物业公司高层建筑消防管理的特点及管理对策

高层建筑消防管理的特点

公安部1986年7月1日开始施行的《高层建筑消防管理规则》第四条，将“建筑高度超过24米的宾馆、饭店、医院以及办公楼、广播楼、电信楼、商业楼、教学楼、科研楼等”定义为高层建筑。十层及十层以上的居住建筑可参照实施消防管理。高层建筑与一般建筑相比，火险隐患多、人员疏散难、火灾扑救难，因而消防管理难度大。

火险隐患多

高层建筑的物理环境与人文环境比较特殊：物业使用者比较集中，客流量大；层数多，但出入口及通道相对较少；设备、设施及管道繁多；装修及使用情况复杂；固定可燃物和积载可燃物往往超标严重。因此，高层建筑比一般建筑潜伏着更多的火灾隐患，成为消防管理的心头之患。例如：

可燃性装修材料——办公楼、综合楼、商场、公寓等高层建筑的业主，根据使用特点，往往自行采用木门窗、木地板、木吊顶、护壁板等许多可燃性材料进行装修，从而埋下了火灾的隐患。上海“11·15特大火灾”发生大面积失火的重要因素就是楼宇外围可燃的保温材料和可燃的脚手架围挡。

可燃性家具物品——高层建筑中的办公用品、展示经销商品、组合家具、地毯沙发等绝大多数是可燃的，这些可燃物品将成为高层建筑火灾扩大的重要媒介。

纵横交错的各类管道——高层建筑内设置的空调风管、排烟管道、排气管道、电缆管道等比较复杂，既有水平方向，又有垂直方向，在发生火灾时，将成为烟气火势发展扩大的重要路由。

垂直空间的烟囱效应——高层建筑中的垂直空间，如楼梯间、电梯井、衣物滑槽以及封堵不严密的管道井等，犹如一个个大烟囱，火灾发生时，其拔火抽力的烟囱效应，会助长烟气火势的快速蔓延。在典型的2000年洛阳市“12·25”特大火灾案中，地下二层的大火迅速由楼梯间向上蔓延，由于地下一层和地上一、二、三层商场和楼梯间采用防火墙、防火门进行了分隔，因而所有烟气在烟囱效应的作用下，通过楼梯间全部涌向四楼歌舞厅，造成309人因吸入烟气中毒死亡。

火势向上的卷叠效应——火灾发生时，大量的烟火从燃烧层窗口喷出，沿外墙向上发展，在室外风力的作用下，烤裂上层的玻璃窗，并引起上层室内的可燃物燃烧。如此层层向上蔓延，产生卷叠效应，很快便形成了高层建筑的立体火灾。玻璃幕墙遭受这种危险更甚。

人员疏散难

疏散手段有限。平时，高层建筑的垂直交通工具主要是电梯。火灾发生时，电梯可能因断电而引起“死机”，因烟雾弥散而使光控开关失灵，电梯还是一个巨大的烟囱，故素有“死亡陷阱”之称。因此千万不能乘电梯逃生，必须迫降后停止使用。此时空间有限的楼梯间，便成了大量室内人员垂直疏散的唯一手段。

疏散时间过长。由于垂直疏散通道有限，垂直疏散距离又长，从整幢大楼疏散到地面，就会需要很长的时间。层数越高，人数越多，疏散时间越长，对救援工作越是不利。北京的城市安全部门曾做过一个实验，让身强力壮的消防队员从第33层跑到第1层，用去5分钟左右，而火借风势，30秒内就可以从第1层到达第33层。如此算来，人们直接跑到楼外逃生的可能性几乎为零。

疏散人流拥挤。火灾发生时，烟雾弥漫，热浪滚滚，本能的恐惧心理和逃生欲望，使人纷纷涌向安全通道。大量的人流在空间有限的楼梯间汇集后，必然因拥挤堵塞而产生意外的伤害。

火灾扑救难

高层建筑一旦失火，灭火扑救将极为困难。这是因为：

进攻难。首先，缺乏展开消防行动的场地，而裙房，又妨碍登高车全方位靠近主体建筑进行灭火救援活动；其次，外部灭火进攻受到现有技术条件的限制，现有的消防云梯最高仅能达到100米。所以，如果高层建筑的上部发生火灾，消防队员将无法开展外攻。

