楼宇物业管理中消防报警的处置

在楼宇物业的管理中，消防管理占据重要的地位。对于屡屡发生的一些重特大火灾，作为一名弱电维护管理人员，不仅仅需要具有专业知识和高度的责任心，更需要进一步思考如何有效地维护管理好所在楼宇的消防设施设备，做到防患于未然。本人就日常工作中的点滴体会在此与大家共享，望同仁们给予指正。

随着上海的胶州路11.15、沈阳的皇朝万鑫国际大厦、西宁市纺织品百货大楼等重特大火灾的发生，楼宇的业主和物业公司对其消防管理的认识已提高到一个新高度。然而具体到楼宇设施设备管理和维护的责任单位----物业工程部，就如何做好日常的消防管理，各家都有自己一套的方法和技巧。对灭火器具、消火栓箱、感烟/感温探测器、手动报警按钮、报警警铃、紧急广播、喷淋头等设备外表的完好性，一般由安保部门日常的定期检查，要求检查人员认真仔细，都能够做好。可是，对于消防控制室的当班人员，日常如何处理好智能火灾报警控制器（即消防报警主机）的报警情况，各物业的安保人员处理方法不尽相同。但作为弱电系统的运行维护和管理人员，平时只有做好“功课”，才能快速处理“险情”，才能迅速分清出现故障的“界面”，区别属于保安、工程和外包消防专业人员各自处理的范围，做到各负其责。我们的主要做法是，要求消控室的值班人员做到：“分清报警性质——火警立刻去现场，其它报工程维修”；要求工程维护人员做到：了解消防规范要求，熟悉消防报警及联动系统线路，掌握楼宇设备位置、状况等具体情况。

现代楼宇的消防报警系统中，按国家消防标准规范要求，每个房间或每个隔离区域都有一个或多个感烟/感温探测器、手动报警按钮、消火栓箱内手动启泵按钮等智能报警设备及重要设备房间须有消防通讯用专用电话，以及每个消防联动设备中都有多个控制楼宇设备启动的控制模块和启动动作后的信号反馈模块，联动的范围涉及水（消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀、水压力开关、水流指示器、信号阀等）、电（非消防电源、空调电源）、声（紧急广播、报警警铃）、风（排烟风机、正压风机、排烟风阀、排烟窗、正压风阀等）、行（非消防电梯迫降、防火卷帘门等）中各个环节；而与智能火灾报警控制器（消防报警主机）相连接的多个回路、多个报警点位和众多的联动模块全天候24小时处于自动监控状态，因施工时的安装质量，设备运行的年久老化、环境温湿度的变化或环境的灰尘等，都有可能引起种种故障信号在消防报警主机上反映，消控室值班人员对此误认为“报警”。究其真正的“火警信号”，消控室应立刻通知现场（或就近的）保安去查看处理，如果确实是火情——可依据“火灾紧急预案”执行。由于消防报警主机一次次的误报警——“狼来了”（特别是有客户进行二次装修期间），消控室值班人员易产生麻木、疲惫、掉以轻心；如果真的是“狼来了”，也可能认为是误报或故障，那将会失去火情初期宝贵的灭火时机。所以，我们要求保安对于消防报警主机报“火警”时必须——“立刻去现场”。笔者曾经处理过一起“火情”：当时火灾报警主机报某一楼宇1F弱电间的“火警”，由于弱电间的门平时是锁着，现场保安不能进入房间内，与本人同去的保安从消防控制室赶往现场(大约100多米)，中途这位保安还顺道去卫生间方便，本人赶到现场打开门已见较大的明火燃烧，立刻用手提式灭火器灭火。由于处理得及时仅烧毁一只监控摄像机用300VA的电源变压器，避免了一起可能烧毁整个弱电间所有设备的火灾事故。事后查明系二次装修引起监控电源短路造成（并及时对控制电源箱进行了改造）。

