物业公司自行管理地下停车场 法院判决合同无效

[案例]

广州市丰沛花园由开发商广州市丰沛房地产开发有限公司开发建设。2004年1月，开发商与广州丰沛物业管理有限公司（以下简称丰沛物业公司）签订了《物业管理委托合同》，委托合同期限为12年，自2004年1月1日起到2016年1月1日止。《物业管理委托合同》第26条约定：“由乙方（丰沛物业公司）为地下一层、二层停车场提供物业服务。乙方负责停车场内设施的维修、保养、检测。提供停车场内安全巡查，做好场内的消防安全工作，保持停车场内通风、垃圾清运，维持停车场秩序。”第27条约定：“地下一层、二层停车场的物业管理收费按照广州市物价部门制订的标准执行。”

因开发商未能偿还银行贷款，法院裁定将地下一层、二层停车场进行拍卖以偿还贷款。2010年9月1日，广州市海珠区人民法院作出民事裁定书，准许王新庆以1,200万元购买地下一层、二层停车场142个车位，随后王新庆办理了产权过户手续。丰沛物业公司要求王新庆支付地下一层、二层停车场的物业服务费，王新庆认为其已经自行委托人员进行管理，不应支付物业服务费。经多次协商未果后，丰沛物业公司向法院提起诉讼，要求被告王新庆支付自2010年9月1日至2012年9月1日的物业服务费，每月每个车位按照120元的标准计算，共计408,960元。

被告辩称，被告从未与原告签订过物业管理委托合同，被告通过拍卖方式获得停车场产权，《物业管理委托合同》对其不具有法律约束力。丰沛花园地下一层、二层停车场是由其自行管理，从停车场入口范围起，车辆的进出口服务、保管服务、停车指引服务、保安服务、清洁卫生等，都由被告雇请人员进行管理，因此无须支付物业服务费。即便要支付物业服务费，也不应按照穗价[2010]99号文规定的120元每月每车位的最高标准执行。

[案件争议焦点]

一、被告是否应支付地下一层、二层停车场的物业服务费？

二、被告支付物业服务费的标准如何确定？

[法院判决]

法院经审理后认为，被告所有的地下一层、二层停车场位于丰沛花园物业管理区域内，原告为停车场提供了共用设施设备的维修、养护、管理，小区公共环境的清洁卫生、垃圾的清运等事项均在原告提供物业管理服务的范围内，被告享受了原告提供的服务，根据权利义务对等的原则，被告理应向原告支付物业服务费。关于物业服务费的计算标准，考虑到原告自行聘请了4个人员自行负责停车场内的管理工作，原告没有举证证实其完全履行了《物业管理委托合同》第26条约定的物业服务内容，本院根据案件的实际情况，酌情判决被告按照每个车位每月60元的标准向原告支付物业服务费。判决被告王新庆支付自2010年9月1日至2012年9月1日的142个地下停车位的物业服务费，每月每个车位按照60元的标准计算，共计204,480元。

[律师意见]

被告应支付地下一层、二层停车场的物业服务费

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，丰沛花园尚未成立业主大会，处于前期物业服务阶段，依法应由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同。被告作为地下一层、二层停车场的业主，《物业管理委托合同》对被告具有法律约束力，被告以其没有签订物业管理委托合同为由，认为《物业管理委托合同》对其不具有法律约束力缺乏法律依据。

被告自行雇请了相关人员为停车场提供服务是否就不应交纳物业服务费？《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据上述规定，物业管理服务包括了多种内容，如共有设施设备的维修养护、公共环境的清洁卫生、垃圾清运、公共安全秩序的维护等。本案中，原告对通往地下一层、二层停车场的电梯进行了定期的养护和检测，与电梯公司签订了《电梯保养合同》。对停车场内的进风机、排水管井、电气管井、高压配电系统、排烟道等进行了日常的维修和养护。对停车场内的消防设施也定期进行了检测，保持停车场通道的畅通，并在小区门口设立了保安亭，维护小区内的停车安全。停车场内的垃圾虽然由被告自行收集，但收集后的垃圾由原告聘请的保洁公司人员统一清运。由于原告为被告拥有产权的停车场提供了物业服务，被告应支付相应的物业服务费。

被告支付物业服务费的标准应根据其提供服务的内容、质量，结合物价局的相关规定确定

《物业管理委托合同》第27条约定：“地下一层、二层停车场的物业管理收费按照广州市物价部门制订的标准执行。”关于停车场的物业服务收费标准，广州市物价局制订了相关的标准。2010年8月1日，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局颁布实施了《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》，通知规定：“住宅小区业主自有产权车位的物业服务费，按不高于该自有产权车位所在停车场小车停放保管服务收费标准30％的原则，由业主与物业服务企业（或停车场经营者）约定。车位物业服务费按每月每车位计收。同一停车场的车位物业服务费应执行统一标准。”根据广州市物价局颁布的《广州市机动车停放保管服务收费办法》（穗价[2004]217号）规定，广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准为小车月保400元/辆。根据上述规定，广州市自有产权车位小车停放保管服务收费最高标准为120元/（月·辆）。本案中，由于被告自行经营停车场，聘请了4个员工负责停车场内的管理工作，包括在停车场出入口设立收费岗亭，为车主提供停车指引服务、保管服务、保安服务、场内清洁卫生等服务。结合原告提供物业服务的实际情况，被告应支付的物业服务费可以适当降低，具体可以由法院根据原告提供服务的内容、质量、频次等因素，结合物价局的相关规定酌定。

[本案引发的思考]

本案中法院酌定的60元/（月·辆）的收费标准是否合理？在广州市，由于在物业管理中尚未引入第三方评估监理机制，发生物业服务收费标准争议时，缺乏一个专业、客观、独立的第三方对物业服务的收费标准进行评估。广州市各级法院纳入司法鉴定机构名册的鉴定机构尚无物业服务收费标准评估的业务范围。发生物业服务标准纠纷时，往往由法官根据案件的实际情况行使自由裁量权进行酌定。由于法官对物业服务的收费标准缺乏专业的判断，对于具体的收费标准往往缺乏精确的计算，类似案件一直是审判实践中的难点问题。北京市住房和城乡建设委员会已经出台了《物业服务第三方评估监理管理办法》，在确定物业服务收费标准时，引入第三方评估监理机构，将评估监理机构的评估结论作为物业服务收费的评价标准，该机制对物业服务质价相符、促进公平交易、化解矛盾纠纷等方面发挥着积极作用，值得其他各省市物业服务行业借鉴。