采暖系统维修、保养规程

1.0目的

保证小区的采暖系统的正常运行，使采暖效果达到业主（用户）的满意；

2.0适用范围

本公司管理的小区住宅采暖系统。

3.0职责

3.1由服务中心维修部负责具体实施的维修保养。

3.2由工程部进行监督和技术指导。

4.0保养

4.1供暖前的保养

4.1.1检查并保养所有的阀门（住户室内除外），需压盘根的及时压盘根，需上紧的及时上紧，该做防锈处理做防锈处理（刷油漆）。凡是丝杆或带齿阀轮阀门的应加黄油保养；

4.1.2检查采暖管道保温护套情况，如有脱落的应及时修补；

4.1.3检查采暖管道的管卡几固定支架是否有松动锈现象，如有应给予紧固或除锈防锈处理；

4.1.4检查采暖管道的各连接处接口，法兰是否有渗漏现象；

4.1.5清理热交换站，补水泵控制柜内的灰尘，检查各电器元件是否完好无损；

4.1.6清扫热交换泵，补水泵及交换站内所有管道的灰尘及环境卫生，试运热交换泵、补水泵，观察电压、电流及运行情况是否正常，如有问题，应及时处理或更换；

4.1.7做好采暖期前的保养详细记录；

4.2采暖期的保养

4.2.1定期巡视检查系统中阀门盘根情况，发现有漏水的及时给以压紧（每月至少一次）热交换泵补水泵的运行与备用泵每月至少有一次交换运行；

4.2.2每月定期巡视一次管路运行情况及保温情况

4.2.3每天检查热交换泵补水泵的运能情况及压力表、温度表情况，发现问题及时处理；

4.2.4每月定期给热交换泵和补水泵的油润滑住油孔用黄油枪住一次黄油；

4.2.5作好月保养的工作详细记录；

4.3.采暖期过后的保养内容；

4.3.1对整个二次采暖管网进行放水清洗，清洗后再对二次采暖系统管网住满清水，使其起到对管道内墙壁防腐保护作用；

4.3.2对系统所有阀门（不包括住户室内）热交换泵进行一次彻底的保养并进行刷漆防锈处理；

4.3.3系统管道的固定卡及固定支架要，及时进行防锈紧固处理；

4.3一个月至少启动一次热交换泵、补水泵，每次荷载试运行时间不得少于30分钟；

4.4.作好不在采暖期间的详细记录；

a)清理控制箱的灰尘，检查主回线及主进线的接点处是否有过热痕迹，主交流接触器运做是否灵活，触头是否接触良好。

5.0维修内容

5.1当小区住宅某单元住户发生暖气片不热现象时，首先应检查此组暖气片是全部不热还是部分不热；如果是部分不热，可打开暖气片上的放气（水）阀放气（水）解决；若仍不能解决，参照《业主户内暖气不热操作规程》处理；

5.2如果是全部不热，且用上述方法解决，可查此单元采暖回路的所有暖气组是否都不热，如果是，应检查此单元所有进户阀门、单元阀、是否关闭，平衡阀是否完好，如没有问题，可查层面与此支路相关放气（水）阀；如没问题，通过此支路未端旁路做放水试验；如是阀门问题，更换阀门；是暖气片的问题，更换暖气片；若仍不能解决，参照《业主户内暖气不热操作规程》处理；

5.3当整栋楼出现采暖不热问题时，首先应检查此楼层面上的所有放气（水）阀，如是完好正常，再查此楼的采暖总进门和总回水阀门，如有损坏，应即使更换阀门。

5.4当整个采暖系统出现采暖不热时，首先应到热交换站检查热力公司一次供暖的管网温度是否达到所规定的采暖温度（80度-90度）如果达不到，管理处应及时与热力公司联系协调解决；

5.5如果热力公司一次供暖的管网温度达到采暖要求，小区二次供暖效果仍不好，可检查二次供暖的温度是否达到采暖要求（60度-75度）；检查热交换站是否正常及二次暖回水（气）阀门是否有阻塞或损坏，如有，应给予即使修理或更换，

自动软水器使用操作及保养规程

1.0使用及操作

1.1开机前检查：

1.1.1控制器接地张应牢靠接地

1.1.2电源电压应为220V50HZ.

