做好物业设施设备管理工作

一、做好设施设备管理中的人力资源工作在各项工作中，人都是第一要素，在设施设备维修管理工作中也不例外。怎样在物业设施设备维修服务工作中分配人力，使维修工作既灵活迅速又精简高效呢？我们本着队伍逐步专业化的原则，对维修队伍做出了合理调配。针对公司设施设备系统特点、专业性能与安全工作要求，我们在原有维修队伍的基础上选拔培训技术人员，分别成立电梯管理部与消防弱电部。电梯管理部专门对公司管辖范围内的各类电梯进行巡检、维修与保养。专业队伍从事专业维修，责任更明确，效率更高，技术人员的业务技能更加精通与熟练。电梯管理部的12名技术人员负责管辖范围内的100多台各类电梯的维保工作，并使我公司多年来保持了电梯运行零事故的安全记录。消防弱电部的职责是对公司管辖范围内的消防、监控、广播、通讯等弱电系统进行维修保养。目前消防弱电部仅有5名员工，对我公司25万平方米的消防、监控、广播等系统进行维修保养。从工作效果来看，消防弱电专业人员对系统内所有线路布控、结构走向、哪是端口、哪是枢纽等情况都如数家珍，对设施设备的“病”瞧得准，瞧得快，效率大大提高。我们还成立了技术协调联动小组，由各管理处技术骨干、业务精英组成，负责对管辖区域内各种技术疑难问题的“会诊”及重大技术问题的探讨。技术协调联动小组的成立，整合了公司技术队伍的脑力资源，提升了整个维修队伍的战斗力。除了两大专业性与安全性较强的系统外，我们对其他系统如给排水系统、照明系统、空调系统、配送电系统的人力等均实行条块状管理，即以地域性划分班组，班组内由配电、空调、水暖等各系统工种员工组成。无论哪一个班次、哪一个区域发生哪一个系统的故障都能随时解决排除，大大提高了维修效率。金原广场管理处维修员工13名，运行工16名，较好地确保了金原广场13.4万平方米的维修运行任务。人力资源的合理调配，不仅促进了维修队伍专业化进程，同时精简了人力，提高了工作效率。随着设施设备的技术参数不断提高，我们不断加强对员工的业务技能培训工作。不断组织专业系统员工参加专业技能培训与学习，对新型或特殊的设施设备，我们积极组织技术人员参加设施设备厂家组织的专业培训等等。通过培训与学习，一方面使技术人员懂得设备的用途、结构原理、技术性能等基本知识，另一方面加强运行工的维修业务技能培训，使运行工既会运行又能维修，逐渐培养维修队伍中的“多面手”，提高整个维修队伍的协调战斗能力。二、做好设施设备的基础性资料管理工作（一）对设施设备原始档案的管理设施设备的原始档案是在物业维修与更新改造过程中必不可少的原始资料，是我们开展物业维保工作的重要依据。主要包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等几大类。需要注意的是，在前期介入过程中要积极取得工程部门的配合，规范管理这些原始资料。其中容易被忽视的是机电设备资料的收集与保存，如机电设施设备的出厂、安装、使用说明，质量合格证书，安装调试及验收记录，卫生许可证等资料，这些资料都是我们开展后续维保工作的重要原始资料。（二）建立设备档案卡档案卡主要包括设备名称、数量、制造厂商、规格型号、制造日期、修理及更换记录等内容。建立设备档案卡如同建立设施设备的“病历”档案。更换主要配件时要记入档案卡，使我们在设备使用过程中随时掌握设备的健康状况，并尽量通过维修保养延长设施设备的使用寿命。（三）建立公用设施设备维护保养记录表要对管辖区内所有设施设备建立设备管理卡，指定设备管理责任人，负责设施设备的日常保养与巡检。建立设备管理卡如同为每一台设备配备一名“保健医生”，设施设备的“保健医生”即设备责任人通过眼看、手摸、鼻闻、耳听的巡检方式，对所有运行及非运行的设施设备从温度、声音、气味、外观等运行状态进行观察、判断，按时对其进行加油、紧固、除尘等保养措施，并据此建立维护保养记录表。通过维护保养记录掌握设施设备的各项健康指标情况，在运行过程中，多做预防性维保，少做事后维修，使物业保值增值。三、做好设施设备的制度化管理工作做好设施设备管理，就要做好设施设备的制度化管理工作。第一，建立健全员工的岗位职责制度。