面对“群租”乱象物业服务企业该如何作为？

面对“群租”乱象物业服务企业该如何作为？

如果将原来的房间分隔成多个小间出租，将会受到最高3万元的罚款。为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，由住房和城乡建设部（以下简称住建部）出台的《商品房屋租赁管理办法》（以下简称管理办法），从2011年2月1日开始实施。这是自1995年发布《城市房屋租赁管理办法》后，我国行政部门首次出台有关涉及抑制“群租”内容的新规。

进入二十一世纪，越来越多的外来人口涌入现代城市，参与改革开放的城市化建设。如何在整治“群租”乱象中，既维护大多数业主的合法权益和公共安全，又体现加强社区和谐建设、注重矛盾源头预防的社会责任？是物业服务企业当下面临的新课题。

一、房屋租赁新规没有界定物业企业责任

《管理办法》对于分割出租的行为有了明确的规定：出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。如果出租人违反了上述规定，由当地（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

2004年，上海市人民政府制定了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，首次对人均承租面积标准有了明确说服。租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不得低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。同时规定3个必备条件，才能出租房屋。一是房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件；二是房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定；三是向单位出租用作集体宿舍的，要与非出租房屋实行分门进出或者采取分隔措施。

2006年，上海为落实市委、市政府“平安建设”的要求，房地局作出了加强居住房屋租赁管理的若干规定，以进一步规范居住房屋租赁行为，切实维护房屋租赁市场秩序。规定一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。

住建部新出台的《管理办法》规定，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，县级以上（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理，对违反规定的由（房地产）主管部门责令限期改正，或处以罚款。如果管理辖区内出现违反房屋租赁新规的“群租”乱象时，物业服务企业该怎么办？《管理办法》却没有界定具体的责任和管理措施。

面对愈来愈烈的“群租”现象，物业服务企业该有所为或有所不为。物业服务企业要主动承担社会责任，发挥“三位一体”小区管理新模式新机制的作用，加强政策宣传和日常巡查，发现“群租”违法行为的应当立即予以劝阻，劝阻制止无效的及时报告相关管理部门进行处理。在政府统一部署下，积极配合房地、公安、工商、城管等部门开展联合整治行动，形成“相互协作、齐抓共管”的长效管理机制。物业服务企业还应当将其管理范围内居住房屋租赁使用的有关情况资料和“群租”信息，定期报送所在街道或者房管办。

物业服务企业要明确自己在整治“群租”过程中是配角的定位，不能越权越位，把自己顶在“杠头”上，更不能动粗耍威风，激化与房东、租客的矛盾，影响物业管理费的正常收取。

上海市政府发言人在介绍政府整治举措的同时，表明了上海整治“群租”的决心，将力争用三年时间基本消除“群租”隐患。《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的总体目标之一是，违法搭建、“群租”等热点、难点问题的整治取得明显成效，有效遏制“群租”蔓延势头，初步建立长效的综合管理机制。整治“群租”工作由市房地资源管理牵头，会同市公安、工商、规划、人口综合管理、消防、卫生、地税、综治等部门和各区县共同组织实施。

虽然上海《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》为住宅小区“群租”整治提供了依据，“增补条款”对居住房屋出租、转租行为进行了规范，授予了物业服务企业对房屋装修和租赁备案的管理权限，但是只是租赁备案的权限，而没有任何强制制止的权限。

二、积极配合整治行动有效抑制群租乱象

住建部制定的管理办法，引起了社会的广泛热议。不少物业从业人员指出，新的《管理办法》好是好，但是执行操作会比较难。新的《管理办法》对物业企业没有作出任何明确的规定，那么在整治“群租”的具体管理中我们就无法适从。也有业内人士认为，房屋租赁管理办法是柄上方宝剑，制止“群租”有了法规依据，把原来房间分隔成多个小间出租就能认定为“群租”，可以理直气壮制止。

在2007年，上海首例“群租”案落槌，物业服务企业阻止“群租”获得胜诉。付小姐租了一套上海绿城小区一户三室两厅房子，并将原有房间分割成10个小间。当卡车拉来10张简易木板床准备搬进绿城小区时，却被大门口的物业管理人员拦了下来。付小姐一纸诉状将物业告上法庭，要求物业立即停止侵权，不得无理阻拦自己及房客正常进入小区，并要求赔偿2400元房屋租金。

