物业污水管道地漏堵塞漏水案例分析

因地漏堵住公共排污管致下水不畅，家中污水回流致使装潢严重受损，张先生将房地产开发公司和物业管理公司一起告上了法庭，请求两被告赔偿装潢损失5万余元。近日，镇江中院对这起财物损害赔偿纠纷案作出终审判决，被告镇江某物业公司未尽管理义务承担40%赔偿责任赔偿原告21540元；驳回原告对房产开发商的诉讼请求。

2007年3月10日，张先生向镇江某开发商购得一套位于二楼的住宅。2008年9月1日，开发商交付房屋后，张先生与某物业公司签订物业管理服务协议，该协议第二条规定物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施设备是指共用的上下水管道等。

2009年年底，张先生将新房装潢后入住。2014年7月1日，外出多日的张先生打开家门后，发现装修才1年多的房屋内污垢遍地，臭气熏人。物业公司排查后，确认系地漏堵住一楼排污管，致使污水回流到张先生家中。经鉴定，该房屋装修受水浸泡后的损失价值为42312元。

多次索赔无果后，张先生一纸诉状将房产开发商和物业公司一起告上了鼓楼区法院。

法院判决

鼓楼区法院审理认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。被告房产开发商所交付的房屋共用设施中存在隐蔽瑕疵造成他人受损，应当承担侵权责任。被告物业公司作为物业管理服务提供方，其未能维护、管理好涉案下水管道，对本案损失的造成亦应承担责任。综合考虑本案还可能存在业主不当使用、原告家中长期无人等损害发生、扩大的因素，确定两被告各承担40%的赔偿责任，各赔偿原告张先生21540元。

两被告均不服，向二审法院提起上诉

二审审理中，房地产开发商向法庭提交了通球试验记录等相关证据，以证明2009年8月2日该公司在涉案房屋交付前进行过通球试验，16根管道均顺利通球，检验结果为合格，辩称污水管堵塞与其无关。

镇江中院审理认为，本案中房产开发商在交付涉案房屋前，对排污管道进行了通球试验并顺利通过验收，且涉案房屋自交付后至事发时已正常使用多时，这表明房屋交付时排污管道内遗留有地漏的可能性很小，故原审法院认定污水外溢系房屋隐蔽瑕疵所致缺乏依据，应予以纠正。张先生未能提供其他证据证明房产开发商具有过错，故其不承担赔偿责任。一审法院酌定物业公司在本案中承担40%的赔偿责任并无不当，张先生可就其余损失向实际侵权人另行主张。

法官点评

履约服务履约服务

该案二审承办法官季建波介绍说，按照物业管理服务协议的约定，污水管道系业主共用的设施，属于物业公司物业管理范围，物业公司未能及时对此予以维护管理，具有过错，在本案中应承担赔偿责任。同时，物业管理公司与业主签订的物业管理服务协议约定，物业管理公司应督促业主遵守《服务装饰装修管理协议》。按照物业公司的分析，地漏很可能系因楼上住户不当装修而落入污水管道，如物业公司分析属实，其也应就其管理失责承担相应责任。

季建波提醒说，物业管理企业应按照物业服务合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务，定期对物业设施设备进行保养。同时，对业主装修要切实履行监督管理职责，对于业主不当装修行为应及时制止，否则将有可能面临被判赔偿的可能。

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事件起因

长期出差在外的周先生接到物业管理处的电话，称其房屋房屋可能漏水，周先生立即委托亲戚钟先生代为处理。钟先生在现场发现房间污秽不堪。经调查发现，510房的租户在使用510房主卧室卫生间时发现地漏管堵塞，没有通知物业管理处，而是自己用硬物捅穿地漏管，造成了排水直接进入410室，甚至再从410渗透到楼下310房。之后，510房屋的业主向周先生支付了2000元“人道主义费用”后就拒绝再支付其他赔偿，周先生在多次调解无效的情况下，只好委托律师起诉510业主。

调查取证

律师在接受周先生的委托之后，立即展开调查取证。主办律师认为，由于510室的使用人错误的处理排水管道堵塞问题，导致410房屋进水，理应承担停止侵害，排除妨碍，赔偿损失等责任，并确定赔偿金。

起诉后，一审法院在开庭审理后采纳了律师的观点。依照《民法通则》第八十三条的规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、正确处理截水等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失，因此判决510业主赔偿410业主周先生房屋受损费及房屋租金4万余元。判决书送达后，双方均表示服判，没有提出上诉。

业主家漏水处理的案例分析

聊城物业公司首先需要说明的是，本文所涉及的案例——业主家进水，以致装潢设施受损，其原因不是由房屋质量造成的。这里主要探讨的是：业主、相邻关系以及物业公司在这一案例中引发的三者之间的法律关系，这样由谁担责的答案不外乎有以下三个因素：

