物业服务有瑕疵，判决业主支付物业费80%

物业服务有瑕疵，判决业主支付物业费80%案例：业主于2007年购买住房，建筑面积为143.68平方米，同时签订前期服务管理服务协议，约定：第二条“小区内24小时门卫值班，物业管理区域内巡视”，“……．甲方负责及时清理阻塞在小区公共地方和消防通道的任何障碍物，”，第三条第七款“公共秩序井然有序，治安环境良好。”等多项义务。业主向物业公司交纳了2010年4月至2010年10月的物业费，此后没有再交纳物业费。物业公司多次催收无果，向法院提出诉讼。业主以20lO年5月交房至案件审理期间，物业公司对分割在小区之外的20、21栋均末履行协议前款约定义务，未在进出20、21栋的两个大门设置值班室配备保安人员，小区无人管理，外人随便出入，垃圾遍地乱倒，致使居住环境脏、乱、差且多次向物业公司提出整改仍为到位为由提出抗辩，拒绝交纳物业费。案件经一审、二审，于2013年4月审结。最后判决确定物业费按原合同约定的80%交纳，同时驳回物业公司要求业主承担金的请求。</p>

企业自成立之日起，所有的经营活动都离不开法律规范的调整，企业实施任何行为都直接或间接地与法律法规产生联系。法律风险存在于企业生产经营的各个环节和各项业务活动之中，存在于企业从设立到终止的全过程。企业的许多重大损失源于简单的低级失误，如果能够及早发现，完全可以用最简单、最有效、最经济的方法予以避免。防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。主要表现在：1、提高员工的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对工作范围内哪些环境、条件会造成法律风险应当提前识别、排查。2、增强员工的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期；3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行；4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。具体到本案之中，风险防控应做到：1、《物业管理服务协议》是双务合同，物业公司有权自签订协议并提供物业服务之日起，收取相关物业费用，但所提供的物业服务必须符合物业合同的规定。2、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。物业合同属于当事人互负债务、有先后履行顺序的合同，在实践中一般是物业服务企业先提供服务，业主定期交纳物业服务费。在物业服务合同中，先履行抗辩权的适用是对方在履行合同中存在着重要瑕疵为要件。在本案中，物业公司未能提供完善门卫安保服务，而且在业主提出要求后整改仍不到位，至使业主未能实现合同目的，业主以缓交物业费的方式促使物业公司履行义务的行为符合法律规定。3、物业费纠纷起因不一，有的是由于建设单位的原因，有的是业主的原因，有的是物业管理企业自身的原因。业主违约拒交费用固然不妥，但物业管理企业也因及时认识自身的不足，并及时加以改进，有效维护企业形象与利益方为长久之计。为避免或减轻此类风险，我们建议做到以下几点：1）建立健全物业费用收缴管理制度与流程，按时统计收缴费用。发生欠费时应及时向业主送达收费通知单并双方签字确认。2）区分不同欠费原因，正确处理物业费纠纷。1如有业主仅对费用数据有异议的，应帮助协查确定并提供正确的单据。2如有业主对物业服务质量提出异议时应正确处理。对于业主的异议应积极主动沟通并及时查明原因，属于物业公司自身履行服务合同有瑕疵的，应按法定或约定标准进行整改；属于业主对法定或约定标准的理解存在误差的，应做好耐心细致的解释工作。3对于业主无正当理由欠缴费用的，选取正当的救济方式。物业公司可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，先以书面形式催促业主缴纳物业费，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，可以依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。3）不断提升服务管理水平，才是根除物管费纠纷的根本途径。物业公司应认识到，作为专业的管理服务企业，唯有从自我规范做起，加强企业内部管理，不断完善服务管理机制，提高物业管理服务管理水平，才能获得业主的认可和尊敬，才是根除物管费纠纷的根本途径。