1.1.3各调节阀、截止阀应操作灵活。

1.1.4用摇把转动集成阀应灵活轻松，不得有卡死现象。

2.0开机步骤：

2.1打开软水口通向软水箱的截止阀K16。

2.2接通电源，打开控制器电源开关。

2.3打开进水口截止阀K18,使压力表指示在0.15----0.25Hpa的范围。

3.0关机步骤：

3.1关闭进水口截止阀K18.

3.2关闭软水出口截止阀K16。

3.3关闭控制器电源开关切断电源。

4.0设备运行过程中，应注意以下几点：

4.1应经常性的观察水压，严禁超压或欠压运行；

4.2在交换柱再生处理中，应观察左（或右）上方小流量计的流量示值在表3所给的“进盐流量”范围内；

4.3在初用本设备时，应每隔2小时取样化验一次，每次化验—应详细记录，在临近“出水/进水”终了时，应适当增加化验次数，根据化验结果及出水质量，适当延长或缩短“进水/出水”时间，以确保水质量，待掌握规律后，可以减少化验次数。

4.4运行中应注意观察溶盐柱内的固体盐消耗情况，当固体盐界面下降到溶盐柱视镜部位时，应及时补充固体盐，对左溶盐柱加盐应在“置换/出水”工位进行，对右溶盐柱加盐应在“出水/置换”工位进行，方法如前述。

4.5集成阀下部的检漏孔在工位切换时有较大的排放量，这属于正常情况。工位切换完毕3----5分钟后应停止排水（允许有滴漏），若排放量仍较大，同时出水质量又不合格，就应该检修集成阀。

5.0保养与维修：

5.1除进行操作和进行观察时外，应关好箱体门，以防灰尘进入，造成控制器失灵。

5.2保持设备外表干净，每次加盐后，溢出的盐液、外撒的盐粒应扫除干净，并用清水冲洗，然后檫干设备外表，以免设备生锈。

5.3严防蒸气或热水喷溅到集成阀和塑料管上，以防结构变形使设备失效。

5.4水处理间内不得排放蒸气及有蒸气泄露，以免湿度过大，造成电脑控制器等电器损坏。

5.5非采暖期应每月对控制器通电保养一次，每次通电时间不少于2小时。

5.6电磁阀应定期拆开清洗，以免杂物沉积堵塞导流孔，造成电磁阀失控，进而导致集成阀损坏。

5.7集成阀每采暖期检修一次，检查密封圈有无损坏，阀芯及阀体有无划伤。

5.8当溶盐柱内脏物沉积到一定程度（在视镜中能看到时），应该对溶盐柱进行反冲洗，方法是打开溶盐柱反洗进水总阀K19溶盐柱底部的反洗进水阀K13或K14向溶盐柱内通水，打开溶盐柱后面的排污坏阀K11或K12，进行反冲洗，冲洗完后关闭K11、KI2、K13、K15、，加盐即可投运。

热交换站工作流程

1.0目的：

保证小区的采暖系统的正常运行，使采暖效果达到业主（用户）的满意；

2.0适用范围：

二次加压集中供热热交换站的运行、维护

3.0作业流程：

3.1启用前准备：

进入热交换站，检查交换站灯光是否符合标准，空气品质是否适合工作需求，设备是否正常、完好，供热系统是否符合正常运行要求，是否有跑冒滴漏及阀门关闭不严现象，若有及时维修，维修后再仔细检查；若没有异常，可以启用热交换站；

3.2启动热交换站

3.2.1启动自动软水器

严格按照自动软水器使用操作及维护保养规程操作：①检查控制器接地张是否牢靠接地，电源是否为220V50HZ，各调节阀、截止阀是否操作灵活，用摇把转动集成阀看其是否灵活轻松，不得有卡死现象②向自动软水器中加工业盐③打开软水口通向软水箱的截止阀K16④接通电源，打开控制器电源开关⑤打开进水口截止阀K18，使压力表指示在0.15---0.25HPA的范围，开始往水箱注水

