解除后，欠交物业费的业主，一方面不再负有交付物业费的合同义务;另一方面，其已经接受了物业服务企业提供的服务，使得他人受损而自己获益，因此其行为构成了不当得利，应当依据不当得利制度返还取得的利益。

欠交物业费的业主不当得利的数额相当于其欠交物业费的数额，因此其仍负有交付欠交物业费的义务，物业服务企业仍有权请求欠交物业费的业主交付欠交的物业费。

四、物业服务合同终止后的权利和义务

合同终止的法律后果，即解除了当事人履行或者接受履行的全部义务。同时，依附于权利义务的从权利义务也一并消灭。但合同终止不影响非违约方所享有的损害赔偿权利。尽管通过终止的合同权利义务关系消灭，主要是使合同关系不再存在，但一方对原合同的违反给另一方造成的损失不因合同关系终止而被免除责任，物业服务合同终止后的法律后果也是如此。

一方面，物业服务企业承担退出物业服务区域、移交物业管理相关资料和专项维修基金等义务;另一方面，物业服务企业已经预收了业主物业费的，在合同终止后，尚未提供物业服务，业主有权请求物业服务企业退还。物业服务企业亦有权请求业主支付拖欠的物业费。该问题的法律适用应援引《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条。

五、业主、物业使用人与物业服务企业之间的法律关系

业主和物业使用人的连带债务，是法定之债，不允许物业使用人与业主约定排除。因为法定的连带之债，产生于法律的直接规定，当事人不能通过合同等形式加以排除，如果业主与物业使用人在合同中约定业主对物业费支付不承担责任或不承担连带责任，这种约定因违反《物业管理条例》的规定，不具有法律效力。业主和物业使用人的连带债务的范围和金额，应该在物业服务合同的约定范围和金额内，而且仅限于业主与物业使用人约定的物业使用人支付物业费的范围和金额。业主或者物业使用人对于约定范围内的物业费都有义务向物业服务企业支付，其连带债务，因业主或者物业使用人向物业服务企业清偿而消灭。而业主承担了连带责任后，可以依约向物业使用人追偿。