物业 停车场管理案例分析

大厦业主胡某，某日回小区时领取了出入证，将车子停在车位上。第二天发现车辆丢失。询问当班的停车场保安员，保安称前一天晚上，胡某的车被开出大厦，他向司机要出入证时，司机说出去接人，五分钟即回，保安便没有多问将车放出。胡某遂提起诉讼，称按车辆出入证注明的注意事项：“汽车驶出大厦须交回此证方可放行”，但保安人员未尽妥善保管义务，违反车辆出入之规定，将车辆放行，主观上具有重大过失，请求判令赔偿。

法院经审理后认为，“原告按规定向被告申请在大厦小区内获得停车位一个，并按月向被告交纳车辆保管费100元，几年来驾车出入小区均按规定领取和交回出入证，故原被告之间已形成车辆保管关系，被告对在小区内的车辆负有保管义务。原告的车辆被人驶出大厦时，被告的保安人员未按规定收回出入证便将车放行，造成该车被盗，被告对此应负车辆失窃的赔偿责任。”

以上三个案例跟前面案例的区别在于法院判决的主要依据并不是双方是否存在保管关系，而是物业公司在丢车事件中存在过错。

存在保管关系的同时又存在过错，物业公司被判赔偿自不待言，有上述合同法的直接规定，而在不存在保管关系但存在过错的情况下，法院判决赔偿的依据是2003年国务院通过的《物业管理条例》第三十六条，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

这个规定在某些地方规定之下得到细化，《北京市高院关于审理物业管理纠纷案件的意见》32条规定，“物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务，或未配置应有的安全防范措施，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任”。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失。”

另外，从法院判决的社会效果来看，如果物业公司不履行物业管理的义务或履行义务存在过错造成业主损失仍不负赔偿责任，将损害物业公司的服务意识，损害物业和业主的良性关系，损害物业管理市场的健康发展，鉴于我国法院判决时除了考虑法律规定外还要关注社会效果，物业公司存在过错时负赔偿责任当是没有太大悬念的。

因此，物业公司规避赔偿风险要做的第二件事情是完善相关设备设施和操作步骤，避免落下履行义务存在过错的把柄。

严格来讲，以上案例中物业公司败诉的原因是业务管理上的问题，并非法律操作上的问题，因此，避免类似败诉后果没有更好的办法，只有提高业务和管理水平。但仍然要配合法律操作上的完善，才有可能做到天衣无缝。具体来说，要注意以下方面：

1、物业公司不能完全做到的服务，最好不要迫于签约的压力写进合同里去，否则将留下长久的隐患。将来业主发生的损失或侵害，几乎毫无例外都要归罪到物业公司没有履行或没有正确履行义务上面。

2、物业公司已经做到的服务，一定要留下记录。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”物业公司有没有履行义务，由物业公司负举证责任，如果物业公司没有证据证明，法官会认定没有履行义务。

因此，保留记录和履行义务是同样重要的事，在法官眼里，没有证据证明的事就是完全没有发生的事。所以，如果物业管理合同约定对车库进行每小时一次的巡视，就要设计相应的流程，使履行义务的行为能够固定下来，将来作为证据使用。

比如，可以制定巡视活动记录表，每巡视一次都要进行签名记录，或要求保安每次巡视时特意在摄相探头前经过，保证摄相的正面清晰，视频软件要能够同时在图像上显示时间，以证明按时履行了义务。如果物业合同约定对所有进出小区的外来人员进行登记，就要要求登记人员签名并将登记记录妥善保存。

3、了解当地法规或规章对物业企业有无强制性的义务规定。这些规定也是物业公司必须履行的，否则将视为物业公司履行义务存在过错，进而承担赔偿责任。如《北京市居住小区机动车停车管理办法》要求物业公司对小区车辆进门发放停车凭证、出门查验停车凭证后放行，24小时昼夜巡逻值班，专用存车场所专人看管。这些即使双方未约定也是需要执行的。

4、注意保安设备设施的日常维护更新，检查管理制度有无漏洞死角和法律上的隐患。其实以上内容也是业务管理上的问题，只是从法律角度考虑，在研究相关案例之后，更觉得非常重要，必须多加强调。因物业公司刷卡设备出问题，或摄像探头出故障，或相关人员操作疏忽，或物业公司的管理制度无法有效避免损失的发生，造成法官认定物业服务存在过错因而判决物业公司承担赔偿责任的案例比比皆是。

注意片面判断的问题

法官在判决时的片面判断是一个很有意思的现象，很值得强调，尤其对一些没有诉讼经验的物业管理人员。要了解不合理背后的合理性，不确定背后的确定性，否则官司会输得莫名其妙，稀里糊涂。