物业公司治安、消防及交通管理

一、安全防范管理方案

安全护卫管理是保障所辖物业公共区域内财物不受损失、人身不受伤害，保障业主生活秩序正常而进行的一系列活动。为切实做好的“白沟小商品商城”安全护卫工作，我们确立了“人防为主，技防为辅、全面防范”的治安管理思路，制定切实可行的安全消防防范措施，确保管理无盲点，治安无事件。

（一）、日常安全管理

1、建立一支高素质的安全护卫队伍

安全护卫队伍建设按“高标准、严要求”的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。与专业学校、部队建立人员输送关系，护管员全部招聘专业学校毕业生和退伍军人。

定期组织护管员进行政治思想教育及物业管理知识和业务技能的培训，保证护管员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，在年终考评中，实行5%的淘汰率，保持安全护管部伍的高素质和战斗力。

2、安全护卫防范目标要求

⑴、实施24小时全面防范，“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。

⑵、护管巡逻统筹安排，根据“白沟小商品商城”的地形、地貌、建筑及功能布局，合理制定“新金山大厦”的安全护卫巡逻路线与时段，并随时对巡逻进行有效监控。

⑶、在做好人防、物防的基础上，逐步完善“白沟小商品商城”的智能控制中心网络和智能化安防系统，监控值班室24小时对主出入口、周界等部位进行监控，充分发挥人防、物防、技防三防结合的优势。

⑷、门岗建立外来人员来访、车辆和物资出入登记制度，确保大厦无广告推销、广告张贴及拾荒等现象。

3、所有在岗护管员都须配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率低于1‰，事故处理及时率100%。

4、提供便捷的服务

我们的护管员，不但承担护卫工作，而且承担日常管理工作，直接与业主接触，为业主排忧解难：门岗设置便民箱和便民小推车，为业主物品搬运；放置便民伞和打气桶；对老人、小孩、行动不便者提供帮助等；护卫服务的满意度达到100%。

（二）、安全管理工作流程

1、安全管理工作规程

工作安排固定岗24小时三班制：出入口、监控室

巡逻岗停车场、公共场所、空置房及重点部位：24小时三班制消防设施：2次/周装修监管：2次/天

学习培训法律法规：2次/月物业管理知识：1次/周军事训练：3次/周演练：1次/月重大演习：1次/年

检查项目与处理方法检查项目检查日常记录表突击检查有无违章停车检查有无漏电、漏水、漏气现象检查有无脱岗、睡岗现象检查消防设施的记录情况对突发事件处理的方式、方法和结果

处理方法按照公司规章制度及ISO9001质量体系标准

考核标准按照ISO9001质量体系标准进行日检、周检和月检，对不合格项发出整改通知书

2、治安管理工作流程图

（三）、安全、消防管理服务的标准

1、出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对停车场进出的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告领导和有关部门，并协助采取相应措施。

（四）、治安综合管理防范措施

入住期，我们将装修管理和治安管理确立为这一阶段的重点。治安管理上，将依据入住期的治安形势和住户的心理需求，实施“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理方式，加强对装修队、外来人员、搬运队等流动因素的监管，确保“管理无盲点，治安无事件”。

1、入住期间安全防范措施

⑴、治安队伍建设--建立一支高素质的治安队伍。治安队伍建设，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。

⑵、确立治安重点--加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。

人流控制--对来访人员须通过门岗，与主人通话后方可进入，并进行访问登记和离去注销手续。对装修、搬运人员采取办理出入证管理，对他们的活动范围进行一定限制；对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地查验证件。

物流控制--对物资流动实施申报制、盘查制和登记制。住户物品地搬入（出）须向事务助理提出申报，由事务助理向相应部门传达并提供方便；巡逻员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。

车流控制--合理规划居住区的车辆行驶路线，实现人车分流、出入分流。

治安防范--全面防范实施“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安全防范点、线、面的配合与互动。

2、常规期的治安防范措施

⑴、治安管理向“技防为主，人防物防为辅，全面防范”的整体治安思路转变智能化系统经过入住期的调试与养护，多数住户已熟练使用，该系统必将进入一个误报率低、运行相对稳定的状态。此时装修入住已进入尾声，人流、物流、车流繁杂等不稳定因素相对减少。根据治安形势的变化，我们的治安管理将由入住期的“人防为主，技防物防为辅”的思路向“技防为主，人防物防为辅，全面防范”的整体治安思路转化，充分发挥智能化系统的防范优势。

⑵、在入住期治安管理的基础上实施三层防卫控制

即：门禁系统远红外探测系统紧急求助系统--家庭内层--小围合层--大围合层。

入住期间治安管理采用三层防卫控制方式，可以充分利用人防、物防、技防三防结合的优势，任何不速之客想在此作案都将无功而返。

3、常规期消防防范措施

⑴、实行全员业务消防员制度，成立临时义务消防队、治安防暴队、应急救生队，定期进行培训、演练，每月进行一次模拟演练，每年进行一次较大规模的场景演练；

⑵、制订严格的消防管理制度和详细的应急方案，定期演习；

⑶、定期开展多种形式的安全用电、用气和防火宣传，加强业主的消防意识；

⑷、定期为业主提供安全用电、用气检测服务，消除消防隐患；

⑸、加强消防系统的巡检及保养，确保其随时处于良好状态，杜绝重大消防事故隐患；

⑹、发挥职能化安全防范监管作用，实施24小时安全监控及护卫服务，完善大厦安全防范保障体系。

二、停车场及车辆管理方案

解决好“白沟小商品商城”的人群、车辆的分流与集散，是道路、交通、车辆管理的出发点。建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，确保人流、物流、车流畅通，对“白沟小商品商城”实行分片、分区、分层结合管理的办法，使其真正做到有条不紊，散而不乱。