3.2.2启动循环泵

①将三个循环泵出水阀门全部关闭②将补水泵开关处于自动位

置为系统补水③启动1号循环泵④逐渐打开1号循环泵出水阀；开始实现供暖系统循环⑤根据实际情况增减2号、3号循环泵是否启动

3.2.3记录并保持如下数据：一次管网进水温度80℃--95℃；回水温度50℃--60℃；进水压力0.8MP；回水压力0.6—0.7MP

二次管网进水温度50℃—60℃；回水温度30℃--45℃；进水压力0.35—0.4P；回水压力0.3MP

3.3每2小时检查一次各供暖数据，并做好记录

3.4保持交换站24小时有人值班，做好交接班，并做记录。

暖气试压管理规定

1.0目的

规范暖气试压工作，为暖气试压提供技术指导和操作依据；

2.0适用范围

暖气运行前检修试压工作

3.0工作规程

3.1供暖前必须对整个供暖系统进行全面彻底的检修；

3.2供暖前应对暖气进行三次冷水试压，并对试压中出现的跑冒滴漏现象及时维修；

3.3每一次试压前应提前7天通知业主家中留人，做好试压准备，防止意外事故的发生；

3.4试压工作要做到细致、全面，不漏掉任何一户业主；

3.5试压中出现的问题要及时解决，责任到人，不互相推委；

3.6在试压过程中推行首问负责制，对试压过程中出现的有效投诉从严从重处理；

3.7第一次主要是对主管网和热交换站内设备试压；第二次试压针对业主室内试压，试压完毕后确认所有进户阀门处于关闭状态；第三次试压重点针对第二次试压过程中漏水的用户和因特殊原因错过试压的用户。

3.8在试压前应对所有损坏的阀门进行更换，三次试压完毕后应根据缴费用户名册把用暖户的进户阀门打开，不计划用暖业主的进户阀门关闭。

业主户内暖气不热操作规程

1.0目的

规范暖气维修工作，为处理暖气不热问题提供技术指导和操作依据；

2.0适用范围

所有业主室内暖气不热及室温不能达到规定温度14℃--18℃现象的处理。

3.0工作流程

3.1单组暖气片不热

查进回水阀门是否完全开启，如未完全开启，将其完全开启；若仍未解决问题，查暖气片中是否有空气：打开放气阀排气，当从放气阀阀口排出热水后关闭放气阀；若仍不能解决，查进回水管道是否堵塞：关闭暖气片进回水阀门，打开放气阀，先打开进水阀阀门，如能从放气阀出水且压力足够，证明进水阀阀门没有问题，若发现堵塞，拆下暖气片进行维修，同理验证回水阀阀门；若仍不能解决，查系统是否畅通：关闭暖气片进回水阀门，卸下放气阀，取一跟橡胶管，将橡胶管一端连接放气阀阀口，另一端置入盛水容器中，分别打开进回水阀门，在持续放水中观察暖气片是否变热，若变热，持续放水一段时间后取下橡胶管，装好放气阀；若仍未解决，查该组暖气片是否为该系统的末端，如是，可从支路进户端开始依次将进回水阀门关闭一些，使各暖气片阀门开启沿管网流向依次增大；若仍不能解决，与暖气片厂家联系，查暖气片质量是否有问题；若问题仍不能解决，可报请开发公司工程部最终解决；

3.2住户室内全部不热或温度达不到要求

查进户阀是否完全开启，如未开启将其完全开启；若未解决问题，查所有暖气片是否已排空气，如未排气，打开放气阀排空气，直到有热水从放气阀排出；若仍未解决问题，查其供暖系统是否私自改动，如暖气片更换、移位、增减等，如已改动，可让其改动人员恢复供暖系统原状后再做进一步检修；若其供暖系统未私自改动，问题仍未解决，查其楼上、楼下业主是否私自改动供暖系统，如已改动，请技术人员考证分析是否对其邻居有影响，如有影响协调让其恢复原状后再做进一步检修；若以上方法决不能解决，可报请开发公司工程部最终解决；