对所有涉及到的岗位以制度进行明确。如空调技术员管理职责、电梯技术员岗位职责、配电运行岗位职责等，告诉员工该去做什么。第二，建立各系统运行作业指导书。如中央空调制冷系统操作运行指导书、电梯操作作业指导书、高压配电作业指导书等，告诉员工对各系统设施设备怎么去操作与运行。同时，对如何处理各系统可能出现的异常情况做出了规定，如给排水系统异常情况处理、各类泵系统异常情况处理、电梯各类故障应急处理等都予以明确规定。第三，要建立详细的设施设备维护作业指导书。如发电机保养维护作业指导书、消防主机保养维护作业指导书、测量仪表自检作业指导书等。对各类系统日检、周检、月检、季检、年检等计划性检修内容进行详细规定与指导。尤其是春、秋两季的设备设施大修、检修工作。两季的大修、检修工作，一方面确保制冷或供暖设备开机前的性能正常，另一方面确保供暖或制冷设备停机后的良好保养，确保来年正常运转。同时，对需外包进行维护保养的设施设备做出明确规定，并严格执行。为了使以上各项制度真正落实，还要加强监督与检查环节。除按规定接受外部审核外，我们积极开展内部审核，建立日常服务检查制度与绩效考核管理制度，强化各项制度的执行力度，用制度化确保设施设备的规范管理。四、做好设施设备的节能降耗管理工作“节能减排”是2008年的一个主题词，同时也是一项利国利民的全民行为，更是我们物业行业一项重要任务。在设施设备的管理过程中，有很多节能空间需要我们去发现与挖掘。通过改造节能，效果比较理想。我们对管辖范围内的扶梯加装变频运行系统，节能改造后，节能效果达50％；对公共区域的照明进行节能改造，在满足基本照明的同时，减少灯具的数量及功率；将商场手动开关灯改为定时控制系统，降低开关灯延迟时间，大大减少照明费用。通过减少外委项目，节约外委成本。天华酒店装修中，我公司消防弱电部技术人员修复了消防报警系统的故障，全面完成金原广场、华联、商城消防联动系统维保工作，节约外委费用40万余元。同时，通过减少其他外委项目如天华负二层生活消防泵改造工程，节约外委费用近10万元。通过修旧利废，节约材料投入成本。今年以来，我们对金原小吃城消防、烟感旧探头重新编码继续使用；自己动手组装冷却塔填料，自制过滤网，焊制起重架等；拼装修复已废弃的接触器、镇流器，继续投入使用等。初步统计节约资金近10万元。通过灵活控制设备运行，节约费用。我们每年根据天气变化调节开启制冷机组的数量，以减少制冷机耗电量，每年可为公司节约大量的能源费。通过加强对维修材料的严格把关，节约维修材料费。公司严格要求维修材料、配件的品牌化、原装化，并从采购环节对维修材料严格把关。在维修过程中，我公司要求所换配件、材料与设备设施品牌一致或是购置大品牌、信誉好、质量优的材料。通过比较，由于零配件、材料的品牌化、原装化，确保更换材料的优质，延长了零配件等材料的使用周期，降低了维修与更新次数，采购成本大幅下降，大大节约了维修材料费。五、做好设施设备的细节化管理什么是细节化管理，细节化存在哪里，怎样做才能算作细节化，没有统一的标准答案。笔者认为，细节化是一个动态的进化过程，是一种抽象的标准与要求，是管理与服务在现有基础上进一步提升的具体措施。它隐于我们日常的工作中，只有我们管理者用心才能发现它。在设施设备的管理服务中，我们面对的是没有生命的机械。但正是通过赋予它人性化的管理，我们找到了细节。供冷期间，为及时掌握空调制冷情况，我们购置温度计，派专人在各楼层的不同点位进行实地测量，及时反馈室内温度，及时查找原因，及时调控温度，整个供冷期，业主零投诉。在设施设备管理工作中，还要积极采取对天气的应对措施。多风季节要对悬挂物、高空搁置物进行巡检排查，防止高空坠物等意外事故发生；多雨季节要对墙体、屋顶、地基等进行仔细排查，做好防渗漏工作，同时还要对外露管道做好防锈蚀工作；大寒季节，提前对供水、供暖系统管道进行保温处理，节日期间还要对业主做好提示工作，将空调调至最低温度，以免发生管道被冻裂的事故等。我们物业管理人都在为行业的发展做着积极的努力与探索，笔者常常为自己在这样一个氛围的队伍里工作感到振奋与欣慰。</p>