中央空调设备维护维修保养

一目的

1、规范中央空调系统设备维护维修保养工作，以确保中央空调系统设备正常运行。

二范围

2、适用于分公司所管物业的中央空调系统设备的维护维修保养工作。

三职责

3、服务供方负责提供空调主机的维护维修保养工作。

4、工程部空调维修工负责实施中央空调系统其它设备的维护维修保养工作。

5、工程部负责人负责对中央空调系统设备的维护维修保养工作进行监督、指导。

四维护保养

6、维护保养周期、内容及方法序号</p>

设备名称

周期

维护保养工作内容及方法

1

2

离心

机组

(外包)

螺杆

机组

(外包)

月保养

检查冷水机组，调整安全控制装置；

检查控制装置的运行；

检查制冷剂液位和油位；

检查润滑系统的运行；

检查回油系统、油槽、油加热器和温度；

检查电机和启动器的运行及测试所有运行控制和安全控制功能；

记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修；

根据需要，检查调整微电脑控制中心的设定值；

记录和报告要求的备件，提供检修、保养报告；

设备清洁卫生。

1

2

离心

机组

(外包)

螺杆

机组

(外包)

年保养

检查压缩机—电机组件，测量绝缘电阻；

润滑开式电机；

检查开式电机驱动装置的定位状态；

检查联轴器；

检查密封情况及入口导叶操作机构和联接机构，润滑需要润滑的部位；

根据需要更换（K油）润滑油、油过滤器与干燥过滤器；

检查油泵、密封和油泵电机；

检查加热器与恒温器，油系统其他部件，如油冷却器、过滤器与电磁阀等；

清洁接触器，必要时更换；

检查连接机构所有接线端并拧紧；

检查过载装置，并取油样检查；

检查运行启动器，状态指示灯；

检查控制面板所有接线端并拧紧；

检查显示数据的精度和设定值；

检查水流开关的控制情况；

根据需要检查与清洗管束（注：通炮）；

进行泄漏检查，泄漏点修理；

根据要求补充制冷剂；

机座除锈油漆。

3

冷却水塔

月

检查设备是否有异常噪音或振动；

检查自动补水阀运行状况；

检查并调整排污系数；

检查并调整风机传动皮带张力；

检查喷嘴；

检查并调整水盘水位；

清理冷水盘、过滤器；

清理设备卫生。

半年

检查风机轴承固定环并加固；

检查电机电压和电流，并测量绝缘电阻；

风机轴承、电机轴承加润滑油；

润滑电机座，调整螺丝；

手动阀、电动阀加牛油；

控制柜各连接点紧固。

年

管路、基座除锈、油漆；

检查或更换导流板填料；

检查保护层，按照要求进行清理、重新涂刷；

检查漏点，补胶。

4

板式

热交

换器

半年

检查进、出口水温度、压力表；

过滤网清洗；

保温层检查；

板式换热翅片检查、清理；

检查保养所有附属阀件。

5

6

风柜机

新风机

月

检查设备是否有异常噪音或振动；

检查、测试、调校冷冻水控制阀；

检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道；

检查冷冻水进、出水温度表、压力表；

检查控制柜；

检查并调整传动皮带张力；

设备机房地面清洁卫生。

4个月

清洗空气隔层过滤网；

热交换翅片清洗；

冷冻水控制电阀、手动阀加润滑油；

传动皮带检查调整或更换；

电机轴承加润滑油；

电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固。

7

8

冷却水泵

冷冻水泵

月

检查设备是否有异常的噪音或振动；

检查进、出水压力表、阀门；

检查运行电流、电压；

检查联轴器各连接点；

清洁卫生。

季度

轴承、电机加注或更换润滑油；

过滤网清洗；

控制柜各接点紧固；

电机绝缘测量；

水泵轴承防漏密封圈检查或更换；

检查现有生锈部件，根据需要进行除锈、油漆。

9

三菱

VRV

分体

空调

季度

空气净化滤网清洗；

蒸发器翅片冷凝水盘清洗；

检查设备运行是否有异常的噪音或振动；

检查室内外机组风机轴承、电动机；

绝缘检测并检查控制元器件、温度感应、压力感应灵敏度；

机体清洁，机座除锈、紧固。

10

风机盘管

半年

空气净化滤网清洗。

两年

翅片清洗；

冷凝水托盘清洗；

进、回水手动闸阀、二通电动阀检查；

温控开关控制检查、运行检查；

保温检查、修补。

11

楼层

冷冻

主管

电动阀

月

检查进、出水手动闸阀、电动阀；

检查保温层；

检查所有管道、阀门防锈保护层；

检查管道所有伸缩节继续使用的可靠性。

12

膨胀水箱

年

浮球阀检查、测试灵敏度；

箱体清洁、除锈、油漆；

保温修补。

13

卫生间

排风机

季度

皮带张力调整或更换；

检查设备是否有异常的噪音或振动；

电机绝缘测量；

控制柜各连接点端子紧固；

机房设备清洁卫生。

14

防排烟

风机

半年

电机绝缘测量；

控制柜各接线端子紧固；

运行检查设备是否有振动或噪音；

轴承润滑油检查加油；

清洁机房设备卫生。

15

送排风

风机

半年

皮带张力调整或更换；

电机轴承加润滑油；

机座紧固、除锈、油漆；

电机绝缘测量；

控制柜个接点紧固；

机房设备清洁卫生。

16

水处理

月

定量投药；

检验系统水质达标。

7、服务供方需按照保养合同规定的内容对空调主机实施维护保养工作，并提交维护保养报告，由工程部负责保存至合同结束后两年。

8、工程部维修工负责对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。

9、工程部维修工需按照年度及月度、季度保养计划所要求的内容对中央空调系统主机以外的设备实施维护保养工作，并将维护保养情况记录于“工程部工作日志”、“每月空调系统设备维护保养记录表”、“空调设备保养记录表”、“空调风机盘管滤网清洁保养记录表”内。

五维修

10、服务供方负责提供空调主机的维修工作。

11、工程部负责对服务供方提供的空调主机维修进行检查及监督，并对维修结果进行确认，同时填写“设备维修记录表”。

12、工程部维修工负责提供空调主机以外的设备维修工作，维修人员接到维修任务后，按《设备设施维修程序》执行，维修完成后在“工程部班工作日志”中做相应记录。

13、维修过程中空调系统的操作按《中央空调系统设备操作规范》执行。