登高难。当50米以上的部位发生火灾时，如遇停电，消防电梯便会失效，消防队员只能通过室内楼梯负重登高，这将会因体力消耗过大，而影响灭火救援工作的进行。

供水难。高层建筑发生火灾时，灭火的用水量比较大，有时需要达到每秒100升以上。如楼宇停电，消防泵失效或发生故障，室内供水系统无法满足要求，向上供水就会发生困难。

排烟难。高层建筑一般比较密闭，对外的通风通道少，发生火灾时，难以实施自然排烟。采用机械排烟系统，也会因受到风力、气压等气候条件的影响，而难以实现理想的排烟效果。特别是在停电或机械排烟系统发生故障的情况下，排烟就更为困难。

由上可见，一旦发生火灾，高层建筑的人员伤亡及财产损失将特别惨重。

高层建筑消防管理的对策

为了确保高层建筑消防管理的万无一失，房地产开发商和物业管理公司（早期介入）需要联手合作，按照有关规范进行系统化的防火安全设计。因当今的“无利益不驱动”原则，防火安全设计往往容易被忽视。对于物业公司来说，首先必须确定一名领导为防火负责人，以便落实依法治火的责任。由多家单位经营使用的高层建筑，应成立由各单位防火负责人参加的防火领导小组，还应建立统一的义务消防队。物业管理公司还应加强与公安消防部门的协调，建立与附近公安消防队直通的火警热线电话。对业主和物业使用人来说，一定要学习消防知识，加强消防意识，配备救生工具，学会逃生自救的本领。其要点如下：

制度严格化

严格执行电气、燃气、燃放、燃烧、用火等管理审批与监督制度。每个物业管理公司都有一整套的消防安全操作规程和管理规定，关键是必须认真对待，战胜“惰性”，按照规程，严格执行。据悉，在2004年发生的239起高层建筑火灾中，因电气故障等原因引发的火灾达到73起，同比上升31%。随着所谓“黑色”、“白色”电器设备的日渐普及，其老化和使用不当开始成为火灾的重要源头。《高层建筑消防管理规则》中规定“……不准使用电炉、电熨斗、电烙铁等电热器具”，“动火单位应严格执行动火制度，采取防火措施，做好灭火准备”，以及设立专门的吸烟区等等。千万不可小觑，因为大部分火警，往往是用火用电不慎、吸烟和乱扔烟蒂等细节引起的，如上海市虹桥地区某办公楼，一名员工将未按灭的烟蒂投入废纸篓，10分钟后复燃，幸好及时扑救，虚惊一场。

严格执行消防设施、电气设备、燃气设备、机械设备的定期维修保养制度，使其始终处于良好的工作状态。建筑物内的自动报警和灭火系统，如消防水泵、消防给水管道、消防水箱、防烟排烟设备，防火门、防火卷帘和消火栓等，要定期进行测试，不得任意改装或挪作他用。凡失灵损坏的，要及时维修或更换，确保完好率100%的硬性要求，而不能像“聋子的耳朵”。“上海商城”曾经发生一起火灾，就是因自动喷淋装置失灵而使明火燃烧了1个多小时。

严格执行安全巡查检测和岗位责任制度。物业管理公司和业主单位，必须建立统一的消防安全管理组织，明确领导、管理者、操作者的责任，实行全方位的“逐级防火责任制”。为了消除安全隐患，必须做到全面检测、重点检测、定期检测“三结合”，人防、物防、技防“软硬兼施”，消防队伍、制度、器材“三落实”。出入部位要经常保持畅通，严禁堆放物品，疏散标志和指示灯要保证完好。物管公司还要为业主和物业使用人配备供自救用的安全绳、缓降器、软梯、救生袋等避难救生器具。

防火分区化

对于高层建筑来说，防火分区分隔，是控制火灾规模、阻止火灾延伸扩大的基本手段。这是因为消防部门的云梯只有100米高，如果300米的高楼出现火灾，根本无法救援，除非动用直升飞机。可忧的是，部分高层建筑消防布局不合理，存在先天的设计缺陷，而管理者竟熟视无睹，或了无对策。因此，按照国家消防设计规范的要求，做到防火分区化，改善和补救设计缺陷，是高层建筑消防管理的第一要务。防火分区有以下几种做法：

