物业设备的运行管理

物业设备的运行管理

1设备运行的环境标准要求

1.1设备运行的环境要求的概念

高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。

1.2供配电系统设备房环境要求

1.2.1高低压配电房门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。

地板：可根据实际情况选以下一种处理方法；

A.水泥地板全部油灰色地板漆。

B.铺防潮、防滑地砖。

C.用阻燃夹板作地板。

上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。

1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。

对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。

1.2.3备用发电机组机房

地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。

发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。

发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。

1.3中央空调系统设备间

1.3.1中央空调系统主机房天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。

主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。

属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。

1.3.2新风机房及空气处理机（风柜）房

设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。

设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。

1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房同中央空调系统主机房。

1.3.4排风机房

机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。

风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌（内含包括：技术数据、功能、状态等内容），设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥。

1.3.5露天的加压送风机及排烟风机

露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。

在适当的位置上应悬挂标示牌（包括：技术数据、功能、状态等内容）。

设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。

1.4给排水系统设备间

1.4.1生活水泵房

生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。

水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。

泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。

水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。

1.4.2减压阀房

减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。

减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。

减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。

1.4.3水表房

水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。

水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷有水流流向的箭头。

水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。

1.4.4楼层管井房

管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。

地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。

各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。

1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。

集水井内应无废胶袋、木块等杂物。

控制电箱整洁无尘，并能正常工作。

液位控制器上不附着杂物。

阀门上应挂状态标识牌。

1.5消防系统设备间

1.5.1消防中心

门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。

墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。

地板：无垃圾，积尘。

高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。

天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。

消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。

各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。

照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。

1.5.2气体灭火设备间

气瓶间严禁堆放杂物。

门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识（“BTM气瓶间”）。

墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。

地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。

天花：洁白，无蜘蛛网。

气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。

照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。

附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。

1.5.3消防水泵房

加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。

闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。

管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。

控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。

1.5.4室外消防栓等设备

水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示牌。

水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。

室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。

1.6电梯设备间

1.6.1电梯机房

电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。

门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。

机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。

机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。

主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。

盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。

电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。

当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。

1.6.2轿厢

轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。

轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。

厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。

1.7通信设备机房

1.7.1通信总机房

（1）通信交换机机房

机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识；“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及“交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。

地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。

应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。

室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。

机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。

机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。

机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。

（2）通信机房内的电源室

门外应标示“通信机房电源室”

室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。

墙身及地面、天花无渗漏水现象。

电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何杂物。

按要求配备手提消防灭火器。

（3）通讯机房内的话务员室

门外应有标牌“话务员室”，“非工作人员，严禁入内”，门应使用向外开的放火门。

室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。

地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。

墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。

室内应按要求配备消防灭火器。

1.7.2通信管井房

门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。

地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。

通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。

井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。

1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间

CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备管理部门合适的位置。

1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）机房

门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内”等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。

使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。

墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。

室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。

墙上应悬挂BA自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。

UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。

自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。

CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。

室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。

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