现在我们对消控室人员要求：对于报火警，特别是设备机房报火警时，不论其报警时的阈值（浓度）大小，只要有报警必须立刻去现场查看！这些机房主要指：强电间、弱电间、风机房、水泵房、电梯机房、IT机房、发电机房、仓库、财务室、档案室等。有报警，只有弄清查明引起的原因，才能彻底消除引起火情的隐患。园区近期有一家国内著名手机研发中心，因室内感烟探测器报警，该区域保安去现场查看是手机实验机房内有烟雾而报警，经开窗排风驱烟雾后而未见引起烟雾的原因。经笔者联系工程人员再次去现场仔细排查，发现系一台手机试验机器设备内部故障引起，此机器系新购进使用，该公司立刻作停机返厂处理。如果此事件发生在夜间或双休日公司无人，有可能殃及整个实验室设备，后果就可想而知。

除了对“火警”立刻去现场确认处理外，对其他所报各种情形的“故障”、“开路”、“离线”及误报“火警”，都报工程人员受理维修或跟踪处理。对于不同的消控室、不同的消防报警主机所报警的性质也进行了整理归类。目前园区的消控室就有7个，使用的火灾报警控制器有：Notifier/N6000、Simens/BT8002、Honeywell/XLS1000、松江/JB-3102A等型号。针对园区建筑面积大、楼宇分散、消控室多、火灾报警控制器型号不相同的特点，消防报警主机显示屏上常报的有：回路的“短路”、各种智能模块的“开路”或“离线”、感烟/感温探测器及手动报警按钮、消火栓启泵按钮的“离线”或“故障”等等。对于联动设备的智能模块会报“×××设备启动”和“×××设备启动反馈”的信号；如果这些联动设备报“启动”或“反馈”，作为工程人员要检查出启动或反馈的原因，若该设备正常而有信号报警，联动的“智能控制模块”会有红色指示灯“常亮”——是主机发出控制信号，需要报专业的消防维修人员处理（一般物业公司都外包有资质的消防公司维修）；如果联动的是“智能监视模块”会有红色指示灯“常亮”——是报“反馈”信号，这就需要物业的工程维修人员去现场处理。因此，物业工程部的维护人员要能够熟悉楼宇消防系统的强弱电路、水系统管网、风管网及其一些常见故障的处理方法和技巧，不仅要有消防专业方面知识更要熟悉各种楼宇设备现场安装的地点和消防模块安装的位置；只有全面地掌握，才能及时排除可能发生的种种故障。例如，园区有一个地块在新交接时期，临近下班时消防报警主机报“L1—196智能模块反馈”的报警信号。笔者查看消防CRT、《消防点位图》和主机的报警显示等都不能确定具体设备或位置，由于报警描述的不详细，而该地块为三栋十层及地下车库（建筑面积有5万平方），又不见停电、停空调、风机、水流等异常情况；经电话咨询该楼宇消防系统设备的安装技术员和编程工程师都不能确定，认为是误报，待第二天再处理。笔者经进一步查看有关工作记录，才查出为地下室消火栓泵的“启动反馈模块”信号（因为是交接检查时提出需要新增加的“泵启动的信号反馈”模块，而软件上未编写）。因在移交时期的非正常状态，消火栓泵控制柜转换开关置于“手动”状态，因而未能启动消火栓泵。进一步检查为一个消火栓箱内的启泵按钮模块未安装牢固，引起微动开关松动所致（并且消火栓启泵模块的地址在主机上也未编程）。由此看出，物业对新建楼宇接管验收时或日常的维护时，对于各种消防的系统图、点位平面图、线路图及现场安装设备的核实非常重要！

园区不断有客户变动而进行二次装修的区域变化，以及安保、工程等人员的工作变动，这些都对物业的日常消防管理和硬件维护提出新的要求，我们只有认真地做好每件事，坚持认真对待和处理好每一个“报警”信息，才能使消防系统设备运行正常化，才能为园区客户提供安全可靠的工作环境，才能不愧于“世界级软件产业创新社区”的形象。