面积分区分隔——对体量大面积大的高层建筑，应当根据实际情况，按照规范要求，设置防火避难层。

功能分区分隔——对不同用途、不同功能的使用部位（场所），应分别采用防火墙、防火门等措施，进行防火分区分隔。

井道分区分隔——对电梯、电缆、燃气管、给排水管、衣物滑槽、暖通风等竖向井道，采用相应等级的隔墙和防火门、防火阀，以便与其他部位进行分隔。

楼层房间分隔——原则上每一个层面应形成一个防火分区。各种管道穿过楼板时，必须在其穿越楼板处用不燃材料严密封堵。对共享空间，应采取有针对性的防火分区保护措施。对玻璃幕墙、应设置窗间墙、窗槛墙或防火实体裙墙，阻止火热向上卷叠扩展。室内喷淋应考虑外墙窗口等部位的保护需求。旅馆客房之间，应用不燃材料分隔到结构梁板底部，使各个房间成为一个独立的准防火单位。

非燃难燃化

建筑装修材料和室内装修材料的非燃难燃化，是预防火灾扩大蔓延的有效措施，应高度重视。

严格控制固定可燃物。特别是15层以上的高层部位，室内墙面、吊顶、隔断应使用非燃材料，如因局部造型装修需要，可采用难燃材料。

严格控制积载可燃物。办公室和客房的家具，应尽量选用难燃材料或金属材料制作，以最大限度地减少火灾荷载。旅馆客房的包覆、装饰织物，应采用阻燃处理的材料。公共部位场所的地毯，应用阻燃性地毯，并在防火分区分隔的防火门处，采取相应的隔断措施。

疏散安全化

拯救生命为消防管理的第一要义，因此必须大力整合疏散功能。

每幢高层建筑至少应设置两座以上供疏散用的防烟楼梯间，且应设置在两个不同的疏散方向的有效位置。

宾馆、办公楼和综合楼等高层建筑，除利用机械设备每隔15层设置避难层外，宜在每层或每若干层设置供年老体弱者用的避难区（间）。

高层建筑最高层部分如设置观光层、餐厅等人员密集的公共场所时，在屋顶应设置避难场。还应设置供直升飞机用的停机坪或紧急救助用的屋顶平台。

公共部位、安全疏散通道、防烟前室、防烟楼梯间、避难区（间）以及重要设备用房等应设置应急照明设施。

设计有效的防烟排烟方式，并配置有效的防烟排烟设施：从确保安全疏散角度，在防烟楼梯间及其前室、避难区（间），采用正压送风，在疏散走道采取机械排烟方式；如果高层建筑具有密封较好的疏散通道，也可采取在安全疏散通道和楼梯间防烟前室进行机械正压送风；客房、办公室可进行机械排烟或采用开窗自然排烟的方式；对消防电梯井及其前室应采取正压送风，防止烟气侵入。

必须事先制订周密、科学的“消防应急疏散预案”，定期组织灭火、逃生、疏散演练。只要报警中心烟感报警器响起，立即通过应急广播系统和工作人员的指挥，有组织地进行人员疏散，一般情况下分区分段疏散较为合理。

设施智能化

火灾报警和灭火设施智能化是高层建筑消防管理的有效技术支撑，是早期发现和及时扑救火灾、控制火势扩大的有效措施。例如，某日凌晨，上海市金茂大厦333.3米高处发生一起逼真的模拟火警，主消防中心立即启动“数字化灭火救援预案光盘”，打响了中国消防史上离地面最高的消防演习，3分钟内便将大火成功扑灭。智能化消防设施必须按照经公安消防机关审核批准的图纸施工，不得随意更改设计。火灾探测报警系统应覆盖每个房间、部位和角落，并要根据不同场所的特点，选择行之有效的火灾探测器。在投入使用后，必须落实管理部门、明确专人负责，精心管理维护，确保完好率100%，做到“高层建筑消防管理万无一失”。在《高层民用建筑设计防火规范》颁发前建造的消防设施落后的高层建筑，应创造条件，将生命安全放首位，予以改善。