BIM与智能建筑技术相结合的FM分析

楼宇智能化方面的软性技术与硬件技术的结合，在技术领域已成大势所趋。自1990年代智能化技术引入中国，现在已然成为非常成熟的技术领域，这包括传统的消防控制系统、楼宇自控系统、监控系统、能源管理系统等，有些厂商也提出来更高层次的涵盖了上述所有系统在内的BMS，另外物联网技术（实质上上述所有硬件系统都可以理解为物联网系统的某个特别的应用）也已非常成熟。

所有这些硬件系统都或多或少地包括了数据及其处理技术（统称为软性技术，是以计算机或工控机等各类硬件进行数据处理的编程技术，人们最常见的即为计算机软件和互联网应用），其所处理的数据都是关于建筑设施运行的，如监控系统所录得的视频、BA系统所记录的设备运行数据，能耗数据等。这些数据的割裂状况一直没有被很好地改善过。一直到BIM技术的诞生。BIM技术在软性方面直到最近十年才获得了极大的飞跃，最近这两三年才被真正引入中国。

BIM是一项杰出的建筑整合信息化的技术，它带有丰富信息的三维模型为“表述”（represent）一个建筑设施提供了极大的便利，可以认为是过去百年来建筑领域信息化技术的集大成者。同时，它又是一个整合信息的思想，利用上述BIM模型的技术与传统智能化领域系统的结合，又可能会创造更为惊人的价值。这就是BIM技术的潜力所在。

比如，通过BIM和BA楼宇控制系统的结合，充分使数据精确度提高——不需要对已存在的建筑做调研（NoNeedtoRe-Surveyfor

As-Builts），可以长时间地累积历史数据并形成表格形式数据及曲线，帮助分析BA监测到的数据，提高风险管理能力。在能源上可以实现能源材料的节约——减少旅途开支（LessTravel&Waste），可以分年度月度进行数据收集分析。在节能上可以起到很大的作用，利用信息平台可以直接对办公空间每个区域的灯光进行控制，可以随时关闭空闲区域的照明以及对窗边的照明实时光照度监控，在阳光充足的时候将灯具亮度调低来实现有效的照明节能目的。在空调管理上也会有很大的提高，可以实时监控现场区域温湿度，有利于值班技术员通过系统及时进行调节，可以为客户提供一个舒适的环境。在能耗上面以国标规定的温度来控制，达到节能目的。

又如过去很难实现的空间节能，就可以利用BIM、CAFM系统的空间使用数据与BA能耗数据的自动对比分析，将CAFM中的小块空间区域的功能属性“应当”产生的能耗作为衡量基准，即可快速查询到能耗过高的空间区域，从而可以考虑将其空间关闭，达到节能效果。这种节能方法的效果在诸种节能方法中可谓是鹤立鸡群。

在传统楼宇数据与BIM技术的结合之下，几乎可以达到所谓“大数据”的境界。可以说，BIM技术为本来就在无止境地发生着的海量楼宇数据带来了发挥其价值的巨大可能性。

利用包括BIM技术在内的智能化系统，实现智能化、可视化甚或智慧化的设备设施管理，在今日中国已无技术障碍，但是仍然不得不额外提一些机制上的障碍，因为它可能是阻碍新技术推广的难以逾越的障碍；技术的研发，时至今日已然多为国外引进，已无难题可言，而能够将技术应用起来的管理机制则为核心要点。我们要限定所有上述语境皆为FM语境，即自用物业空间内的设施管理。如将之应用于公共物业空间，则情况大不一样。首先由于缺乏实施先进技术的主角，其次乃为这个主角缺乏积极改进的动力和保障。

这个主角即为自用物业的经理，通常即为FM经理，而置于公共物业则为大楼（或园区）物业经理，其并不直接为最终用户提供各类设施服务，这种服务逻辑的断裂导致无法将先进技术的应用提到议事日程上来。其次是即使物业经理想为最终用户服好务，但很难拥有一套激励机制，即改进工作绩效的奖励，以及绩效低下甚或出差错时的处罚，后者即为保险机制。公共物业服务一般按照服务面积计费，而面积恰又是一个无法衡量服务质量的指标，面积既无可能增加、物业费单价也很难提升，因而就很难有提升绩效的奖励、激励的可能性了。保险机制则为社会财经法权土壤的成果，实非物业或设施行业所轻易能够改变的。这也是BA等智能化系统在国内项目被闲置比例高达七八成的根本原因，而在带有FM管理模式的外资机构这个使用率几乎是百分之百。