1.业主自己当初装修不当;

2.楼上业主装修或使用不当;

3.物业公司服务管理不善。

狂风暴雨来临

那是一个台风肆虐的夜晚。整个小区、每幢楼宇都在接受着瓢泼大雨给予地无情冲刷和考验。

凌晨一点左右，已经入睡的501室业主陆先生忽然被天花板上掉下的滴水惊醒，他连忙查看房屋，发现天花板、墙面已有大量水渍，且还在不断加剧和蔓延。从现场分析来看，水源应该是从楼上601室流下来的。陆先生正好有楼上业主陈女士的手机，就立马打了过去。还好电话通了，但陈女士告诉陆先生，她不在家，她的家也不可能进水，因为她出门时都已检查过窗门房门，没有必要回家再查看房屋，随即挂断了电话。

此刻，才一会儿功夫，陆先生家的客厅也出现了渗水，这让他感觉事态远比想象的更为严重。见陈女士推脱，他连忙打电话给物业。物业维修人员在第一时间及时赶到。经分析，渗水确是因楼上601室所致，而现在601室家中无人，物业虽有应急预案，但在相关人员还没到场并确定方案的情况下，不能贸然进入601室。物业开始给陈女士打电话，但陈女士还是不相信家中会漏水，要等天亮才回来。情况紧急，陆先生只能拨打110。民警赶来来了，再次打电话给陈女士，要求其立即回家。

这时，陆先生的家已经水溢四处，家里所有能用来盛水的器具都用起来了，但是，依然赶不上水势蔓延的速度。周围邻居也赶来帮忙，拿来器具投入人水大战。同时邻居也打电话给陈女士，述说这里的情况。陈女士终于认识到了事态关系自己。答应马上回家。

几种原因分析

一场水浸房屋，把陆先生家的装修搞得面目全非，也把陈女士的家搞得伤痕累累。

征得陈女士同意后，物业把封闭的落水管打开，从水管的雨水斗里发现里面有大块的木头和其他杂物，可以断定，这是陈女士当初在装修房屋时，施工队“坼烂污”留下的。

由此得出的结论是

事发当天突发特大雨水，远远超出了正常水量;

水管的雨水斗里有异物导致无法排解如此特大的流水量，而封闭的雨水斗更造成排水困难。

地漏又被封堵，致使从水管的雨水斗处外溢的水无法正常排水。

各自辩解理由

责任该由谁来承担呢?

陆先生是无辜受害者，要求赔偿理所当然。

陈女士也认为自己是受害者。开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了，因此属于内阳台性质，自己用橱柜封闭水管、雨水斗和地漏，也是根据内阳台的性质理所当然封闭的，并无不妥，且物业也没有提示不应该封闭落水管和地漏，自己没有过错。

要让物业公司承担责任，那就更是叫屈了。他们是中途接手这个小区的，整个小区当初就是全部封闭的内阳台，不少业主已经将水管、雨水斗及地漏都封闭了。物业再发整改通知已是不现实;陆先生家装潢受损完全是楼上陈女士家漏水所致，而漏水不又是她自己装修不当所致;再说，物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工，更无法知道水管的雨水斗处会有异物，而几年下来正常的雨水是不会造成水管、雨水斗堵塞的，而出事那天偏偏是几十年不遇的特大雨水。物业平时已经疏通了公共管道，事发当天也及时赶到了现场进行了处置，事后也为陆先生额外做了清扫等工作，因此物业只要尽职就不应该承担责任。

法院起诉

之后物业协调了陆先生和陈女士处理后续事宜。陆先生很明确，要求物业和陈女士赔偿他的全部了装修损失。几次协调未果后，陆先生将陈女士列为第一被告，物业列为第二被告，一同告上了法庭，要求两者共同赔偿其装修损失、误工损失等18000余元。

本案的争议焦点主要围绕责任的认定展开。为此，法院委托上海市有关质检部门进行了司法鉴定。鉴定部门上门查看、调取了有关资料，得出的结论为：601室阳台水管进入了垃圾杂物，影响了排水通畅，恰逢当天暴雨，以致来不及下泄的雨水从水管的雨水斗中泛出;且当初601室业主在装修时，将该雨水斗和地漏全部封闭在自己自制的橱柜内，以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出，水也无法尽快从地漏排出;而物业在管理小区过程中也有一定的疏漏。

至于修复费用，经过再次鉴定结论费用为6068元。

据此法院判决结果为：601室的陈女士承担本次进水事件的70%责任，承担的费用为4247元;物业公司承担30%责任费用为1971元。鉴定费用也按此比例各自承担。