被告物业方表示，小区居委会在业主临时公约中写明，出租房屋不得分割，不得转租。此外，搬床是“群租”行为的一部分，阻止搬床是为了制止“群租”，付小姐的行为违反了小区业主临时公约及小区室内装饰装修管理服务协议。庭审中物业方的代理人称，一旦不制止“群租”，我们将成为被告，而起诉的将是受“群租”困扰侵害的业主们。

法院判决：因存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况以及未按照设计功能使用物业的分割转租行为，故作为物业管理企业有权采取措施予以制止。付小姐遭到败诉随即提起上诉，二审法院审理后认为，民事活动必须遵守法律、法规和国家有关政策，尊重社会公共利益，付小姐将承租的房屋分割转租，违反了相应的法律法规，也违反了住宅临时公约的约定，损害了小区其他业主的权益，作为物业管理企业有责任采取措施予以制止，不构成侵权，遂作出维持原判的裁决。

2010年12月2日晚，上海普陀区富平路一小区居民楼发出爆响火光。经消防人员检查，是一间90多平方米的出租屋内竟租住着5户人家，是群租户在室内擅自乱接电线险些酿成火灾。该小区物业曾在事发前了解到该户“群租”情况后，责令租户整理好电线线路，尽快整改消除隐患。为防止意外事故发生，物业人员还暂时切断了该房电源，未料物业管理人员走后，租户又私自接通了外线电路，在接线时发生了短路。管理该小区的物业称，虽然是新建小区，但“群租”的情况不少见，群租户乱接电线出现意外事故也发生过多起。尽管我们上门宣传耐心劝阻，租户还是置若罔闻我行我素。

上海浦东新区一家园小区“群租”和“居改非”现象相当严重，200多户业主中有40多套住房被“群租”或“居改非”。100多平方米的三室一厅二卫的住房，被夹板分隔成10余间独立居室，卫生间也作为住房出租。一间间“群租”屋内的板壁上电线乱拉，阳台上的电炉冒着油烟，厨房煤气管道旁搭了床。因为群租客频繁进出，楼道门禁系统一个星期要报修好几次。居民家门口放的自行车、拖鞋什么的，不时“不翼而飞”。

物业服务企业接到居民投诉后，在楼道内贴出了整治“群租”和“居改非”告知书，多次联系房主自行整改，对群租客反复劝说。“立法上有盲点，我们又没办法下‘逐客令’，更没有执法权，最近公布整治‘群租’的新规也难以操作”。物业服务企业在作为无果的情况下，只能将屡禁不止的“群租”情况，一次次向当地有关部门报告备案。

前不久，由街道综协处牵头，会同派出所、工商、消防、城管、居委会、物业等七部门，联合对该小区进行了“群租”整治执法。

2011年2月10日，上海市迄今为止最大规模“城中村”拆违行动启动。松江区戴家浜盐仓一村58户居民平均违法搭建130平方米，最多一户家庭竟然建起20多间违法房屋，然后用作出租或开店。“群租”屋内私拉电线，存在严重的消防事故隐患，对居民生活和安全造成很大的影响。去年底，小区曾发生两起火灾，连消防车都开不进来。

三、疏堵结合维护业主利益共建和谐小区

已由上海市人大常委会公布新修订的《上海市住宅物业管理规定》，在物业服务企业对违反规定和规约的处理条款中规定：物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。对未履行劝阻、制止、报告义务的物业服务企业，由区、县房屋行政管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

“群租”是现代城市建设进程中，有着普遍市场需求、且大多数是一些生活比较困难的群体。随着近年来“群租”损害居民利益、“群租”带来安全隐患的负面影响，禁止“群租”、要求物业加强管理的声音也不绝于耳。

面对难以回避的“群租”现象，物业服务企业必须先把该做的事情做好，既要刚性地屡行管理职能，又要人性化地开展工作；既要承担予以劝阻、制止、报告的义务，又要规避风险不要惹上无谓的官司。应采取疏堵两宜的措施，推进和谐小区建设。

上海最大小区——上海康城外来人员流动数量庞大，“群租”情况非常复杂，给小区安全带来了诸多隐患，严重影响了其他业主的正常生活。在2008年4月27日上午，上海康城展开整治“群租”第一波行动，分割房间的隔板被拆除，24户群租房被恢复原住宅形式。2010年9月18日，莘庄镇在镇政法书记的统一指挥下，共有镇综治办、房管办、莘松派出所、社区保安、社区办、信访办、城管分队、司法所、综合管理办、环卫所、综合协管社、拆违施工队、物业公司等众多执法单位和职能部门160余人，对上海康城已经发出整改通知的约70家非法群租户开展集中专项整治行动，勒令其停止群租行为。从而进一步规范了居住房屋租赁秩序，坚决制止了居住房屋“群租”违规行为，维护了社区良好的卫生和治安等正常秩序，保障了居民安居生活，消除了因居住房屋“群租”带来的治安安全隐患。管理上海康城的物业服务企业，积极配合有关部门进行前期住宅调查摸底，在专项整治行动中提供各方便利，体现了物业服务企业良好的社会责任。

