案例分析：物业公司被炒鱿鱼拒绝撤出小区败诉
济南某小区物业公司经营一段时间后“只收费不服务”,令业主们非常不满,最终业主们推选出业委会将物业公司“炒鱿鱼”。但该物业公司仍拒绝退出,遂被业委会告上法庭,最终法院判决该物业公司限期退出物业服务区域,其所占公共设施移交给业主委员会。
济南某小区的物业公司为小区开发商选聘的先期物业服务公司,负责管理该小区的基本运营。然而,随着时间的推移,该物业公司逐渐出现只收费不服务的状态,小区内一些公共设施损坏了也不及时维修,小区管理也跟不上,让业主们十分不满。
2012年6月,该小区业委会成立,由于物业公司不履行应尽的维修、养护、管理和维护义务等原因,在业主们的强烈要求下,2013年8月8日,小区业委会召开业主大会,并作出解聘物业公司的决议。同年9月5日,小区业委会通过招标的方式选聘新的物业公司,同时正式向原先的物业公司发出退出物业服务区域,协助新的物业公司办理交接手续的通知,但是该物业公司却一直以各种方式拒绝退出并阻扰新聘物业公司进驻。无奈之下,小区业委会将物业公司诉至法院。
近日,济南市中级人民法院开庭审理了该案。法庭上,小区业委会认为物业公司与开发商之间所签前期物业合同已经终止,再占据物业及设施和相关资料已属非法,故请求法院依法判令物业公司立即退出济南某物业服务区域,归还相关物业占用设施。而小区物业公司则认为,小区业委会主体不适格,小区业委会违反法定选举程序,选举的参加人数不符合法律规定,该业主委员会不代表全体业主。其次,物业公司受原开发公司的委托签订了该小区的物业管理服务合同,现该合同没有解除,物业公司是按照合同的约定对该小区的物业进行管理服务。
济南市中级人民法院审理后认为,小区业委会产生程序合乎规定,予以确认其诉讼主体资格,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定:物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。
另外,物业公司并没有提交证明其有权继续行使物业服务管理的相关证据,故物业公司与济南某开发商前期物业服务关系终止。现小区业委会请求法院判令物业公司立即退出物业服务区域,归还公共设施的诉讼请求,理由充分,证据确凿,予以支持。最后,法院依法判决物业服务有限公司于判决生效后十五日内退出济南某物业服务区域,并将其所占公共设施移交给济南某业主委员会。