（一）、交通和车辆管理

车辆管理组织

指令信息反馈信息反馈紧急处理程序

注：图中NO表示无法控制或者无法处理；YES表示已经控制或者已经处理。

1、交通和车辆管理原则

⑴、全面掌握“白沟小商品商城”交通的基本情况，熟悉业主的车牌号、颜色，对来访的车辆有序停放，规范管理，提升物业管理专业等级；

⑵、制订科学规范的交通和车辆管理体系，实施制度管理，做到车辆停放有序，杜绝出租车随意进入；

⑶、考虑到边贸城的实际情况，一楼为商铺，白天不允许停放在马路边，停滞在专门的停车场内，夜晚可以适当考虑停放在马路边；

⑷、告知业主和车主严禁鸣号、学车、超车和占用道路洗车、修车等非规范行为，保持道路畅通；

⑸、停车场实施现代科学管理，人员配备合理，加强车场巡检，避免车辆磨擦、碰撞。

2、交通车辆管理服务标准

⑴、较为完善的车辆管理制度；

⑵、设置明显的交通标志；

⑶、维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；

⑷、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。

3、服务目标

无重大交通事件发生，因管理原因造成车辆事故发生率为零，一般事件处理及时率100%。

4、实施措施

⑴、设立专门的车辆管理机构，负责对车辆停放的日常管理。

⑵、完善停车场标示系统，定期对停车场的消防检查，消除事故隐患。

⑶、制定严密的停车管理规定，确保车辆停放安全和无违章停车。

⑷、中控联网实行全天24小时闭路监控，环境部负责对停车场及道路保洁作业。

⑸、制定停车场应急防范方案和开展应急防范演习，以备突发性事件和紧急情况能及时处理。

⑹、在突出的位置清楚标识突发性事件支援联系电话（火警、匪警、交通、急救等），保证突发性事件发生时，能及时取得有关部门的支援。

（二）、车辆管理服务规范

地面停车操作规程

1、车辆进入

⑴、挡车器应经常保持放下状态，车辆停在挡车杆前需要进入。

⑵、车管员走到司机旁立正敬礼。

⑶、检查车体情况，如有问题当场通知车主。

⑷、抬起挡车器，放车辆进入、登记车号、卡号、进入时间、车体情况并发给停车卡。

⑸、放下挡车器，指挥车辆停放。

2、无车辆进出时，维护好车辆停放秩序

无划线的地方及消防通道不准车辆停放，车辆进出高峰期，可请求巡逻人员配合。

3、车辆出去

⑴、车辆停在挡车器前需要出去。

⑵、车管员走到司机旁，立正，敬礼，收回停车卡。

⑶、在“车辆出入登记”本上注明，登记出去时间。

⑷、核算好该车在场内停放的时间，需收费的按规定收费，先收钱，后给票，然后抬起挡车器放行。

⑸、核对车辆情况，如有可疑情况立即通知巡逻人员配合核实，核实清楚无问题，方可开启挡车器放行。

⑹、车辆出去后放下挡车器。

4、交班

交接班前，搞好值班室周围卫生，检查各种装备的完好情况，写好值班记录；交班时发出卡数要与车数相同，卡的总数不能有变化，不准丢失一张出入卡。

地面停车管理要素

1、为出入车辆提供方便，采取按次计时和使用月卡停车的办法。

2、车辆进停车场时按照《营业性停车场收费标准》收费。

3、车辆进入必须领取出入卡或收费卡，方可停车，出去时收回出入卡或收费卡；停车时间由车辆管理员计时。

4、进入车辆须按车位停放，不得堵塞通道和进出口；严禁车辆驶上人行道或碾压草坪。

5、提醒驾驶员关好车门、窗，调好防盗系统至警备状态，出场证等有效证件及车内贵重物品须随身携带。

6、严禁运载剧毒、易燃易爆物品及其他危险物品进入大厦；严禁在停车场内占道修车，如确实出现严重故障应通知主管及时处置。

三、道路交通管理

1、道路构成

2、管理服务内容

⑴、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；

⑵、保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

⑶、设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

⑷、按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；

⑸、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；

⑹、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

四、警示标志管理措施

1、所有进入边贸城的车辆和个人均必须按照区内交通标志所示，自觉遵守有关的交通管理规定。

2、在边贸城进口、交叉路口、车场出入口、主干道等明显的地方设置交通标志。

3、区内所有的交通标志牌必须依照交管部门的有关管理规定制作，由专业队伍进行设计、安装，并由交管部门进行验收。

4、所有交通标志的日常管理、维修由管理处负责。

5、任何单位和个人不得随意破坏、践踏或移动区内的交通标志设施，更不容许在交通标志上随意张贴、涂划。