该物业管理处通过人防技防相结合的办法开展长效管理，有针对性地合理疏导，充分利用和依托莘庄镇大联动工作机制，不断规范房屋租赁行为，有效抑制了“群租”现象的继续蔓延，防止了“群租”乱象回潮。

“群租”，已经成为上海不同区域社区普遍存在的顽疾。《新闻晨报》曾经报道了“上海各个大型小区‘管家’结盟，会诊‘群租’顽疾”的消息。上海群租第一小区、沪上最大小区、群租第一案小区的三大最具“群租”代表性意义的小区——中远两湾城、上海康城和上海绿城物业，在媒体牵线搭桥下联手就“群租”问题进行“大会诊”，寻求破解“群租”的妙招。不久，三盛颐景园、东方城市花园二期物业也积极响应，5个小区率先在上海结成“反群租联盟”，共谋抑制“群租”泛滥蔓延的良方。

上海康城曾是申城有名的“群租”重灾区，物业管理处透露，通过多次排摸后初步掌握了群租房“黑名单”，“群租”最高峰时群租户的比例占到总业户的百分之十以上，约1000多户。物业已配合政府在短短几个月内集中开展了3次大型整治行动，整体效果不错。

据中远物业介绍，群租客使房屋负载严重超标，乱拉电线、超量家电与非防火隔板成为了火灾隐患，“脏乱差”成为居民最烦心的事，夜半纷扰噪声更令四周头痛。由于“群租”人员进出难以识别难以控制，小区盗窃案时有发生，仅门锁就有1000多把遭到破坏。水景喷头、消防设施的破坏也很厉害，电梯严重超负荷运转致使维护成本大幅增加，半年时间维修费用竟然高达数十万元。

面对“群租”这个城市社区管理新课题，中远两湾城物业的主要做法是：一是认真排摸，通过业主投诉和保安巡逻发现隐蔽的群租房。二是严把租赁、装修、进出关，对于一些可疑的装修户，派保安暗查暗访，避免“瞒天过海”重新装修群租房，防止“群租”回潮。三是从源头上控制“群租”，经各方商讨和业主听证，出台“事先预防”新方案，开发商斥资100万建立新的门禁、道闸系统，对群租客设起第一道“关卡”，大胆尝试破解上海超大型小区“群租”难题。

中远两湾城物业在整治“群租”时，注重疏堵结合的人性化处理模式。新的门禁系统对“二房东”采取“铁面无情”的态度，申办门禁卡必须持产权证和身份证原件，关闭“二房东”申领门禁卡的通道。发现门禁卡流入“二房东”手中，直接从电脑中“冻结”该卡信息，使该卡暂时失效。为居民免费换发门禁卡，正常租户可凭与大房东签订的合同与房产证复印件申办门禁卡，住户一律刷卡进出，访客必须报出拜访对象住址与姓名。对群租客坚持柔性管理态势，通过张贴告示、送达通知等方式广而告之。未搬走的群租户虽然申办不到门禁卡，但还可以在一段时间内进出小区，但每次必须到门岗登记，有关方面与他们协商搬离日期。如果群租客与“二房东”之间产生纠纷，请街道等部门协助调解。对因经济条件确实困难的租客，普陀区已开工建设来沪务工人员集中居住房。目前，中远两湾城小区“群租”现象已得到有效遏止，有新闻报道称超过9成的群租房开始恢复原样。

“群租”整治工作应属社会管理范畴。社会管理的基本任务包括协调社会关系、规范社会行为、解决社会问题、化解社会矛盾、促进社会公正、应对社会风险、保持社会稳定等方面。胡锦涛总书记在“提高社会管理科学化水平”的讲话中强调，做好社会管理工作，促进社会和谐，是全面建设小康社会、坚持和发展中国特色社会主义的基本条件。物业服务企业要从这一政治高度出发，自觉地、积极地配合相关部门，融入整治“群租”的行动中。