3.3整个单元暖气全部不热或不能达到供暖温度要求

查单元进回水阀门是否完全开启，如未开启将其完全开启；若未解决问题，查单元总放气阀及所有暖气片是否已排空气，如未排气，打开放气阀排空气，直到有热水从放气阀排出；若仍未解决问题，查其平衡阀是否完好，如有问题及时更换；若仍未解决问题查进出水阀门是否完好，可用手摸进水管阀门和出水管阀门前后端管网是否温度达到要求，如进水阀前端热后端不热说明进水阀堵塞，及时更换，如出水阀前端热后端不热，说明出水阀堵塞，及时更换；若以上方法决不能解决，可报请开发公司工程部最终解决；

3.4整栋楼暖气全部不热或不能达到供暖温度要求

查各单元进回水阀门是否完全开启，如未开启将其完全开启；若未解决问题，查各单元总放气阀及所有暖气片是否已排空气，如未排气，打开放气阀排空气，直到有热水从放气阀排出；若未解决问题，查该栋楼供暖系统总阀门是否完好，可看阀门前后管网温度判断，如发现阀门堵塞或损坏，及时更新；若以上方法决不能解决，可报请开发公司工程部最终解决；

3.5供暖系统整体不热

当整个采暖系统出现采暖不热时，首先应到热交换站检查热力公司一次供暖的管网温度是否达到所规定的采暖温度（80度-90度）如果达不到，管理处应及时与热力公司联系协调解决；如果热力公司一次供暖的管网温度达到采暖要求，小区二次供暖效果仍不好，可检查二次供暖的温度是否达到采暖要求（60度-80度）；检查热交换站是否正常及二次暖回水（气）阀门是否有阻塞或损坏，如有，应给予及时修理或更换；若以上方法决不能解决，可报请开发公司工程部最终解决；

3.6若遇到不能处理的事情，可报请开发公司工程部最终解决；

供暖过程中出现漏水问题解决办法

1.0目的

规范暖气运行工作，为处理暖气漏水问题提供技术指导和操作依据；2.0适用范围

所有业主室内暖气漏水现象的处理。

3.0工作流程

3.1一般性漏水事件（跑冒滴漏）

维修人员带齐所需工具（维修工具、清理现场所需工具）以最快的速度到达现场，先关闭入户进出水总阀阀门，然后关闭漏水暖气片的进出水阀阀门，排净暖气包内余水，查明漏水原因，进行维修；若漏水暖气片所处房间内有木地板，尽量从卫生间将大部分水排完，在维修过程中避免将水滴在木地板上，一旦有水滴在木地板上，要及时用抹布擦去；维修过程要做到保质保量高效率；维修完毕后要将漏水原因及维修结果告知业主，若属有偿服务项目，应在查明原因之后、维修之前告之业主，讲明费用；维修结束离开时，应请业主对维修满意程度签字确认；

3.2突发性漏水事件（管道暴裂）

维修人员带齐所需工具（维修工具、清理现场所需工具）以最快的速度到达现场，先关闭入户进出水总阀阀门，然后关闭漏水暖气片的进出水阀阀门；若入户进出水总阀阀门关闭不严，可关闭单元进出水总阀阀门并告之管理处做好安抚工作；从卫生间向外排放暖气包内残留余水，迅速组织现场物业公司员工并安排保洁人员清抹漏水房间的的积水；在特殊情况下可以考虑从热交换站放水，如需要应务必做好业主的安抚工作；，尽量将损失降低到最低限度；维修人员迅速查明漏水原因，划清责任，判明是属于施工单位或装修单位的责任范围，不能判断的请工程部技术人员鉴定，查明原因后应告之业主，保质保量高效率地进行维修；属保修期内项目，及时通知施工单位进行维修，属保修期外项目应在查明原因之后、维修之前告之业主，讲明费用；维修结束离开时，应请业主对维修满意程度签字确认；并做好回访并做好记录。

3.3特殊性漏水事故

若确属施工方原因造成的暖气漏水，且对业主造成损失的，应做好业主的安抚工作，并积极把漏水现场恢复至原样，业主提出赔偿的由客户服务部组织人员进行协商解决。